假设开发法
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 注意点
1.今年计息发生了变化
①未知、需要求取的待开发房地产的价值
②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例
③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。 2.在计算税费的问题上注意基数不同
如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例 如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例
某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20.如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%.
设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。 用传统方法进行估价
开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝元＝8400.00万元 销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元 土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝元＝3924.00万元
购买土地应缴纳税费＝0.03X
投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X 开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X 土地价格。
X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X X＝2537.70万元
某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的6％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为12％)。
设该旧厂房的正常购买总价为y： 装修改造后的总价值＝4000×5000/(1+12%)＝1 785.7l(万元) 装修改造总费用＝1000×5 000/(1+12%)0.5＝472.46(万元) 销售费用总额 ＝4000×5000×2%/(1+12%)0.75=36.74(万元)
根据教材P338销售费用折现时间的确定。因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即 0.25年时投入，装修改造期为1年，此时距估价时点有1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为0.75。 销售税费总额＝1 785.71×6％＝107.14(万元)
购买该旧厂房的税费总额＝V×4％＝0.04V(万元)
需补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000＝200(万元) V＝1 785.71—472.46—36.74—0.04V—200=932.09(万元)
故：旧厂房总价＝932.09 (万元) 旧厂房单价＝18.18(元／㎡)
某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 1、土地取得 2、工程建设 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第 年 第n年 ------------ ----------- ---------- ----------- 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3、经营 ----------- ----------- ----------- ----------- ----------- ----------- ---------- ---------- ----------- 1）住宅楼销售 2）写字楼出租 ----------- ---------- ---------- 根据市场调查，有关数据如下： (1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 (4)目前，此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。 从图中我们可以看出如下内容 估价时点为第1年末
土地取得是在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款。 工程建设
3
住宅楼建设:是从第一年年末开始到第四年结束 第一年折现n=0.5 第二年折现n=1.5 末结束写字楼建设:是从第二年年末开始到第四年末结束第一年折现n=1.5 第二年折现n=2.5 经营
住宅楼销售期:是从第三年年末开始到第四年末结束 销售期1年 折现n=3 写字楼出租:是从第四年年末开始到第五十一年末结束 出租期为47年 折现n=3 已知数据计算 1.项目总建筑面积
2
1.2×10000×2.5=30000（m）
22
其中，住宅楼总建筑面积15000 m，写字楼总建筑面积15000m2.写字楼年租金收入
毛租金=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6(万元) 写字楼押金=1209.6×30%=362.88(万元) 押金利息收入=362.88×3%=10.（万元）
有关税费和经营管理费=1209.630%=362.88(万元) 净租金收入＝1209.6+10.-362.88=857.61(万元)
1.项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）
1)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：
3
=7500/（1+10%）=5634.86（万元） 5000×15000=7500（万元）
3
写字楼价值=8478.86/（1+10%）=6370.29（万元） V=
A1857.611[1][1]=8478.86（万元） R10%(1R)n(110%)472.项目开发成本、管理费用及其折现值=2580.13+38.76=6228.（万元） 1)住宅楼部分:（1+5%）=2835（万元）
住宅楼开发成本及管理费折现值= 2835[0.5/(110%)2)写字楼部分:（1+5%）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值: 第一年
835[0.5/(110%)0.50.50.5/（1+10%）1.5]
0.5/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）
第二年
写字楼开发成本及管理费用折现值:
1.52.5
4410[0.5/（1+10%）+0.5/（1+10%）]=38.76（万元） 3.住宅楼销售税费及折现值=5634.86×6%=338.09（万元）
所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.）（1+3%）=5279.78（万元）
估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000㎡，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％；土地使用年限从土地使用权出让时起50年。
估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让时的正常购买价格。 估价过程：
(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。
