浅论住宅小区车位之权属

住宅小区停车位的权属分析

——兼论我国《物权法》第74条

摘 要：我国理论界和司法界对小区停车位的性质存有一定的争议。本文将小区停车位分为地面停车位，地下停车位，首层架空停车位，楼房顶层停车位，并运用建筑物区分所有权理论及房地产制度，针对不同类型车位的特点，对开发商和业主间有关费用分担及利益分配问题提出了具体方法。同时对我国《物权法》建筑物区分所有权制度中的有关规范存在立法粗糙、缺乏操作性的缺陷，提出了通过借鉴法国、我国地区立法和经验，来完善我国车位所有权制度的建议。

关键词：（住宅）小区车位 产权归属 立法建议

住宅小区车位所有权的归属争议问题已经成为当今社会生活中突出的纠纷之一。我们从对小区车位本身的法律属性及其在权属明确中所依赖的法律规范来分析，不难发现，其权属可以很清晰的辨清。然而，由于我国现有的有关建筑物区分所有的法律规范尚不完善，造成了车位权属问题纷繁复杂的现状。因此，完善我国物权法有关规范与其他相关规定，以及明确住宅小区车位所有权归属，显得极其紧迫而重要。

一、 住宅小区车位概述

（一）住宅小区车位定义及类型

所谓住宅小区车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。居民住宅

小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施①，对于满足小区业主的生活需要，起着不可或缺的作用。当前，我国住宅小区停车位可大体分为两类共四种形式②:第一类，包括三种形式，分别是住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层的停车位及建筑物地下停车位。该类停车位由于是与区分所有建筑物相连接，不是建设的建筑物，而要确定其产权是属于小区业主共有，还是属于开发商所有，或者由其他法律主体所有，就必须仔细分析住宅小区停车位的法律属性。另一类是住宅小区里，建设的多层经营性停车场。与房地产开发商订立的土地使用权出让合同及签发建设工程规划许可证等法律文件时，都会明确多层经营性停车场的土地使用权面积，且该类停车位建筑物面积一般是要计算建筑容积率的。因而，多层经营性停车场可以依法办理房地产权的产权登记和转移登记，该类停车位的房产权利人为持有房地产证的当事人，其产权明确清晰，故此类停车位不是本文研究的范围。本文研究的范围是前文中的第一类。

（二）住宅小区车位权属的现状与问题

从我国目前的实际情况来看，如上文所述，住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况:一是住宅小区地面停车位，所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明停车设施，二是住宅小区地下停车位，所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位;三是楼房首层架空停车位，所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位;四是楼房屋顶平台停车位，所谓楼房顶层停车位，是指在小区住房楼顶平台上设置的停车位。由于我国没有出台规范停车位权属的统一法律规范，造成了我国的停车位权属形式可谓是错乱复杂的局面。总结起来主要有以下几种:

1.捆绑销售：指车位足够，一户就可拥有一个车位，在购房时车位作为商品房的附带部分销售，车位无产权，不单独登记。2.分别销售：指开发商将车位与商品房分开销

售，车位的买卖与商品房买卖无直接关系。即车位具有的产权，业主可自主选择购买与否。3.分担销售：指当小区车位供不应求时，无法保证每户均有车位，开发商将车位销售给全体业主，每个业主分担车位的购买费用。 “停车难”已经成为当今住宅小区的普遍问题，近年来有关车位权属的纠纷也不断增加。我国《物权法》颁布后，其第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这在一定程度上有助于确定区分所有建筑物的车位所有权的归属问题，但由于有关物业管理等配套法规的不完善，为纠纷的彻底解决隐藏了一定障碍。理论和实践均表明，明确住宅小区车位的权属十分重要，它涉及到开发商、业主和物业管理者等多方的利益，必须有具体、清晰、明确的法律规范，才能解决由此引发的各种纠纷。因此，我认为应首先从小区车位的法律性质入手，来寻求更合理的解决途径。

