房地产泡沫对商业银行抵押贷款的风险分析
摘要： 随着房地产投资和投机的盛行，我国房地产市场飞速发展，房地产价格高涨，房地产市场有泡沫存在。我国对房地产市场的越来越严厉，投资性和投机性房地产会逐渐退出市场，在未来长期的房地产抵押期间，房地产市场存在及其大的不稳定性，给商业银行房地产抵押贷款的回收也带来了极大的风险。文章从房地产抵押估价的价值标准、估价方法使用及抵押率的确定上分析了房地产泡沫给商业银行房地产抵押贷款带来的风险。 关键词： 房地产泡沫；商业银行；抵押贷款；风险 中图分类号：f832.33 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）15-0163-03 0 引言
房地产的首要功能是为人们提供活动空间，但一些投资或投机购房并非仅仅是为了满足自身居住。投资和投机使得房地产价格在短短的七八年间上涨了5-8倍，房地产价格也偏离了普通人的消费能力，房地产市场存在泡沫。由于房地产泡沫存在，房地产价格有极大的下降可能。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，继续加强房地产，全国投资、新开工房地产增速高位回落，效果在限购城市显现，商品房销售萧条，成交量大副下降。房地产会使房地产投资和投机逐渐退出房地产市场，到时房地产价格会下降，一部分房地产抵押贷款会面临收不回的风险。 1 我国房地产市场有泡沫存在
从以下分析可以看出我国房地产市场有泡沫存在。
1.1 房价收入比 目前国际上公认的家庭年收入与房价合理比例为1∶6，超过这个比例就说明房地产价格里已有泡沫存在。假设以一套80平方米的新住宅为例，以我国2012年主要城市的月平均收入来计算房价收入比。（此表房地产价格是各城市2012年12月二类地段普通商品住宅市场价格的集中成交价格；家庭收入以两人收入计算）。
从表1可以看出北京、上海、深圳、杭州的房价收入比均明显偏高，房价收入比都大于1：10，这无疑证明我国房地产存在巨大的泡沫。[1]
1.2 投资性购房比例 房地产的首要功能是为人们提供活动空间，但一些购房者并非仅仅是为了满足自身居住，而是为了投资或投机。在2010年3月上海证券报刊登的一份调查显示44.3%的人购房是为了自住，有36.2%购房为了投资，有19.5%的购房者购房是为了既投资又居住。[2]加起来投资性购房达到了55.7%。比如我国海南三亚市房地产市场就是房地产泡沫的典型。三亚常驻人口只有50.8万人，大部分是外来购房者在炒做。在2011年的一项统计显示岛内购房者只占9%，岛外购房者占到91%，绝大多数购房者是为了投机。[3]房地产本能是为人们提供活动场所即生活必需品，投资品是房地产的次要功能。房地产作为投资品有很大的危害。首先全民投资房地产严重抑制了人们对其他消费品的需求，高房价使人们无力对其他产品进行消费，阻碍了我国经济的发展繁荣；其次大
量的房地产开发严重浪费社会资源。
1.3 房地产租售比 所谓租售比指房子的月租金与总房价之间的比值。衡量一个区域房产市场运行状况的租售比国际标准为1∶300到1∶200之间。[4]如果房地产的租售比低于1∶300，意味着收回房地产投资时间比300个月多，房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现，房地产价格会下降；如果租售比高于1∶200，意味着收回房地产投资时间比200个月短，表明这一区域房产投资潜力相对较大，房地产价格会上涨。当房地产市场价格上涨时，租赁市场上的需求大量转向销售市场，房地产投机性购房旺盛，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售价格下降，房地产价格上涨物价也在上涨意味着房地产市场存在泡沫。
目前北京、上海、杭州大部分物业的租售比值在1：450至1：600之间。租售比说明收回一套投资性商品房的成本至少要40年-60年。这个租售比远远低于1：300的底线，说明我国房地产销售市场泡沫严重。