(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000㎡。③建筑覆盖率适宜为30％。④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途；3—18层的建筑面积相同，均为2750㎡，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000㎡，居住用途的建筑面积为44000㎡。
(3)预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。 (4)预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2 500元。
(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l 200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。其中广告宣传和销售代理费为售价的3％，在建成前半年开始投入至全部售完为止;两税一费和交易手续费等为售价的6％。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3％缴纳有关税费。
(6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2007年10月1日。 开发完成后的商业部分价值＝4500×6000/(1+14%)3=1822.42(万元) 开发完成后的居住部分价值 2500×44000×[30％/(1+14%)3+50％/(1+14%)3.5+20％/(1+14%)4]＝7006.91(万元) 开发建设费用总额
(1200+500)×50000×[20％/(1+14%)0.5+50％/(1+14%)1.5+30％/(1+14%)2.5]＝6921.57(万元) 销售费用总额 ＝(4500×6000+2500×44000)3%/(1+12%)3.25=268.47(万元)
根据教材P338销售费用折现时间的确定。因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止(即从第2.5年到4年)。因此整个销售期为1.5年，假设各年的投入是集中在各年的年中因此即期中投入为0.75年时投入，整个开发期到到4年结束，此时距估价时点有4-0.25=3.25年的时间，因此折现时间为3.25。
销售税费总额＝(1822.42+7006.91)×6％＝529.76(万元) 购地税费总额＝总地价×3％＝0.03总地价(万元)
总地价＝1822.42＋7006.91—6921.57—268.47－529.76－0.03总地价 总地价＝1077.21(万元)
估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为1078万元。 对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2007年10月1日出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价1078万元，单位地价1078元／㎡，楼面地价215.6元／㎡。
某在建工程开工于2006年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2 300元。至2007年9月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，
5
出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3％和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9％，折现率为13％)。 设该在建工程的正常购买总价为V： 续建完成后的总价值＝a/Y[1-1/(1+Y)n]×1/(1+rd)t 需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故 续建完成后的总价值计算如下：
A=60×12×12400×70％×85％×(1-25％)＝398.41(万元) 续建完成后的总价值=398.41/9%[1—1-1/(1+9%)-(50-3-0.5)]×1/(1+13%)2＝3403.78(万元) 续建总费用=2 300×12 400×60%/(1+13%)0.75 ＝1561.32(万元) 销售费用总额 ＝3403.78×3%/(1+13%)1.25=111.92(万元)
因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即 0.25年时投入，建成尚需1.5年，此时距估价时点有1.5-0.25=1.25年的时间，因此折现时间为1.25。 销售税费总额＝3403.78×6％＝204.23(万元)
购买该在建工程的税费总额＝VX 3％＝0.03V(万元) V＝3 403.80—1 561.32—111.92—204.23—0.03V V＝1481.85(万元)
在建工程总价＝1481.85 (万元) 在建工程单价＝1481.85÷1.24＝1195.04(元／㎡)
市场法
公式
交易情况修正 市场状况调整(交易日期调整)
采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：
可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点的价格 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
房地产状况调整
采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：
采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：
比准价格＝可比实例×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 典型考题
1.搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200m2， 成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于早年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。 乙交易实例房地产的使用面积2 500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。
假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币。 如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积。
如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.7平方英尺。 1)总价
7
甲总价＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76.42 (万元) 乙价＝15×7.7395=116.09(万元) (2)单价。则：
2
甲单价=76.42/200 ＝3821 (元/m)
2
乙单价=116.09/309.67=3748.85(元/m)
①2500(平方英尺使用面积)/0.75=3333.33(平方英尺建筑面积)
2
②3333.33(平方英尺建筑面积)/ 10.7=309.67(m)
2.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 利用公式
正常成交价格+应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格 设正常成交价格为A.
2
A+A.5%=2325+A(7%+5%) A=2500(元/m)
3.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 利用公式
正常成交价格-应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格 设正常成交价格为A.