（三）住宅小区车位的法律属性

住宅小区车位的权属纠纷之所以不断出现，究其原因在于人们对小区车位的法律性质认识不清。

1.有关车位是否为从物的理解

凡能存在，但需共同使用，并能从中可以看出主从关系的二物或数物，其中起主要作用的是主物，从物指从属于主物的物。主物从物必须特定于某两物之间的关系才能定论。而认定主物、从物关系的成立，需同时满足三个要件：第一，物理上相互；第二，经济用途上存在主、从关系；第三，交易观念上认为有主、从关系。我国法律规定，主物的权利变动及于从物。因而有人认为，车位属于从建筑物。即业主在购房的同时就获得了

车位的所有权。此观点忽略了车位使用的性，因为车位脱离了小区建筑物并不影响其的停车功能。按照主物从物的认定规则，主、从物在用途上存在主从关系，即甲物脱离了乙物，不损甲物的用途，则甲物为主物；乙物脱离了甲物，若失去其原有的用途，则乙物为从物。车位对小区建筑物的依赖性表现在它的使用者是特定的小区内的业主，而在物与物的关系上并不能体现主物和从物的关系。如果车位是从物，那么全体业主无需开发商转让权利即可以获得所有权，则纠纷就不会频发。

2. 有关车位是否为添附物的看法

若法律界定土地使用权归全体业主共有，则开发商在业主的基地上修建车位，似乎可以依据添附理论将所有权转移给业主。如果车位是添附物，那么可推知，土地使用权的权利人成为了车位的所有人，同时取得车位的所有权人应向添附物的原所有人予以补偿。那么问题产生了：首先，添附是否适用于不动产和不动产之间无法理依据。因为通说认为，添附一般只发生在动产和动产以及动产和不动产之间。[1]其次，添附理论只适用于两个不同的物权人之间因物的结合而发生的情形。但事实是，开发商在建设审批阶段也就是修建车位前，便获得了土地使用权，并不存在于业主的土地上发生添附的问题。所以，依据添附理论来解决车位的权利归属问题并无说服力。

3. 有关车位是否为配套设施的认识

配套设施一般是指为满足建筑物的功能所必需的设施。随着住宅小区功能的逐渐丰富，例如运动健身场所等功能区也成为小区的配套设施。同理，车位已经成为住宅小区必不可少的配套设施。首先，随着我国居民生活水平的提高，城市化进程的加快及城市范围的迅速扩大，私人汽车使用量增长迅猛，这导致业主对小区车位的需求量的必然增加；其次，车位是服务于住宅小区内业主生活的刚性的必然需要。因此有人认为，应当立法规定，开

发商在建设多层建筑物时负有修建一定数量车位的义务，就是把车位作为小区建筑物的配套设施。

二、对住宅小区车位权属的理论认识

（一）建筑物区分所有权概述

所谓建筑物区分所有权是指，“多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用

[2]根据使用功能，部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权制总称”。

将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

建筑物区分所有，主要是社会发展中大量高层或多层建筑的出现而带来的。在由城市化发展而产生的住宅小区中，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。值得一提的是，我国《物权法》为适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权制度。

（二）不同国家（地区）的立法特点

当今世界各主要国家和地区对住宅小区停车位的权属规定不一，分歧主要在于是否将小区停车位作为区分所有建筑物的共用部分。对此，各国采取的态度不完全一致。

1．日本的司法实践中，屋内停车位视为专有部分

日本将停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。对于露天停车位问题，日本司法实

践及立法均将其视为共用部分，并可为特定区分所有权人或区分所有权以外的其他人设定使用权，但该专用权应予以公示。对于屋内停车位权属问题，日本学说与判例对其属专有部分还是共有部分意见不一，在司法实践中则大多认为是专有部分，但却受理论界反对。日本《建筑物区分所有权法》第11条中规定，“共用部分属于全体区分所有权人全体所有，但一部共用部分属于应共有该部分的区分所有权人共有”;第13条规定，“各共有人得以共用部分的用法而使用”。昭和55年日本大阪高等的有关判决指出，“该案地下车库，虽然有出入口及分隔壁墙等，与构造上的为建筑物使用，但因为顾及汽车停车空间使用需求，及在设计之初，地下室天花板为整栋建筑物之配管、配线所在，且地下室地板面底下为污水处理场，需随时派人经此前往清理，乃认该部分系为全体区分所有权人共同使用目的而建造，应属法定共用部分。”[3]该判决认为屋内停车场为区分所有筑物的共用部分，成为当时最具有代表性的判例。但是，日本最高在昭和56年的判决中表明了支持屋内停车场属于专有部分的立场。从而，日本司法裁判中就以最高的判决为指导，以专有部分的成立需满足结构和利用上的性要件判断停车场的归属。所以，屋内停车场为区分所有建筑物的专有部分的做法已成为日本司法实践的主流观点。

