西安市房地产开发成本测算

序号项 目合计(万元)总建筑面积地上总面积总占地面积（按净面积）可建设用地面积地上可售面积地上住宅销售面积地上商业销售面积一、土地获取费101地价102税费土地契税土地交易服务费土地登记费公证费2214542150005450040二、前后期工程费201咨询调研费可行性研究费规划信息服务费1规划信息服务费2代收竣工测量费环境论证费日照分析费交通论证费377013057990151030202勘察费勘察费勘察文件审查费203设计费-概念性规划修建性规划设计方案设计初步设计费施工图设计费景观设计费公建方案设计费（会所）公建施工图设计公建室内设计市政设计费204前期工程费三通费（水、电、路）施工场地平整费现场临时建设费205前期手续及工程费城市基础设施配套费白蚁预防费1白蚁预防费2地方教育附加费高等教育配套建设费人防易地建设费新型墙体材料专项费施工、采购招投标交易服务费监理招标代理服务费档案服务费128113152072751377113220513848263341003420073102436020102261900散装水泥专项资金消防设施配套费地籍图测绘费现势性数字化地形图建筑物拨地定桩建筑物放线（即为拨地定桩）工程线路测量工程（劳动）定额测定费工程质量监督费建筑防雷安全审查抗震设防审查费施工图设计审查费建筑垃圾建筑垃圾填垫费车辆准运证工本费206后期手续费房屋平面图测绘住宅分层分户图测绘商住分层分户图测绘其它用房分层分户图测绘住宅房屋产权初始登记备案费非住宅房屋产权初始登记备案费住宅交易手续费非住宅交易手续费公共维修基金城镇街牌、房屋门牌收费销售许可证公告费印花税3802130003403411300037522216711460292810194三、房屋开发费301建安工程费###居住建筑小户型（30层）高层（30层）住宅经装修费拆迁费###公建###无偿提供给幼儿园社区服务(含物业管理）文化娱乐市政公用（公厕）###不可出售公建地上汽车车位（住宅）地上汽车车位（商业）地下自行车库（住宅）地下设备间（住宅）地下人防6B级（住宅）地下人防6级（住宅）地下汽车车库（住宅双层）地下自行车库（商业）地下设备间（商业）地下人防6级（商业）会所(地下部分）双层车库增加成本###可出售公建住宅配套商业写字楼113301112930701801203128072300770427504810481006823221710984240205401336199954720034966021942地下汽车车库(商业)住宅地下汽车车库（单层）###保留公建会所32129812480480302其他工程费成本顾问费工程监理费竣工图编制费建安工程检测试验费371113226032四、市政及景观工程费401红线外市政施工费用城市道路占用费主干道 次干道 支路 街巷道路 城市道路挖掘补偿费道路前期及工程费道路开口押金道路工程设计费道路工程建设费电力前期及工程费上水前期及工程费自来水工程水表初勘费开口费道路挖掘赔偿费自来水工程设计费886520000000自来水管网建设工程费高压泵站上水管线工程材料费用雨水前期及工程费雨水管接口费挖掘路面修复费雨水管线设计费雨水管网建设工程费污水前期及工程费煤气工程建设费天然气前期及工程费天然气初装费（含工程费）城市集中供热建设费（公网费）IC卡工本费保险费带气开口费挖掘路面修复费锅炉公网费锅炉建设费热力前期及工程费有线电视终端安装工程费电信和网络前期及工程费开口费设计费电信站点材料费用安装费地下热水资源费000000交通配套红线外市政工程费预留402红线内市政及景观施工费用###管网及站点建设费###区内上下水管线工程费200866559251179 自来水管网建设费（住宅）（相当于接入321 自来水管网建设费（商业、配套）（相当于160区内上水管线工程费区内二次供水管线工程费一户一表区内雨污水管线工程费排水增容费中水前期及工程费###煤气管线工程费区内煤气管线工程费楼内煤气管线工程费煤气增容费###区内热力管线工程费区内热力交换站建设费区内热力管线工程费###区内供电管线及站点建设费电力站点建设费区内供电管线工程费（住宅）区内供电管线工程费（地库）电力增容费(无)###区内电信管线+网络工程费###区内网络管线工程费###区内有线电视管线工程费###区内弱电、安防管线工程费010000000037730300576701460301427150301591###区内环境景观工程费###区内道路工程费车行路步行路###围墙及照明###其他工程费公交始末站（2个）桥（2座通外部桥6座内部桥）高压线入地费用25591337261480000合计（一～四）347390五、销售费用14957六、物业启动费601物业补贴费物业开办费空房管理费其他补贴费供暖费水电费物管补贴费602会所家具设备费603物业其他通邮费计入建安信报箱车库管理费交房期公用设施维护费含在景观环卫设施费256132506380191903400088顾问费604入住费入住开办费客服费礼品费1991501922七、财务费用39125八、管理费用2823九、不可预见费用3778十、总成本（一～九）住宅成本商业成本地下汽车车库(商业)住宅地下汽车车库（单层）地下人防成本会所成本其他配套公建成本商业会所地下车库地下设备地下人防(车库)地上车位十二、销售物业总成本408329297965973413212981200000000408329十三、可销售物业销售收入534175###住宅TownHouse(2.5层)花园洋房(6.5层)小高层(11层）小户型（30层）高层（30层）382415000114724267690000###商业住宅配套商业写字楼###车库地下车库(非住宅)住宅地下汽车车库（单层）124929012492926832440522427###小学（无偿交给）0###商业###会所###地下车库十五、营业收入000534175十六、税金###营业税及附加3708330448###应纳土地2应纳土地1663514063土地预征(普通住宅）土地预征（别墅及商业）土地退补()扣除项目金额 