2
A-A.7%=2325-A(7%+5%) A=2500(元/m) 2.3两题最主要区别就是
买方实际付出的价格就是房屋的购买价格加上各种税费
卖方实际得到的价格就是房屋的购买价格减去各种税费(通俗的说就是我们所说的净到手的价格)
4.某宗房地产2007年6月1月的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，.2，92.5，98.1（以2005年1月1日为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。
该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：
5.某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/㎡，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。
该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：
6.为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/㎡，成交日期2006年10月1日。另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1．5%，2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2007年9月1日，即
47
3000×（1＋1．5%）×（1＋2%）＝3658（元/㎡）
7.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为l美元＝7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元＝7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。
将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：
8
1000×7.8450（成交价格）×（1＋0.2%）＝7971.40（元人民币/㎡）
8.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0．3%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元＝7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元＝7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。
将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：
8
l000×（1＋0.3%）×7.7050(估价时点)＝71.87（元人民币/㎡） 通过7.8二道题得出以下结论
如果可比实例房地产在成交日期的成交价格，该类房地产以人民币为基准的价格变动。那么估价时点的价格中汇率应选用成交日期时的汇率。 如果可比实例房地产在成交日期的成交价格，该类房地产以美元为基准的价格变动平均。那么估价时点的价格中汇率应选用估价时点时的汇率。
9.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 成交价格 成交日期 交易情况 房地产状况 实例A 5100 实例B 5800 实例C 5200 实例D 5300 实例E 5000 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 +2％ 区位状况 0 权益状况 -2％ 实物状况 -4% +21％ -3% 0 -5％ 0 +3% +2％ -2％ 0 +1％ -1％ +2％ -3％ 0 -1％ +1％ 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
(3)交易情况修正系数为：
A：100／(100+2)=100／102 可比实例C：100／100=1 可比实例E：100／(100-3)=100／97
9
(4)市场状况调整系数为：
4 4 3
可比实例A=(1+1％)可比实例C=(1+1％) 可比实例E=(1+1％)(5)房地产状况修正系数为：
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3 可比实例A=100／[100×l／3+(100-2)×1／3+(100-4)×1／3]=100／98
可比实例C=100／[(100+3)×1／3+(100+2)×1／3+(100-2)×1／3]=100／101 可比实例E=100／[100×1／3+(100-1)×1／3+(100+1)×1／3)=100／100 (6)计算比准价格：
4
比准价格A=5100×(100／102)×(1+1％)×(100／98)=5309.20(元／㎡)
4
比准价格C=5200×(100／100)×(1+1％)×(100／101)=5357.57(元／㎡)
3
比准价格E=5000×(100／97)×(1十1％)×(100／100)=5310.83(元／㎡) (7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)／3=5325.87(元／㎡) 10.为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
可比实例资料表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 5800 2001.2.1 6120 2001.5.1 成交价格 6000 成交日期 2001.4.1 房地产状况分析表 权重 可比实例A 可比实例B 可比实例C +2% -3% +6% +4% -1% +2% 0 +5% 因素1 因素2 因素3 交易情况分析表 可比实例A 可比实例B 可比实例C -1% 2% 交易情况 3% (1)交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (2)调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年10月1日至2003年11月10日平均每月比上月上涨1.8%。 (3)房地产状况分析判断见下表。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
求利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常价格((如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
因为根据题意因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍，故房地产状况中的三方面因素产生的作用程度是不同， 但三方面的因素的权数相加＝1。
① 设因素3为x% 因素1＝4x% 因素2=1.67x% x+4x+1.67x=1 x=15%
因素3＝15％ 因素1＝60％ 因素2＝25％
②计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 ③交易情况修正系数为：
A：100／(100+3)=100／103 B：100／(100-1)=100/99 C：100／(100+2)=100／102 ④市场状况调整系数为：
24
可比实例A=(1+1.2%)×(1+1.8%)=1.0999
44
可比实例B=(1+1.2%)(1+1.8%)=1.1265
4
可比实例C=(1+1.2%)×(1+1.8%)=1.0869 ⑤房地产状况修正系数为：
因素3＝15％ 因素1＝60％ 因素2＝25％
可比实例A=100／[(00+2)×0.6+(100-3)×0.25+(100+6)×0.15]=100／101 可比实例C=100／[(100+4)×0.6+(100-1)×0.25+(100+2)×0.15]=100／102 可比实例B=100／[(100×0.6+(100+5)×0.25+(100-3)×0.15)=100／101 ⑥计算比准价格：
比准价格A=6000×(100／103)×1.0999×(100／ 101)=6343.73(元／㎡)
比准价格B=5800×(100／99)×1.1265×(100／102)=70.02(元／㎡)
比准价格C=6120×(100／102)×1.0869×(100／101)=56.56(元／㎡) (7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格(单价)=( 6343.73+70.02+56.56)／3=23.44(元／㎡)
成本法