2．美国的立法不允许小区业主以外的人拥有小区内车位的所有权或将小区车位单独买卖

针对法律不健全而出现小区车位权属争议的问题，美国统一各州法律全国委员会在1977年颁布了《统一区分所有物业产权法》，对住宅小区房屋买卖和住宅小区管理中的上述问题提供了有效解决措施，并为全国各州竟相采用。目前，美国在小区车位权属问题上的法律规定已较健全，可以给我们很多启示。

（1）美国的小区车位的种类

美国法将建筑物车位分为一般车位与公寓内的车位两种。对于一般车位，多由开发者将其作为公用部分而转移给管理团体，后由管理团体将它向居住者出租。对于公寓内的车位（相当于我国的小区车位），分两种：一种是在大多数郊外建筑在6层以下的公寓中，车位都建在基地内，该车位属于公用部分；另一种是在12层以上的建筑物中，设有屋内或者屋外车位，或二者均有。

（2）美国的小区车位制度立法理念

美国法对小区车位制度的设计，遵循两个基本原则：一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车位的所有权，二是不允许小区内的车位作为的专有部分单独买卖。其优势体现在：第一，停车位已经成为了住宅小区必不可少的配套设施。美国法不允许小区业主以外的其他人获得小区内车位的所有权，可以避免小区业主以外的其他人有意垄断小区内车位的所有权谋取利益及侵犯业主利益。第二，美国法禁止小区车位单独买卖，可以有效避免车位所有权转转移到业主以外的他人手中。住宅小区是生活区，如果允许小区内的车位单独买卖，则小区业主以外的人就可以在小区内从事营利性经营活动，将严重影响小区业主的正常生活。但美国也有作为专有部分可以单独买卖、出租、抵押的车位，而那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营，其本身就具有区分所有性质的专门的车位。

（3）美国的小区车位权属界定

美国法对住宅小区车位权属的规范大体有三种：第一种是将小区内的车位界为共有部分，其为小区内全体业主的共有财产。第二种是将小区内的停车位界为房屋单元的附属部分，如住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计的，则可以为每个房屋单元的业主分配一个特定的车位，它从属于该房屋单元，只能随房屋单元转让。第三种是将小区内的停

车位界为指定供专用的共有部分。小区内的停车位属于小区内全体业主共有，但可以通过协议将停车位指定给小区内某房屋单元的业主专用，该业主对该停车位不享有所有权，仅有使用权，且该使用权仅能在小区内的业主之间转让，不得转让给小区业主以外的人和其他人。

3．德国的立法规定，只要用持久性的界标标明，则把车位的性质确定为专有部分

德国是法系国家唯一对于停车场问题给予明文立法的国家。德国的民法典没有对停车位问题做出明确规定，但其在1973年修订的《住宅所有权法》得到了体现：一是“地上、地下停车产皆可设专有所有权”，指无论是在地上，还是地下停车位，都能成为建筑物区分所有权的对象，可以取得专有权，可独自进行买卖。二是“以持久性界标标明范围之停车场，视之为性之房间”，[4]这一规定否定了德国学界关于小区车位所有权归属的通说。该项立法避免了许多理论和实践上的争论。因此，在德国，车位是物，可以由开发商将所有权出售给小区内的业主，而不作为从物，直接归全体业主所有。此立法的优点在于，保护了住宅小区中不需要车位的业主的利益，其可以不支付该车位的分摊费用，同时也保护了开发商的利益。所以，即使小区内的停车位归全体业主共同所有，对车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权，并登记。该规范也使德国的车位问题在实务处理上得到了有效解决。综述之，德国法把车位的性质确定为专有部分。即只要用持久性的界标标明，则无论该车位是在地上还是在地下室都可以。