1.4 购房群体贷款比例 在2005年以前，购房人群中30%左右是一次性付款，70%左右是短期或长期贷款。2009年武汉商品房购房者的付款方式调查显示：在购房付款方式上，34.5%购房者选择了公积金贷款；31.1%的购房者选择了商业按揭贷款；24.3%的购房者选择了分期付款；一次性付款所占比例最低为10.0%。[5]购房一次性付款比例降低20%说明房地产消费者没有那么多资金，只能靠银行贷款来购房。房地产贷款对房价存在很强的单向因果关系，既房
地产信贷增加和房地产价格上涨有相关性。房地产价格上涨是以银行贷款作为依托的，这是房地产泡沫的一个明显信号。一旦房价大跌，商业银行会产生很多坏账，投机者也血本无归。 2 我国房地产抵押贷款现状
房地产贷款包括房地产开发贷款、个人购房贷款（其中70%是个人住房抵押贷款），房地产开发贷款大多是中期贷款，而且大多是在建工程担保或抵押贷款。而个人房地产贷款大多是中长期贷款。下表是我国房地产贷款期末余额和个人住房抵押贷款期末余额。 从上表可以看出我国2012年房地产贷款高达19.23%（个人住房抵押贷款占金融机构全部贷款期末余额的比例为12.86%），在这19.23%中有4.43%是近三年的贷款，而我国房地产价格在近三年并没有太大变化，如果房地产泡沫破灭，基于借款人的利益考虑，近三年房地产贷款的违约不还贷款的可能非常大，近三年4.43%房地产贷款就有可能收不回来，加上原来的坏帐就给商业银行造成更多的坏帐。中国人民银行温州市中心支行《2012年一季度温州经济运行综合监测报告》披露，至2012年三月末，温州商业银行业不良贷款已连续九个月呈现上升态势，并创下2005年以来的新高。平安银行温州分行不良率攀升十分明显。2011年下半年尚不足1%，2012年11月已达9.48%的史上新高。而通常国际公认的商业银行不良贷款率警戒线为3%-5%，按照西方经济学理论，温州的部分商业银行处在十分危险的境地。
3 房地产泡沫造成房地产抵押贷款的风险
由于房地产泡沫存在，我国采取措施房地产市场，在房地产限购下商品房销售萧条，投机者也在开始逐渐退出房地产市场。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，继续加强房地产，效果在限购城市显现，成交量大副下降。2012年温州作为全国房地产市场的领头羊，房地产价格出现了大副下降，陆续一些刚性需求不是很高的城市房地产价格也开始松动，尤其是在限购下人口不是很多房地产投机盛行的城市，比如鄂尔多斯市。这种投资性和投机性房地产需求一旦开始退出市场，房地产价格就开始大副下跌，以存在泡沫的房地产市场价值作为抵押价值，房地产价格下跌后大量抵押贷款存在收不回的风险，对贷款的商业银行也是极大的威胁。
房地产泡沫存在时房地产抵押价值估价太高造成的抵押贷款风险，抵押价值太高是由于相关部门对抵押价值的定义的不妥和抵押价值估价方法的不合理造成的。
3.1 抵押价值定义的不合理使得抵押价值太高 《房地产抵押估价指导意见》把市场公开价格作为市场公开价值，再以市场公开价值作为抵押价值，在我国房地产市场有泡沫存在时是不合理的。市场价值存在前提是市场是充分竞争的，由于我国土地出让的垄断供应，不是完全竞争市场，市场价值与内在价值不相等，所以不能以市场公开价值作为抵押价值。应该以房地产内在价值作为房地产抵押价值，无论泡沫存在与否内在价值都能反应房地产的真实价值。内在价值又称为非使用价值，就是事物本身内在固有的、不因外在
于它的其他相关事物而存在或改变的价值。比如以上用市场法确定的北京二类地区80m2住宅集中成交总价是216.56万元就是市场价值；以上用收益法估价的北京80m2住宅内在价值是83.51万元。同一个80m2住宅抵押价值是216.56万元还是83.51万元呢？显然以目前确定抵押价值的相关规定80m2住宅抵押价值是216.56万元。而目前我国房地产市场有泡沫，北京80m2住宅二类地区集中成交价与房地产内在价值相比较超出了（216.56-83.51）/83.51=160%，以目前的市场价值做抵押价值70%贷款比率可以贷到151.59万元，远远超过了房地产的内在价值83.51万元，如果房地产泡沫破灭房地产价格回落，商业银行就无法全部收回151.59万元贷款。所以在房地产市场有泡沫存在时以内在价值作为房地产抵押价值无论房地产价格上升还是下降都对抵押贷款影响不大。 