三费以外总成本房地产企业优惠管理费+销售费＋财务费营业税及附加增值额40482587048729935142470285351423044846876十七、利润经营利润所得税净利润所得税预征所得税退补887633525653507352560十八、利润率成本利润率税前销售利润率税后销售利润率30.82%16.62%10.02%项目可研分析静

计算基数 基数 计算单价（元） 总占地面积（亩）127.95亩1680.34 万/亩土地成交价总占地面积（平米）占地面积标的额215000 万元85300 平米85300 平米215000 万元3%0.0 元/平米0.00 元/平米0.0 元/平米总建筑面积（平米）占地面积（平米）建筑面积（平米）占地面积（平米）地上面积（平米）总建筑面积（平米）地上面积（平米）377,26685,300377,26685,300300,520377,266300,5201.5 元/平米1.0 元/平米0.25 元/平米0.0 元/平米0.0 元/平米0.0 元/平米总建筑面积（平米）勘察总费用377,266147.13377,2663.0 元/平米10.00%55 元/平米2 元/平米5 元/平米10.0 元/平米含在方案设计中总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）总占地面积的80％（平方米）公建面积（平方米）公建面积（平方米）公建面积（平方米）总占地面积（平方米）377,266377,266377,266377,26668,2401,6001,6001,60085,30030 元/平米30 元/平米80 元/平米50 元/平米300 元/平米3 元/平米用地面积（平米）用地面积（平米）用地面积（平米）85,30085,30085,300377,26619 元/平米0.0 元/平米1.6 元/平米1.6 元/平米0.0 元/平米10.0 元/平米0.0 元/平米6.0 元/平米0.02%0.05%0.0 元/平米4 元/平米按全部建筑面积7层（含7层及地下）的建筑面积（平米）8层以上房屋的建筑面积（平米）地上总建筑面积（平米）住宅建筑面积（平米）9层及以下不建地下室的房屋的地上总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）标底价标底价总建筑面积377266150398226868300520 平米200515 平米 - 377,266112930226377266 平米总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）用地面积占地面积（平米）栋栋道路长度建安工程费总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）施工图设计审查费设计费总建筑面积（平米）垃圾重量（吨）工本数（本）377266 平米377266 平米1.0 元/平米0.0 元/平米0.09 平方公里227527 元/平方公里85300 平米11 栋11 栋4.315 KM112930 万元377266 平米377266 平米113 万元1132 万元377266 平米0 吨0 本0.1 元/平米2594.32 元/栋2594.32 元/栋4586.28 元/KM0.10%0.9 元/平米0.0 元/平米30.00%10.00%0.0 元/平米0 元/吨0 元/本用地面积房屋销售面积（平米）房屋销售面积（平米）房屋销售面积（平米）房屋套数房屋销售面积（平米）销售面积（平米）销售面积（平米）不可销售面积户许可证（个）销售收入+建安成本（万元）0.09 平方公里272773 元/平方公里200515 平米95400 平米95400 平米1463 套142356 平米200515 平米95400 平米4605 平米1463 户24 个71061.10 元/平米1.70 元/平米0.70 元/平米10 元/套1.00 元/平米3 元/平米3 元/平米60 元/平米10 元/户0 元/个0.03%建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）60154 平米140360 平米200515 平米2000 元/平米2000 元/平米1500 元/平米建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）0.0 平米3005.2 平米0.0 平米0.0 平米1500 元/平米1600 元/平米800 元/平米1000 元/平米建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）增加的双层车位的占地面积（平米）2195 平米1717 平米4390 平米1696 平米0 平米6848 平米0 平米5342 平米795 平米3180 平米2400 平米0 平米100 元/平米100 元/平米2500 元/平米2500 元/平米2500 元/平米3000 元/平米2500 