4．法国的立法给予开发者法定的车位建造义务

法国的立法规定，在新建建筑物时，开发者负有在建筑物基地内，为每一住户设计及建设停车空间的义务。法国理论和实践界都认为，区分所有建筑物的居住区域和车位区域为分别不动产。也就是，停车位必须另行购买，并允许该区分所有建筑物的居住者购买宅

基地内的停车位。现实中，由于出售车位对出售者更为有利，导致未被区分所有人购买的车位，大部分被开发者转卖给了区分所有人以外的人。但是，在将庭院作为车位利用的古建筑物的场合，区分所有人之间的停车区域的合理分配是任意的，即依现行区分所有权法规定，由区分所有会决定对谁分配停车区域或者是否对其停车区域进行征收。[5]

5．我国地区的立法具体、明确地规范不同车位的所有权属性

与以上三者不同，我国地区将停车位按是否依法令强制为标准，分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种。法定停车位是按有关法令强制设定之停车位。但在立法及实务中，均不将其视为法定共用部分，即建筑物区分所有权人要购买才可获得共有权。此外，法定停车位只可在建筑物区分所有权人中进行转移，而不能转移给第三人。但是，在实务中，却是允许向第三人进行出租、出借的。自行增设停车位是指开发商在区分所有建筑物内自行增设的符合法律规定的停车位。其在理论上同法定停车位，归全部或部分建筑物区分所有权人共有。然而，在实务上，这部分停车位如果具有构造上的性及使用上的性，则可以取得所有权证书，可以自由买卖，并可以由区分所有权以外的人获得。奖励停车位是指主管机关为供公众停车之用，鼓励在建筑物建造时，按一定的规定和方法来计算，另行增设之停车位。它属于专有部分，可以买卖，且其买卖对象为包括区分所有权人在内的所有人。

（三）对我国学界观点的了解

我国学界并未就此形成几种截然不同的观点。由于对其他三种形式的停车位的法律权属的认识争议不大，因此下面将仅仅对争议较多的地下停车位的法律权属上的认识进行分析。

1．房屋与车位属于主从物关系

此观点认为，地下停车位为小区的附属配套设施，其与道路、管线一样，属从物。依主物与从物之间的关系，在买卖合同没有特别约定的情况下，应依附主物，与房屋一并出售、转移。

2．全体业主因公共分担车位建造成本而取得共有权

此观点认为，开发商如果将地下停车位成本分摊到建筑成本中去，并由所有业主共同分担此项费用，则地下停车位应成为业主的共有物，而开发商对业主共有的财产无处分权。

3．开发者与业主约定原则及兼顾业主利益的观点

此观点认为，地下停车位归属可由当事人自己约定，但如果没有约定，基于保护购房者的居住权益，地下车位应归业主共有，除非开发商能证明享有所有权。

4．地下车位属于所有权物

此观点认为，地下停车位和地上房屋一样，都是开发者经投资建造形成的，不同的只是存在于地下。地下停车位与地上的房屋一样存在所有权，所有权在转让前属于开发者。

三、对住宅小区车位权属的认识

（一）对我国现行房地产制度的认识

在我国现行的房地产法律制度下，有关房地产的法律法规构成了现行的房地产法律制

度。停车位产权归属必须由以下几方面的内容才能确定:

1．土地使用权证及房屋所有权证之取得

我国《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度，并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另外，《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”以及最高人民《关于适用<中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条“……法律、行规规定合同应当办理登记手续，……当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定，房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后，其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记，也可以合并登记。分别登记时，财产权利人分别取得土地使用权证和房屋所有权证；合并登记时，财产权利人取得房地产证。

2．土地使用权与房屋所有权的关系

《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”及第62条 “经省、自治区、直辖市确定，县级以上由一个部门负责房地产和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让”及第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移”。由上述规定，可概括为：“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。”[6]

