2015年上海房地产估价师《房地产估价理论与方法》基础班课程开
通模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。 A．76800 B．79104 C．77952 D．81562
2、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A．2400 B．2580 C．2607 D．2760
3、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。 A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％
E：工业用地的监测点评估价格
4、不属于引起房地产价格上升的原因是。 A：外部经济
B：需求增加导致稀缺性增加 C：生活水平的提高 D：通货膨胀
E：工业用地的监测点评估价格
5、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。 A：房地产平均价格 B：房地产中位数价格 C：房地产价格指数 D：房地产众数价格 E：借款合同
6、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。 A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 7、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。 A．市级购物中心 B．地区购物商场 C．居住区商场
D．邻里服务性商店
8、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。 A．上级房屋拆迁管理部门 B．人民
C．县级以上 D．同级
9、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。 A．22 B．28 C．38 D．50
10、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。 A：0．8％ B：1．6％ C：2．4％ D：4％
E：工业用地的监测点评估价格
11、房地产具有供给有限特性，本质上在于__。 A．土地总量有限 B．规划
C．房地产不可移动 D．价值量大
12、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。 A．城市或区域产业结构与布局 B．人口数量与结构 C．土地资源状况 D．建筑技术进步
13、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。 A．-100 B．-50 C．50 D．100
14、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异
议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。 A：5 B：7 C：10 D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、关于融资成本，下列说法不正确的是
A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本
D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 E：借款合同
16、民事法律关系的內容是指。
A：民事主体间民事权利义务所共同指向的对象
B：参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人 C：民事主体所应承担的义务
D：民事主体所享有的权利和应承担的义务 E：执行层的组织协调
17、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用。
A：类似写字楼的客观收益 B：市场比较法
C：该写字楼的实际收益 D：无风险报酬法
E：工业用地的监测点评估价格
18、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。 A．最低租售价格 B．最低租售数量 C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
19、城市基本地形图的复测周期一般年。 A：3~5 B：3~10 C：5一10 D：5~20
E：执行层的组织协调 20、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。 A．国家
B．所在的村民小组 C．农民个人 D．农民集体
21、下列不属于房地产区位因素的是__。 A．交通
B．用途 C．环境 D．楼层
22、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。 A：扎实的理论知识 B：广泛的人际关系 C：丰富的实践经验 D：良好的职业道德
E：工业用地的监测点评估价格
23、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为。 A：4858万元 B：5200万元 C：2700万元 D：62万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。 A：低收入 B：中低收入 C：中等收入 D：所有
E：执行层的组织协调
25、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。 A．3456.09 B．3505.95 C．3509.74 D．3705.73
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。 A．平均指标 B．变异指标 C．绝对指标 D．相对指标
2、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%则下列表述中正确的有__。 A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2 C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2 3、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。 A：直接信用 B：间接信用 C：中间信用 D：直接融资 E：间接融资
4、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。 A．经济适用房 B．自建住宅 C．高档别墅 D．联建住宅
5、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。 A．35 B．45 C．48 D．50
6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有。 A：内部收益率总是大于目标收益率
B：内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C：同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率 D：内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E：内部收益率越高，投资风险就越大
7、对收益性物业来说空置率提高将会导致（）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。
A．租金收入减少 B．附加支出增加
C．物业资本价值下降 D．运营成本下降
8、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。 A．22 B．28 C．38 D．50
9、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。 A：39.34 B：19.67 C：20.38
D：30.56 E：借款合同
10、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种。 A：期内可供租售量/历史同期可供租售量 B：实际价格/理论价格
C：房地产价格指数/居民消费价格指数 D：房地产投资需求/房地产使用需求 E：房地产价格增长率/实际GDP增长率
11、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。 A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房
C：甲公司替乙公司保管的财产
D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调
12、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括。 A：地域分析与选择
B：具体地点的分析与选择 C：建筑总面积的分析与选择 D：平面布置的分析与选择
E：对出售、出租、自营等方式进行选择 13、根据权利的作用，可将民事权利分为。 A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权
14、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。 A．投资利润率 B．资本金利润率 C．财务内部收益率 D．成本利润率
15、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。 A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03
16、资本化率的公式为（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D
17、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。
A：人工费 B：材料费
C：企业管理费
D：施工机械使用费 E：规费
18、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有。 A：以投资估算价控制设计方案的选择 B：以预算造价控制施工图设计
C：通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商 D：合同管理
E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
19、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。 A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记
B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请
C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章
D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由
E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更
20、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。
A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
21、征用集体土地应遵守的原则是__。 A．珍惜土地，合理利用土地 B．保证国家建设用地需要
C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．按用户需要征地的原则
22、盈利能力分析指标主要包括等。 A：存货周转天数 B：资产报酬率
C：股东权益报酬率 D：销售毛利率 E：销售净利率
23、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。 A．法律 B．行规
C．部门规章
D．规范性文件
24、影响商品需求的因素包括。 A：消费者偏好
B：消费者的收入水平 C：该商品本身的价格 D：相关商品的价格 E：厂商对未来的预期
25、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。 A．发行公司债券
B．权益型房地产投资信托基金 C．发行股票
D．商业银行贷款