元/平米2500 元/平米2500 元/平米3000 元/平米3000 元/平米500 元/平米建筑面积（平米）建筑面积（平米）0 平米95400 平米2500 元/平米2300 元/平米建筑面积（平米）建筑面积（平米）12847 平米39248 平米2500 元/平米2500 元/平米建筑面积（平米）1600.0 平米3000 元/平米建安工程费建安工程费总设计费用（万元）建安费用112930 万元112930 万元2,072112,9300.10%0.20%0.00%占用面积（平米）占用面积（平米）占用面积（平米）占用面积（平米）00001.0 元/日*平米0.7 元/日*平米0.5 元/日*平米0.4 元/日*平米地上面积（平米）300,5200 元/平米户数1463 户0 元/户地上面积（平米）300,5200 元/平米个工程概算（元）1个0元0元4.50%长度（米）长度（米）200米200米0元/米0元/米229.7 元/平米总建筑面积（平米）377,266157 元/平米住宅地上面积（平米）非住宅地上面积（平米）地上面积（平米）地上面积（平米）户数总建筑面积（平米）200,515100,005300,520300,5201,463377,26616.0 元/平米16.0 元/平米5.0 元/平米10.0 元/平米400元/户5.0 元/平米地上住宅面积户数户数户数200514.81,46301,4635.0 元/平米0元/户0元/户0元/户地上总面积（平米）300,5200.0 元/平米地上面积（平米）地下面积（平米）户数户数地上面积（平米）住宅面积（平米）用地面积（平米）300,52076,7461,4631,463100.0 元/平米100.0 元/平米0元/户1000元/户200,51585,30015.0 元/平米50.0 元/平米施工面积（平米）施工面积（平米）施工面积（平米）施工面积（平米）围墙长度（米）51,18010,2365,1185,1182,162500.0 元/平米140 元/平米120 元/平米220 元/米施工面积（平米）销售收入534175.42.80%公司规定为2.8%未售面积（平米）5139 平米总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）377266 平米377266 平米0.50.5居住总户数总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）1463 户377266 平米377266 平米377266 平米按130元/户计算10.20.2总建筑面积（平米）377266 平米0.5按15万计总建筑面积居住总户数377266 平米1463 户0.5按150元/户计算合计（一～六、八、九）369,204.1222,152.2510.60%公司规定为（4或6）%2.00%公司规定为2%合计(一～六)141,149.07合计（二～四）1259363.00%公司规定为3%地上居住面积（平米）商业面积（平米）车库面积（平米）车库面积（平米）地下人防面积（平米）会所面积（平米）其他配套公建面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）2005159540012847.239247.6214860.0110203.42250025000.0 平米0.0 平米5138.9 平米0.0 平米0.0 平米0.0 元/平米0.0 元/平米0.0 元/平米0.0 元/平米0.0 元/平米0.0 元/平米建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）个数个数200514.800060,154140,36019072 元/平米33259 元/平米31958 元/平米30472 元/平米19072 元/平米19072 元/平米0 元/平米00954000954000 元/平米0 元/平米13095 元/平米0 元/平米13095 元/平米220 个1121 个200000 元/个200000 元/个建筑面积（平米）00 元/平米建筑面积(平方米)建筑面积(平方米)建筑面积(平方米)0平方米1600平方米39248平方米0.00元/平米0.00元/平米0.00元/平米营业收入534175.45.70%营业税5%，水利基金销售额的0.1%，地方教育附加销售收入（万元）5341751.24%3.47%销售收入（元）销售收入（元）4048421293341.00%2.00%三费以外总成本三费以外总成本3514243514245.06%11.13%88762.8333%6.60%分析静态资金测算表

单方成本(元/平方米)占总成本比例备注（数据来源）建筑面积377,266300,52085,30085,300销售面积为可开发用地295,915200,51595,40058705698.171.07170.9700.11074847265.6218.1217.9700.14054.20%52.70%1.60%1.60%0.00%免交1003.431.50.231274.381.910.290.90%0.00%经验值办理用地规划许可证时办理规划工程许可证时办理规划工程许可证时0.40.270.80.510.341.01投资额2亿元以上，评审表7万元，评审书15～35万元0.5-1.0 