（二）对主要几种类型停车位权属的分析

1．住宅小区地面停车位

地面停车位是直接修建在业主共同拥有使用权的土地表面上，并无建筑面积或构筑物，即不具有构造和使用上的性，依建筑物区分所有权理论不能成为专有权的客体，而属于共有权的客体。地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和房地产证。另外，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。[7]因此，地面停车位的法律权利毫无疑问应归属于小区全体业主。如果开发商私自将其没有产权的地面停车位对外销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。我国对于地面停车位的法律权属问题，在理论和实践上的争议较小。

2．住宅小区地下停车位

住宅小区地下停车位(指公共地下停车位，不含每单元地下的车库)，应当采取费用由全体业主承担的方法，即开发商建造地下车库的费用，由每一业主按其住宅专有部分的建筑面积进行分担。地下车库作为一种小区的配套设施，为小区业主提供了方便，业主在选择后，也应付出一定的对价。

3．楼房首层架空层停车位

首层架空层停车位的费用分担，应当采取谁用谁付的原则。我们可以采取由在购房时便需要车位的住户先予以分担费用，先行利用。以后其他业主再需要车位的，可采用给予先前各分担的住户以适当补偿的方法获得车位的使用权。因为该类建筑的住户相对较少，

在现实中也是可行的。

4．楼房屋顶平台停车位

楼房屋顶的建造费用自然应当包含在所属楼房建造费用之中。因此，开发商应当不再向业主收取费用。屋顶平台属于该建筑物的全体建筑物区分所有权人共有，因此，如果只有部分所有人需要车位的话，就应当设定专用权。而专用权的使用费，应当付给那些不需要车位的建筑物区分所有权人。开发者如将楼顶平台设为停车场，应该首先征得顶层业主的同意。而在其后获得的楼顶使用补偿中，顶层住户也应得到更多补偿。

由于我国城市化水平较发达国家较低，商品住宅的起步较晚，因此，在有关车位权属问题上的立法还不完善。我国的《物权法》也出台不久，其在涉及建筑物区分所有权方面的规范也无法完全适应社会现实情况的需要，有待于进一步修改、完善并加强有关配套法规制度的建设。

四、对《中华人民共和国物权法》第74条(以下简称74条)的理解及有关立法建议

(一) 74条的积极作用

1．对车库与车位，采取不同的产权归属原则

因为车库具有建筑物特征而车位不具有建筑物特征，同时，车库的开发成本高，其占用的建造成本不一定分摊到小区建造成本中；车位开发几乎不需要成本，其占用的建造成本已经分摊到小区建造成本中，而且其占用的道路或者其他公共场地属于全体业主的共有财产。因此，《物权法》区别对待之，是立法技术精细与进步的表现，也很好地平衡了业主

和开发商两者的利益。

2．明确规定了小区业主所固有的车位范围

74条规定，将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。由于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位即地面停车场，其占用的土地已经属于业主共有财产范围，而且几乎不需要花费建设成本，因此开发商没有理由主张地面停车场的所有权。

3．明确了业主可以约定归属的制度

74条将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式：出售、出租或者附赠等方式。法律上给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，间接承认了小区车库可以交易，为业主出让或转租车位提供了依据，也遵循了市场交易的原则。

4．了开发商的有关出售、出租行为

74条第1款规定了用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要，实际是对小区内车位出售或出租施加了必要的。车库建造在小区内，所占土地归小区全体业主共有，小区业主理应优先享有买卖或租赁权。《物权法》规定应当首先满足本小区业主的需要，实际上对开发商出售、出租小区内车库的行为施加了必要的，在一定程度上保障了小区业主的合法权利，防止开发商为追逐利润而将车库高价出让给小区以外的非业主，而害小区业主的利益，同时，也有利于小区的安全和管理。

（二）74条的缺陷

1．有关业主优先的规定，实际生活中操作性不强

74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位应当首先满足业主需要，但是这一规定太过原则，也缺乏可操作性。在司法实践中，如遇到业主无力承担开发商的过高的车位买卖、租赁价格，继而开发商可能将车位出售或租赁给小区以外的非业主的情况。另外，对于“业主无力购买或者租赁车库是否意味着放弃优先权”的规定，还存在一定歧义。

