私募基金助推房地产并购潮
作者：暂无
来源：《中国房地产业》 2013年第10期
本刊记者 方帅
据本刊不完全统计，截至10月1日，100家上市地产公司正在进行或已完成并购的资产价值总额超过530亿元。平均每月有14家公司的股权易主。比如万科今年上半年花了19亿收购了19家地产公司，平均每月收购3家公司。
在刚刚过去的两个月，房地产行业的并购仍成为中国并购市场的主力。清科研究中心统计显示，8月份中国并购市场共完成101起并购交易，其中房地产行业并购数量名列第一，共完成12起案例，占案例总数的11.8%。
随着房地产宏观的持续，资金实力薄弱且融资能力较弱的房地产企业正陆续濒临被吞并的处境，房地产并购市场愈发波涛汹涌。根据清科研究中心提供的数据显示，今年房地产行业位居所有行业并购的前列。
而私募房地产基金的涌入，更是对房地产行业的并购起到了推波助澜的作用。数据显示，在2010～2012年短短的3年时间里，房地产私募基金的规模从百亿元快速跃升至2000亿元。尤其是在2013年整个PE行业募资困难的情况下，信托、券商以及银行等不同金融机构都纷纷同基金公司合作推出房地产私募基金，使之成为最活跃的基金种类，受到投资界的认可。
清科集团创始人、董事长兼CEO倪正东表示，未来并购类房地产私募基金将成为市场竞争的主体，大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越多地借助于并购型房地产基金。而受益城镇化进程的提速，私募房地产基金的发展将迎来黄金期，并会成为房地产行业开发经营模式创新的重要推动力。
房地产并购持续火热
在9月13日由中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的2013中国房地产基金高峰论坛上，清科集团发布了《2013中国房地产基金》。
这份对近些年房地产并购案例进行了梳理。数据显示，在房地产企业频繁遭遇高压的背景下，房地产行业的并购屡创新高，维持着火热的态势。从2006～2012年，房地产行业共发生327起并购，其中2010～2012三年的并购案例数高达297起。
在2012年房地产行业全年共完成的100起并购事件中，披露价格的96起并购事件涉及交易总金额为39.04亿美元，主要集中在房地产开发经营、物业管理等行业。其中房地产开发经营企业并购案例80起，披露金额的77起涉及投资金额32.09亿美元，投资数量相较2011年有所上升。
绝大多数房地产基金仍将投资目标首先定位在项目公司的项目建设与启动阶段，并仍然以股权与债权结合方式为主。此外，采用全股权投资方式的房地产基金比例有所增加，采用可转债与过桥贷款方式进行投资的房地产基金也有一定比例。
数据同时显示，披露金额的96起并购事件中，并购金额低于2000万美元的交易共计51起，占披露金额案例数的53.1%；交易价格在2000万美元和1亿美元之间的并购事件有34起，占
披露金额案例数的35.4%；并购金额大于1亿美元的案例共计11起，占披露金额案例数的11.5%。整体而言，小规模并购的比例有所上升。
Wind数据同时显示，截止至9月17日，今年以来中国房地产行业的并购交易共完成21笔，涉及金额79.96亿元；未完成的房地产并购交易共109笔，涉及金额505.9亿元。今年1～8月，平均每个月有14家公司的股权易主。今年上半年，仅地产龙头万科集团就耗资约19亿元收购了19家地产公司，平均每个月收购3家。
最新公布的汤森路透数据则显示，2013年迄今，海外企业境内收购的交易总额达到238亿美元，其中中国房地产行业并购金额达到51亿美元，占市场份额的21.5%。房地产重大结构调整的窗口期已经到来，房地产企业将继续并购整合，延续大者愈大、强者愈强的趋势调整。
私募地产基金推波助澜
9月26日，中粮地产（000031.SZ）发布公告，将与私募基金上海中城永跃投资中心（有限合伙）合作开发南京上坊项目。中粮地产表示，此次与基金合作开发项目的融资方式是拓宽公司融资渠道的一种新尝试。