某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1-2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300原/㎡。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下；
①门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过念数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置 价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
②该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
③由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
④该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 ⑤假设除空调以外，残值吕均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的这就总额和现值。 (1)计算房地的重新构建价格=755.26+1170=1925.26(万元)
土地的重新购置价格＝4000×2000×[1－1/(1+8%)30]/ [1－1/(1+8%)40]=755.26(万元) 建筑物的重新购建价格=1300×9000=1170(万元) (2)计算折旧＝427.63+47.05+65.99=540.67(万元) ①物质折旧＝3+66+150+208.63=427.63(万元)
11
(a)门窗等费用＝3(万元)(b)装修折旧=82.5×4/5=66(万元) (c)设备折旧=250×9/15=150 长寿命项目的折旧=(1170-3-82.5-250) ×10/40=208.63(万元) ②功能折旧=38+9.05=47.05(万元) 功能落后=130-80+10-30+8=38(万元)
30
功能过剩=800×12/10%[1-1/(1+10%)]=9.05(万元)
30
③经济折旧=7/10%[1-1/(1+10%)]=65.99(万元) (3)写字楼现值=1925.26-540.67=1384.59(万元)
估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示： 实例 交易价格 交易情况 A B C 2200 2050 2380 正常 正常 交易日期 房地状况 2006.3.30 比估价对象劣3% 2005.12.30 比估价对象劣8%
比正常价格高3% 2006.5.30 比估价对象优5%
从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。 （2）当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： 级别
地价是次级土地的倍数
一
二 三 四 五 六 七 八 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1
地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1
（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）
(1)土地重新构建价格=(2304.16+2259.6)/2×1000×[1－1/(1+5%)45]/ [1－1/(1+5%)50]=222.17 ①(市场法)=(A+B+C)/3=2304.16
6
A=2200×100/(100-3)×(1+0.5%)=2336.94
9
B=2050×100/(100-8)×(1+0.5%)=2330.56
4
C=2380×100/(100+3)×100/(100-8)×(1+0.5%)=2244.99
②成本法＝(150+120+/666.67)×2=2259.6
(2)建筑物的重新购建价格=1800×4500=810(万元) (3)折旧＝109.83+278.1+20=407.93(万元) ①物质折旧＝10+56+20+23.83=109.83(万元) (a)门窗等费用＝10(万元)
(b)装修折旧=140×2/5=56(万元) (c)设备折旧=100×2/10=20
长寿命项目的折旧=(810-10-140-100) ×2/47=23.83(万元) ②功能折旧=2.49+13.61=278.1(万元)
45
(a)功能缺乏=19.44/7%×[1-1/（1/7%）]=2.49（万元）
年租金损失=(40×4500×12×85%-38×4500×12×80%)×(1-35%)=19.44（万元） (b)功能过剩=1/7%×[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元） ③经济折旧=20(万元)
(3)写字楼现值=222.17+810-407.93=624.24(万元)
收益法
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。 计算未来3年的净利益
未来第一年的净收益=(360-36)×(1-20%)）×(1-25%)×3000=58.32（万元） 未来第二年的净收益=(400-36)×(1-20%)）×(1-25%)×3000=65.52（万元） 未来第三年的净收益=(330-36)×(1-20%)）×(1-25%)×3000=52.92（万元） 二、用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益
A/9%[1－1/(1+9%)3]=58.32/[1+(1+9%)]+65.52/(1+9%)2+52.92/(1+9%)3 A=59.07（万元）
58.32/[1+(1+9%)]+65.52/(1+9%)2+52.92/(1+9%)3+59.07/9%[1－1/(1+9%)42]=2.75（万元） 某房地产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1㎡出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每1㎡营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每1㎡出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5—10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用；11—24层为商品住宅，其中11层以每1㎡建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1㎡建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1
13
㎡建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％)。
2
1.总建筑面积=6×4000=24000(m) 各层建筑面积=24000/24=1000(㎡/层) 2.每层净收益
(1)1层大堂由于以包含在整体收益中不需要单独计算的。
1层商铺净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44(万元) v=19.44 /10%[1－1/(1+10%)47]=192.2(万元)
(2)2-3层商场净收益=1000×2×70％×600=84(万元) v=84/10%[1－1/(1+10%)47]=830.48(万元)
(3)4层酒楼净收益=1000×70％×50×12-80000=34(万元) v=34/8%[1－1/(1+8%)47]=413.59(万元)
(4)5-10层办公楼净收益=6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62(万元)
50-3
V=186.62／7％×[1-1／(1+7％)]=2555.13(万元) (5)11-24层住宅价格=1000×14×4000=5600(万元)
计算房地产价格=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40(万元)
6年前甲公司提供一宗50年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用20年,期满后无偿归甲方。现今,乙方有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限买下来，甲方也愿意出售。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
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