2．对于“约定不明”以及“约定不合理”的法律后果未作明确规定

74条第2款规定将小区内车库归属交由当事人约定，但没有规定约定不明或没有约定情况下车库的归属。其实际上是回避了这一问题，造成确定车库所有权的归属似乎又无法可依。此外，对于有证据证明双方的约定不合理，比如约定买卖、租赁的车库实际上不属于开发商所有，物权法未明确是依照意思自治原则判定约定成立，还是依照合同法有关规定予以撤销。

3．没有考虑特殊及紧急情形下的需要

如在战争及其他紧急状态下，对于《物权法》的规定，将地下车库全部进行出售、出租或者附赠给业主个人，并设立了私人所有权，那么到了真正需要的时候，没有地下车库的业主则可能无处避险。而应参考我国地区《公寓大厦管理条例》，它明确规定了地下停车位不可分给个人所有。

4．对于“业主共有的道路或者其他场地”的表述，含糊不清

全体业主“共有”，一是共同共有还是按分共有，二是所有的道路和其他场地都共同共

有还是部分共同共有部分按分共有，三是由所有的小区业主所共有还是由某一单元的建筑物区分所有权人进行共有。另外，对于共有的权利性质也没有做出规定，到底共有的是所有权还是使用权，也未作必要的表述。如果是全体业主共有，是否允许设置部分的专有权，怎样设置和实现及设置专有权的收益如何分配，都缺乏具体的规定。

（三）对物权法74条不足的有关立法建议

我国物权法已经出台，在关于小区车库的法律权属及其相关问题上，己经有较为明确的规定。但笔者认为，物权法的规定，虽然较之前的草案有所进步，但仍有需要完善的地方，我认为应从以下几方面展开:

1．应立法明确各类业主共有停车位的法律权属，并配之以相关登记

物权法关于车位权属的规定，对于业主共有的，并未按照不同类型的车位进行，在操作过程中会存在一定的缺陷。因此，我们有必要在法律上给予明确的规定。

第一，小区地面停车位和小区地下停车位，其使用权归小区全体业主共有。在登记上，小区地面停车位应当在业主所取得的土地使用证上面加以注明，小区地下停车位在登记上，也可以采取在土地使用证上加以注明。地面停车位和地下停车位之所以采取在土地使用权证上加以注明的方法，是因为其权利的来源土地使用权。这样可以表明地面和地下停车位与土地使用权之间的关系，使得其权属问题更加明确。

第二，楼房首层架空层停车位，其权利归本单元所有建筑物区分所有权人所有。在登记上，可以在房产证明上附上首层架空位的产权证明。这是因为，首层架空车位其本身是没有产权，其权利依附于业主的房产权。这样可以表明车位与房屋产权的主物与从物的关

系，使得其权利的产生有权源。

第三，楼房顶层停车位，其所有权归本楼建筑区分所有权人所有。在登记上，可以采取在业主的房屋产权证上加以注明。楼顶车位采取在业主的产权证上加以注明，是因为楼顶也是建筑物区分所有权的共有部分。在建筑物区分所有权证明上加以标明，可以解释本楼所有业主拥有楼顶车位所有权的原因。以上共有均为按份共有，业主应当按照各自的区分所有建筑物面积的比例共有。

2．小区业主共有的停车位，费用的分担和利益归属与分配，法律也应当做出规定

地面停车位，一般开发商都将购买土地使用权的费用分担在业主的购房费用中，因此，应当明确规定采取由全体业主按照其各自购买房屋的面积予以分摊。地下停车位，应当采取全体业主根据各自房屋面积予以分担的办法。同时，法律应当做出强制规范，不允许采取其他的办法，以免开发商重复收费。首层架空停车位，有需要车位的住户进行分担。楼顶停车位，由本楼的业主根据各自住房面积予以分担。在由小区车位取得的利益上，应当确定由归小区业主所有。

3．借鉴的立法经验，设立法定停车位和增设停车位、公共事业停车位

（1）法定停车位

要解决车辆快速增加和小区车位供给缓慢这个供求矛盾，只靠市场调节是不够的，还需要国家用立法、行政手段来督促开发商在建造小区时建造一定数量的停车位。这就是“法定停车位”。这样可以保证小区内的相当数量的业主拥有停车位，使得小区的停车位在较长时间内可以满足业主的需要。法定停车位必须由小区内的业主使用，不允许开发商将其使