在过去的两年中，这种合作屡见不鲜。随着2010年一系列房地产的出台，地产信贷日益受到严格控制，房地产融资渠道急剧收紧。在此背景下，2011年许多房地产开发公司、信托公司都纷纷设立房地产基金，私募房地产基金迎来了一波发展高峰。进入2012年，受益城镇化进程的提速，私募房地产基金的募资规模和投资活跃度都较历史水平显著提升。
据清科研究中心房地产基金研究室统计，截至2012年年底，中国已投资或拟投资房地产行业的机构数为421家，房地产基金个数为545支。其中以开发商为背景，以PE机构进入房地产投资领域，以基金背靠产业为背景的这三类机构成为房地产基金的中坚力量。
与此同时，国外的私募股权基金也正在寻求中国房地产市场的投资机会。9月17日消息，世界最大的私募股权公司KKR最近在亚洲启动了60亿美元的私募股权基金，对中国的房产交易很有兴趣。包括凯雷集团（Carlyle）和黑石（Blackstone）在内的美国公司，近期都在大力进军中国房产市场。
私募房地产基金的涌入，对于房地产的并购大潮起到了推波助澜的作用。清科中心的研究显示，中国市场房地产基金并购投资源于外资机构的运作模式。早在2006年，约有150支地产基金登陆中国内地，如中东的地产基金Gateway Capital，全球排名前两位的工业地产商Prologis 和AMB，全球排名第一的商业地产商Simon，美国地产开发巨头Hans公司，GE Capital地产投资部等。投资范围由原来的高档住宅、甲级写字楼和商业，拓展到工业地产，延伸至中介代理领域。
在房地产行业经过“黄金十年”的高速发展之后，国家对房地产市场的逐步常态化，房企融资渠道受限，房地产基金作为房企有益资金的补充来源，获得了天时地利的发展时机。
但是，倪正东认为，我国私募房地产基金的发展尚处于初级阶段，表现在尚没有真正意义上的私募房地产基金机构投资者，LP没有实现机构化；缺少私募房地产基金的投资管理人才；缺少相应的金融工具；房地产投资基金的法律地位也尚未完全确立。
城镇化助推基金迎黄金期
倪正东预计，未来几年私募房地产基金仍将处于高速发展期，各种不同结构、不同策略、不同主体的基金都将涌现，这将令房地产基金拥有更强的影响力，提高资源配置效率，促进行业健康成长。
据清科研究中心房地产基金研究室统计，截至2012年年底，中国已投资或拟投资房地产行业的机构数为421家，房地产基金个数为545支。其中以开发商为背景，以PE机构进入房地产投资领域，以基金背靠产业为背景的这三类机构成为房地产基金的中坚力量。
2012年年底，经济工作会议将城镇化定调为“我国现代化建设的历史任务”，新型城镇化成为主轴。在新型城镇化过程中，房地产业仍然是不可或缺的一个重要产业，行业发展仍处于上行区间。业内人士普遍认为，我国房地产基金行业也迎来了发展的机遇期。
新奥基金总裁熊俊分析，新型城镇化带来的新增的住宅需求、大量的资金需求和可持续发展的需求，给房地产基金带来了发展机会。
倪正东称，目前国内房地产行业金融化是一个很明显的趋势，从房地产开发金融化，到房地产商品金融化，再到房地产参与群体的金融化，是整个国内房地产市场的动向。而私募房地产基金会是今后的一个趋势，国际顶级的房地产基金跟国内本土的房地产基金进行深入合作很有可能。
信保基金总经理岳勇坚同时认为，房地产基金行业还是一个朝阳行业，还有很强的生命力和广阔的前景。但是中国的基金行业尤其是私募基金行业最缺的是品牌和公信力，未来的房地产基金竞争更多的是考验专业投资能力。
岳勇坚认为，房地产基金一定会为中国的房地产行业带来一场长远而深刻的，而且将是性的改变。
倪正东表示，目前国内房地产行业愈发具有金融化的发展趋势。但中国房地产开发企业资金来源仍以银行信贷为主，这种过度依赖银行信贷的模式急需进行调整。
虽然私募房地产基金从规模上来讲还不是融资的主流渠道，但是作为一种得力的融资渠道，私募房地产基金必将进一步占据越来越重要的市场份额。