上海2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产需求的含义
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由代表国家行使。 A．使用权 B．征收权 C．购买权 D．所有权
2、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。 A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市
E：工业用地的监测点评估价格
3、保险活动所特有的内在功能是__。 A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损
4、契据登记制度的理论基础是。 A：非对抗要件主义 B：不对抗要件主义 C：对抗要件主义 D：成立要件主义 E：执行层的组织协调
5、以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是。 A：餐馆 B：旅馆 C：写字楼 D：特殊厂房
E：工业用地的监测点评估价格
6、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。 A．收益法 B．成本法
C．假设开发法 D．市场法
7、以集体所有制企业的房地产抵押的必须经通过。 A：集体所有制企业工会
B：集体所有制企业职工(代表)大会
C：集体所有制企业股东大会 D：集体所有制企业董事会 E：执行层的组织协调
8、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格 9、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。 A．全面覆盖 B．大量定制 C．市场专业化 D．产品专业化
10、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。 A．用途多样性 B．相互影响性 C．保值增值性 D．易受性
11、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（） A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%
12、属于间接融资方式的为__。 A．商业信用 B．国家信用 C．民间信用 D．银行信用
13、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。
A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。 A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
15、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。 A．35.00 B．56.29 C．86.29 D．180.00
16、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
17、按照规定，新建现售商品房项目应当在现售前日完成选聘物业服务企业。 A：30 B：45 C：60 D：90
E：执行层的组织协调
18、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。 A．交通的通达程度 B．物业的规模大小 C．人口的分布密度 D．居民的购买能力
19、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。 A．76800 B．79104 C．77952 D．81562
20、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。 A．3456.09 B．3505.95 C．3509.74 D．3705.73
21、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比__。 A．甲类房地产比乙类房地产强 B．乙类房地产比甲类房地产强 C．该两类房地产强弱程度相同 D．该两类房地产强弱程度不可比
22、房地产估价师延续注册的，注册有效期为年。
A：1 B：2 C：3 D：4
E：执行层的组织协调
23、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。 A：76800 B：79104 C：77952 D：81562
E：工业用地的监测点评估价格
24、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。 A：40 B：43 C：47 D：50
E：工业用地的监测点评估价格
25、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。(2005年试题) A：1005.56 B：1010.56 C：11 10.56 D：1115.56 E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、常用的采暖方式包括。 A：集中采暖 B：局部采暖 C：区域供热 D：分散采暖 E：集体供热
2、下列关于抵押的表述中，不正确的有。
A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 E：抵押权为价值权，也是实体权 3、城镇体系规划分为。
A：全国城镇体系规划 B：省域城镇体系规划
C：市域(镇域)城镇体系规划 D：县域城镇体系规划 E：乡镇体系规划
4、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。 A：保证保险 B：责任保险 C：信用保险
D：财产损失保险 E：执行层的组织协调
5、授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的__。 A．1% B．2% C．3% D．8%
6、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__。
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交
C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立 E．减价拍卖皆为买方报价拍卖
7、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。 A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格 E．标定地价
8、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有__。
A．建设工程规划许可证 B．选址规划意见通知书 C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务 E．1/2000或1/500的地形图
9、获取房地产估价业务的措施可以有。 A：突破专业能力，接受各种估价要求
B：提高服务质量 C：恰当的宣传 D：低收费
E：最大限度压缩估价作业期
10、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。 A．期限短
B．不记名、可自由转让 C．能提前提取现金 D．面额固定
11、印花税税率分为5档：1‰__，__，0.05‰，0.03‰ A．0.5‰，0.2‰ B．0.5‰，0.3‰ C．0.5‰，0.1‰ D．0.3‰，0.1‰
12、城市土地开发和供应计划，一般由按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。 A：土地管理部门 B：规划管理部门 C：市场管理部门 D：设计管理部门 E：计划管理部门
13、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有__。 A．农用地改为非农建设用地 B．在写字楼旁新建大型游乐场 C．住宅区道路禁止货车通行
D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E．常常遭受洪水威胁
14、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。 A．估价目的、估价原则、估价时点 B．估价目的、估价原则、委托人 C．估价原则、估价对象、估价时点 D．估价目的、估价对象、估价时点 15、固定投资方向调节税根据国家产业和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。 A：1％ B：5％ C：10％ D：15％ E：30％ 16、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。 A：网上申报 B：网上受理 C：网上审批
D：即时申报、受理和审批 E：直接申报、受理和审批 17、资本化率的公式为（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D
18、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。 A．纯企业模式 B．纯模式
C．与企业合作模式
D．受授权委托的企业模式 E．房地产学会模式
19、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A．9.26% B．10% C．11.32% D．12%
20、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。
A：为各级部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据
B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务
C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统
D：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生 E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生 21、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。 A．辅助报表 B．资产负债表
C．资金来源与运用表 D．现金流量表 22、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。 A：5日 B：7日 C：10日 D：15日
E：执行层的组织协调
23、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。 A．替代原理
B．生产费用价值论
C．预期收益原理 D．价格构成原理 24、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润 A．①②③ B．①②③④⑤ C．②③⑤ D．①②④
25、估价中的最高最佳使用具体包括等。 A：最佳用途 B：最佳位置 C：最佳规模 D：最佳环境 E：最佳集约度