用权擅自转让给小区业主以外的第三人。当业主想将其车位转让时，也必须在小区内的业主之间进行。当确有剩余时，物管可以在征得业主同意的情况将其对外出租，但租赁合同应为不定期，一旦小区内业主需要使用时，租赁合同自动终止，以小区内业主使用为优先。租赁取得之收益，归小区全体业主所有。

（2）增设停车位

这里的增设停车位，相当与的自由增设停车位。即开发商在满足了法定停车位的前提下，可以继续建设的停车位。由于增设停车位是在法定停车位己经基本满足小区内的业主需要时再建造的，所以我们应当视小区业主己经授权开发商代为处理。所以开发商既可以将增设停车位交由小区业主使用，也可以将其交由小区业主以外的第三人使用，所得之收入，归小区业主所有。

（3）公共事业停车位

此类车位就是给如保洁车、邮政车、消防车等公共用车预留的车位，以便这些车在开进小区时有固定的停放位置。这些公共用车一般驶入小区时都是执行公务，如果还需要为寻找一个合适的或者是可以停车的位置而耽搁，其消极影响是显而易见的。所以，我们需要在小区为这些特殊的车辆寻找一个固定的停车位置，以便它们方便快捷地停放。公共事业停车位只供专门的车辆停放，即使时闲置时，也不允许任何车辆占用。

4．可借鉴法国立法模式，在法律上强制开发商有设置一定比例的停车位的义务

此类停车位在性质上属区分所有建筑物的专有部分，仅供本小区主业使用，不得出售给小区业主以外的人，但权利人可以做出租、出售等处分。另设一定数量的共用停车位，

可以允许开发商在满足了全体小区业主的停车需求后自由处分，但不得妨害其他权利人正常行使其权利。比较理想的模式是在共用的停车场上设置一定数量的专用使用权供本小区业主及业主以外的人专人使用。小区停车位的权利归属模式并不是唯一的，在很多情况下，它既可以作为住宅小区的专有部分，也可以作为它的共用部分。

结 语

随着我国城市生活水平的提高，汽车数量激增的现实与城市土地稀缺这样一个尖锐的矛盾，使得未来小区停车位变的炙手可热。因此在设计住宅小区停车位权属制度时，要综合考虑各方的利益需求和未来经济社会发展的趋势。完善相关物权立法以及建立明确具体的住宅小区规划、设计、管理的规范和制度，已经成为现实的要求和必然趋势。

注 释

①民住宅小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施这一点已经得到学界和司法界的认可。如全国法律委员会在解读物权法时就认为，“车位，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要”。

②本文所指停车位为广义范围，包括地上停车位和地下停车位，二者虽属不同的建筑形式，但使用功能是一致的。地下车库实际上也就是地下车库里的停车位。而单独为一户或一车辆完全封闭型的车库实际上一般视为区分所有建筑物专有部分的组成部分，己按照合同计入区分所有权人所买的房屋面积中了，不存在权属纠纷问题。除另有说明，本文车库与车位为同一概念。

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Parking spaces in residential quarters of ownership analysis

——Also on my \"Property Law\" Article 74

Faculty of Law (International Trade Law) Professional 05 61 classes

Bo Shi

Abstract:

China's theory of profession and the Judiciary of the nature of residential parking spaces have a certain degree of controversy. This article is divided into surface parking spaces in residential parking spaces, underground parking spaces, parking spaces in the first floor overhead, top-level parking building, and ownership of the theoretical distinction between the use of buildings and real estate systems, parking spaces for the characteristics of different types of developers and owners cost-sharing and inter-related interests of the distribution of specific methods. At the same time, China's \"property law\" to distinguish between ownership of the building system the existence of the relevant norms of the Legislative rough, the lack of interoperability deficiencies raised by drawing on France, China's legislation and the experience of Taiwan,To perfect the ownership of our parking system.

Key words: (Residential) parking spaces property rights vested in the legislative proposals legislation advice