分析报告_工作汇报
分析报告
前 言
最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题,终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心,在这里检讨一下。世联地产的报告我想分为几大部分,第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为企业成长性是最重要的,没有高成长性,的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，回报也会大受影响。第三部分,应该说说这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。
世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务,而经济影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和没有大的制约和致命性打击。相反，经济的波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。ﻭ
从以上角度分析,这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击,而且由于提供的服务不需要大量的、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润.而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高,由于在管理水平稳定的情况
下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外,其他二三线行业的行业非常不规范,在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式,其市场的不成熟性也为企业提供了足够的空间。
第一章 标的行业属性及成长性分析
世联地产是A股市场第一家上市的专业从事营销的顾问机构。服务的主要对象包括相关府部门、开发商、机构及个人业主。主要从事顾问策划、销售和经纪业务。
与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面:1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现.3、受益扩容。4、管理团队远瞩。
目前A股尚没有顾问上市交易.目前国内同行业有3家分别在主板和交易所上市。目前中小板市盈率在3５倍以上,市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，所处的行业正处在不确定的过程中，者对其风险有一**全空间要求。
行业及:
行业情况ﻭ
世联地产是Ａ股市场第一家上市的专业从事营销的顾问机构.服务的主要对象包括相关府部门、开发商、机构及个人业主。主要从事顾问策划、销售和经纪业务.ﻭ
市场按照开发的不同阶段可以分为一级市场、二级市场和市场。一级市场是由府主导
土地使用权出让阶段的市场,一般称之为土地市场；二级市场是开发商在获得土地使用权后对进行开发和经营的市场；市场是开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。ﻭ
从开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个开发阶段，服务商与开发商共存共荣,已经是开发价值链中不可或缺的角色，在促进市场健康、保障交易安全、节约交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：
(1）在土地供应阶段，中介为地方府或土地运营机构提供策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值；
（2）在物业开发阶段，中介为开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；
(3)在物业交易的二级市场,中介为开发商提供营销策划、销售等专业服务；
(4)在物业交易的市场，中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。
情况
成立于1993年，始终专注从事顾问策划和销售业务,不涉足开发业务。凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供营销服务，在房地内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多开发商的认可.2021—2021年收入的年均复合增长率为32。5％，业务具有良好
的增长性.目前有2３家分支机构，遍及珠、长和环渤海区域。包括营销、顾问、租售经纪的综合服务能力,近3０00名专业人才。
目前的顾问策划业务主要为府部门和开发商提供土地出让咨询服务、项目的开发策划服务等;销售业务主要为收取的一般业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。
品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“策划百强企业TOP10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力.截至2021年6月,已公开发行以“世联地产顾问系列丛书\"为主导产品的专业图书１8本.ﻭ
行业前景:
市场展望
市场是国家的支柱，在经历了０6-07年的过热后,策措施日渐严厉，行业陷入调整，2021 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着0９年为应对国际经济危机，“保增长”措施，**地市场再度出现回暖迹象。销售和开发均呈现恢复性的增长。ﻭ
我们认为，本轮市场调整是对行业过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、红利因素仍进一步释放的过程中，房地作为国民经济的重要推动力，其前景依然看好.ﻭ
市场的空间来自于两个方面,一是一线城市的“再城市化改造”.在经过多年经营后的一线城市如、,虽然已经了规模庞大的都市系统，但随着城市定位的重新确立，都存在
再、再改造的需要。如建设“大浦新区”,扩区,定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身规划重新定位，创造出新的开发需求。
二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济是国家策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部\"等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批,二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济的全面提速必然带动开发需求的提升,未来一段时间内,二三线城市的“城市化”进程将逐步成为行业的主要影响因素。ﻭ
综合服务行业前景展望ﻭ
与国外发达的中介服务业相比，我国的综合服务业还处于初期，但迅速。服务外包是到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、销售等方面，很多大型企业已经越来越多地选择外包,这为综合服务行业提供了广阔的业务空间。ﻭ
顾问策划业务
专业的顾问策划服务主要是提供开发决策，降低开发风险和试错成本,可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到开发商的开发计划及土地购买计划等因素的影响。
即使是万科这样的大型，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的服务覆盖面更广,经手操作的案例更丰富,团队专注度更高,就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项
目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过自己进行策划管理。
业务ﻭ
2021年,我国一手商品房销售额达２40７1亿元。由于我国中介服务业起步较晚,行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由中介销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47％左右，如果考虑到很多开发自建销售,则这个比例更小.而国外成熟市场,如,大约8５%的物业交易是通过中介机构完成的。ﻭ
综合服务业还处于初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国销售百强企业的市场份额从05年的17.4％增长到08年的３2。２%,已经是一个大的飞跃，但相比市场前五名占据新增住房销售50％市场的集中度来说,还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中,一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。ﻭ
经纪业务ﻭ
2021年一线城市二手房成交量大幅调整,导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。
世联地产经营优势ﻭ
世联地务的经营模式是以客户需求为基础的。在开发链的不同阶段,客户的服务需求**
不相同，具有顾问策划、销售和经纪业务的综合服务能力,能够跟随客户需求的变化提供不同的服务.经过１６年的，世联地产已经了自己特有的“咨询实施”的经营模式,顾问策划能力已经成为中介的核心竞争力.ﻭ
目前已经构筑了顾问策划、销售和经纪业务三大产品线，了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。多年来累计为９9个城市的的超过1，000个项目提供了高质量的顾问咨询与策划服务。的顾问策划业务竞争优势明显;的销售业务多年来处于同行业前列,2021年1-6月销售业务收入较去年同期大幅上升3６.99%；的经纪业务由子世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前规模仍较小。ﻭ
与同业比较,世联地产的优势主要体现在以下几个方面:ﻭ
１、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为服务行业门槛低，没有规模效应，大不占优势.但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个行业高速度、无差异的扩张期过去后,越来越多的开发商、府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年６月,世联地产尚未完成的顾问合同233个,在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。ﻭ
２、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划，世联与府部门、业内大型地产开发**具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，同时争取到大量销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效.０９年上半年已完成销售价值330亿的房产，而签约未履行的面积高达２7１3万。09年下半年销售业绩超过上半年的概率很大。
3、受益扩容。作为从本地起家的地产服务商，世联在当地已经占据大约3０％的市场份额,对当地购房群体有深刻认识和把握,具备相当大的区域性优势.扩容在即，预计开发也将迎来一波潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的.