元/平米（上海）3-5万3.3930.3954.9325100305.430.340.211.270.688.862.650.95.319.3800.0.9605.31060.51004.323.820.570.032.556.3712.7500.00%常州市规划设计院报价4-5元/平米察审查收费，标准为施工图（含抗震设计审查费）0.50%选四家设计单位，每家2万美元包含于概念性规划设计费38.25无锡城市设计院：多层6~7.5元/平米，小高9~10元6.920.430.271.620.8611.293.381.156.7624.7100.811.2306.7807.65五-5127170；市区：若不建，按住宅地上面积60元即不带地下室）的按总面积的5%建6级人防；学校8元/平米，按6元/平米退还0.20%类地区（市区）130元/平米；二类地区105元/平米0.7/2.3元/平方米（七层上/下）0.10%熟地，仅考虑变电站费用，每10万建面建一座，每座50万现场平整，含在总包工程费中0.；4）造价500-1000万收5000元；5）造价1000-1500100.050.030.0801.2700.070.030.101.5元/平米，可退3元/米2 （10层或24米以上的建地下建筑、石不超过2万每幅1559.66元（1：1000）4个点为1件，每件2594.32元4个点为1件，每件2594.33元00.900.930009.940.060.580.4301.1501.153.8200012.670.080.750.550.10%施工单位付位按工程总造价的1.7‰缴纳工程质量监督费（常.05%-.16%特、一级项目按1.4元/平米，总额不超过12万3 元 / 立米（按实际发生）0.040.381.590.760.730.0405.150.050.482.030.970.930.0506.56开发商不交15 元 / >单元， 5 元 / 户， 400 元 / 栋 *2100平方米（建筑面积下同）及以下每宗20030032993.381860.23318.9744.09797.2401133.1512.75012.7500180.860.5838293816.32371.63406.57948.651016.4101444.6716.25016.2500230.590.7427.70%27.66%17.20%2.90%6.90%7.40%200-250元/平米按地上地下全部建面的平均造价0.10%1.70%0926.82001181.6108.60%85.13260.0812.7212.7209.832.995.9900.85108.54331.5816.2216.22012.533.827.6301.085-6元/平米在总包合同中在总包合同中0.10%2355.300000000000000003006.7600000000000000002.20%红线外电力预留300万,站点建设费预留1500万0.8-1.2 0.6-0.8 0.4-0.6 0.3-0.5000000000000000000000000000000000000000000000000000000000005.3229.68157.0631.258.54.243.987.971.55506.76292.82200.2439.8410.84普通民用住宅每平方米建筑面积收取管网建设工5.415.0810.161.986.372.10%29302.660003.3900000100079.6620.3403.8807.9711.31000127.490101.5625.944.95010.1614.41面积及造价参照万科标准67.833.531.91.631.260086.484.52.422.081.6100假定绿化率为 60%假定道路用地比例为 12%假定沥青路比例为 50%假定非沥青路比例为 50%含在景观费计52000平米9208.0811739.5285.10%3965053.70%790.10%按50万计一年期空置，1.0元/平方米计算仅一期需要该项费用仅一期需要该项费用仅一期需要该项费用仅一期需要该项费用仅一期需要该项费用仅一期需要该项费用1037）%7513229.60%950.70%1001280.90%1082313799100.00%含在地下车库里141591805219071.63119071.63113095，地方教育附加2%+3%，城建维护税7%175.87224.22C103*50%-C98*15%,IF(C103>C98*50%,C103*40%-C营业收入－营业税－总成本经营利润经营利润－所得税评审书15～35万元米（上海）元/平米查费）审查收费标准的12%万美元规划设计费9~10元/平米，高层(18层以下)12~13.5元/平米，更高17~19元/平米；粮食设计院：多层8元，小

面建一座，每座50万总包工程费中/平米；三类地区80元/平米上/下）积60元/平米交；若建，结算费用高于60元/平米标准的，退还多出费用，低于60元/平米标准的补；学校教学楼不减免。可做车库用，但不可抵充报建的车库比例；可出租，不可出售。退还00-1500万收7500元；6）造价1500-2000万收10000元；7）造价2000-5000万收15000元；8）造价

00）件2594.32元件2594.33元费（常价房[2001]第2号）。生） 户， 400 元 / 栋 *2均造价费预留1500万建设工程费15元（管网调节费免收）标准12%比例为 50%元/平方米计算40%-C98*5%,IF(C103>0,C103*30%,0))))成本元，小高12，高层15～18准的补交，电话8100591）造价5000万以上收20000