3.2 抵押价值估价方法造成抵押价值过高 目前对于房地产抵押价值的评估基本用的是比较法。《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定，房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示”。用比较法估价抵押价值时，由于估价方法本身的适用性就会使抵押价值存在高估风险。比较法的估价市场背景是估价时的房地产市场状况，可比实例的正常成交价格里本身就有房地产泡沫存在，但在抵押估价时并没有考虑泡沫的存在，估价出的价格是公开市场价值，把公开市场价值直接作为抵押价
值，再以抵押价值的60%-70%作为抵押率，抵押贷款额就会偏高。抵押价值的60%-70%抵押率并没有考虑房地产价格里的泡沫，而是考虑将来抵押权实现时快速变现和优先受偿款对回收抵押贷款的影响。抵押贷款期限一般都很长，在5-30年间，还款都是在将来，将来房地产的价格是否稳定存在极其大的不确定性。在市场比较法为主这种评估模式下，抵押物的市场交易价格越高抵押价值估价越高，获得的贷款额度就越高，当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时，将来还贷款就会存在严重的风险隐患。
3.3 抵押率太高造成的抵押贷款风险 目前我国房地产贷款的抵押率有两种，商品住宅抵押贷款的抵押率是70%，商业房地产抵押贷款的抵押率是60%。房地产的市场价值与房地产的内在价值相比较超出很多，也就是房地产的泡沫很严重，以现在的高抵押率确定的房地产抵押贷款将来一旦房地产泡沫破灭时抵押贷款无疑是收不回的。以上海二类地区80m2住宅集中成交总价是184.93万元就是市场价值；以上用收益法估价的北京80m2住宅内在价值是86.49万元。以目前的市场价值做抵押价值70%贷款比率可以贷到129.45万元，远远超过了房地产的内在价值83.51万元，而目前我国房地产市场有泡沫，上海80m2住宅二类地区集中成交价与房地产内在价值相比较超出了（184.93-86.49）/86.49=114%，如果房地产泡沫破灭房地产价格回落，商业银行就无法全部收回129.45万元贷款。
3.4 抵押贷款期限的长期性与未来房地产市场不稳定风险 房地
产抵押期限的长期性与抵押估价报告使用时限性相互矛盾。我国商业银行房地产抵押贷款的期限一般都很长，大多是5-30年，而在这漫长的还贷款过程中房地产市场会发生很大的变化，如果房价一直上升那归还房地产贷款应该不成问题。但是目前我国房地产市场存在泡沫，正在进行，也就是市场在宏观下可能会回落，回落后贷款者归还贷款就存在很多问题。贷款者将来还款与将来的房地产市场有很大关系。而房地产抵押估价的价值是某一估价时点的房地产价值，报告使用时有时限性，一般使用时间不能超过一年，而这与贷款的偿还长期性是相互矛盾的。所以在估价抵押价值时要充分分析将来的房地产市场，使抵押价值能反映房地产本身价值，对债权的实现更有保障。 4 结论
通过分析居民家庭年收入与房价合理比例、房地产投资、房地产租售比、购买房地产的贷款比例可以看出我国房地产市场（特别是一二线城市）存在一定的泡沫成分。而我国近几年房地产贷款比例占全国人民币贷款期末余额19%左右，如此高的房地产贷款比例，在未来房地产市场存在很大的不确定性，房地产抵押贷款回收也存在很大的不确定性。以存在泡沫的房地产市场价值作为抵押价值，尤其以市场法估价的市场价值为抵押价值，一旦投资和投机性房地产需求退出市场，房地产价格就开始大副下跌，房地产价格下跌后大量抵押贷款存在收不回的风险，对贷款的商业银行也是极大的威胁。
参考文献：
[1]张法顺.浅论房地产泡沫的成因与对策[j].现代商业，2008，（07）：133-135.
[2]涂艳.购房者中投资投资房产的比例已接近自住[eb].http：//wx.house365.com
[3]2010-03-292011年上半年三亚房地产市场走势及趋势[r].房地产行网.www.chinairn.com2011.1.
[4]丁小龙.房地产泡沫下的住房信贷风险危机处置[j].中国商界（上半月），2010-11.08-11.
[5]杨德文.房地产抵押贷款的风险防范[j].人民论坛，2011，（05）：30-32.