４、管理团队远瞩。世联地产的高管大都是的创始股，与利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和战略选择上互相认同,团队紧密度较高。高层对行业前景充满，并且远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现持续，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略,同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为长远早做打算,这些都是相当具有远见卓识的表现。另外,成功登陆A股市场成为上市，对于其提升、经纪业务方面的口碑方面,也具有不可估量的价值。ﻭ
首先，顾问业务全国布局项目将完成以重点城市为中心并辐射周边区域市场的全国业务布局，该项目的顺利实施将稳固顾问策划业务行业第一的市场地位,并将进一步提升销售业务的市场地位；
第二,拟使用募集建立的支撑核心业务流程和管理流程的集成服务管理平台将有效地整合**类业务的管理系统，打通业务线**层级之间的壁垒，实现**最大化利用，实现更高效专业的项目管理；ﻭ
第三，作为人力资本密集型，在业务快速增长的过程中,对知识管理体系和人员的专业能力均提出了更高的要求。人力与培训中心的建立将实现整体培训体系和个人经验体系的结合，有效地缩短培养专业人员的时间，提高人员的整体专业素质以匹配业务的快速增长；ﻭ
第四，将通过图书出版、营销会展、VI整合和投放等形式扩大在行业与目标客户群中的影响力，强化在行业中的专业品牌形象,系统化地在全国建立稳健、创新、服务的综合服务商的形象，进一步提升在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。
拟使用募集布局全国顾问业务，建立有效的管理平台和人力**培训中心，进一步和扩大品牌影响力，从而有效地提升核心竞争力、扩大在**区域的市场份额，最终实现的战略目标。
第二章 标的当前估值合理性分析
盈利预测
截至2021年６月30日，已与2０2家府部门及开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的顾问策划合同总计有2２３份。这些合同储备为持续盈利提供了坚实的基础;截至2021年6月30日，累计签约面积约2７１3.8万，其中与万科、金地、复地、中信四家大型开发商签约面积约676万。2021年预计进入销售阶段的签约面积约8７5.８万.随着市场有序复苏,府采取激进的行手段干预市场的可能性不是非常大，这将为开发商和服务商提供良好的经营空间。
０７年08年的毛利率分别为4４。７％和４0.0％，我们预计０9年到11年的毛利率至少将稳定在４1％—42％;ﻭ
０７年0８年的三项费用率分别为16．0%和１2。2％，由于在未来三年内有比较大的扩张计划，我们预计０9年到1１年的三项费用率将在13％—１4％左右;
０7年08年的销售净利率分别为15．4%和13。０％,我们预计09年到11年的销售净利率将在14％—15%左右；
估值ﻭ
目前Ａ股尚没有顾问上市交易。目前国内同行业有3家分别在主板和交易所上市.具有可比估值的是易居,08年EPＳ为０.4８，静态市盈率在40倍以上,但易居在销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式,盈利能力和风险相比世联地产更高.另外,目前中小板市盈率在3５倍以上,市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响.另外从风险角度看,所处的行业正处在不确定的过程中，者对其风险有一**全空间要求.ﻭ
根据业绩快报计算，09年的业绩为1。４7—1。６５元之间，用3０倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30％,2021年股价为５8。5元，当前股价存在安全边际。
第三章 标的风险所在及防范措施
世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的,但是如果总是局限在这个方面,那这个企业的价值大打折,或者说根本没有什么价值.所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲,该企业只要是将行业内的业务多元化，是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断.ﻭ
同时我们在企业跟踪的同时可以适当选择标的和仓位的不同配置，比如说多选择几个目标，同时选择成长股和的大盘蓝筹股,这样就会保证我们的收益，同时提高收益率.