土地价格评估方法的探讨

土地价格评估方法的探讨

作者：郝正 薛玲

来源：《城市建设理论研究》2013年第22期

摘要：随着我国土地使用制度改革的不断深化,土地价格已成为调节土地供给和需求,促进土地使用权合理流动、合理配置和产生最大效益的重要手段,科学评估土地价格成为我国土地使用制度深化改革的客观需要。 关键词：土地价格 评估 方法;

中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号： 前言

在土地市场价格管理中，很多问题和制度有待进一步解决和完善。较多城市已建立土地储备制度，但由于很多地方财政入不敷出，城市建设投入资金多，无力顾及土地储备，甚至通过透支土地储备资金来搞建设。因此一些上地储备机构融资困难，土地储备能力差，在解决土地储备资金上面临困境。下一步应考虑建立土地储备基金，完善的土地储备机制。构建土地交易许可制度的关键是土地有形市场的建立和完善，但很多地方土地有形市场并未建立或建立后流于形式，某些地方甚至未建立起经营性土地使用权招拍挂制度，在全国范围内符合国土资源部要求的土地有形市场寥寥无几。可见，要实现土地交易许可制度要假以时日—但这正考验着管理市场的能力。

一、对土地价格评估的意义和目的

土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂，是人类社会赖以生存的物质基础。土地既是资源也是资产，尤其是城市用地，它是由人类开发和再开发而形成的。土地是房地产业发展必不可少的物质基础，房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用，包括：项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划等。在房地产开发项目中土地价格的评估工作对房地产开发的投资决策至关重要。对于开发商来说，只有认真分析宏观经济的走势，准确预测房地产的需求趋势，综合运用各种技术手段，才能客观地评估目标土地的价格，从而取得土地的使用权。 二、评估方法的理论依据

市场比较法、收益法和成本法是土地资产估价中最常用的三大方法，与之相对应，根据所采

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用的估价方法的不同采用的理论依据也不同。估价的基本理论是阐述土地资产价格形成与运动的基本规律，以及怎样遵循这些基本规律，科学、合理的对土地资产价格进行评估的问题，它在土地资产估价中处于核心地位。

1市场比较法。市场比较法的本质是以土地资产的市场成交价格为导向求取估价对象的公开市场价值，它的理论依据是供需价格论，运用原理是经济学中的替代原理。土地的价格由土地市场的供给与需求来决定。在市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于本身的供给和需求。在土地市场需求不变的情况下，土地供给量增加，价格就会下降，供给量减少，价格就会上升; 在土地市场供给不变的情况下，需求量增加，价格就上升，需求量减少，价格就会下降。从宏观上看，由于土地的不可再生性这一自然特性，土地的供给量是固定不变的，因此是一条完全没有弹性的垂直于土地供给线的直线; 而土地需求则在不同的社会经济发展阶段有不同的需求数量，因此，土地价格主要由土地的需求决定。同时，随着社会经济的发展和人口的增长而不断增加，土地的需求会具有不断增加的趋势，因此，土地价格具有上涨的趋势。 由于消费者正常的或理性的行为是为满足一定的效用需求，当同一市场出现两种或以上效用

相同或可以替代的商品时，消费者会选择价格较低的，同样，当市场上出现价格相同者，消费者会选择效用较大者，由此通过市场供需和竞争的作用，效用相同或相近的商品之间将产生替代效用，并使市场上相同或相近效用的商品之间具有相同价格或一致的比价关系。 2收益还原法。收益还原法的本质是以土地资产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值，理论依据为效用价值论。认为土地资产的价值在于该土地资产未来所带来的收益。就是认为效用决定价值。它在历史上作为一种和劳动价值论直接对立的理论出现。效用价值论认为: 人的欲望及满足是一切经济活动的出发点，物品的效用是物品能够满足人的欲望程度、满足人的需要的能力，价值则是人对物品能满足人的欲望的主观估计。效用是价值的源泉，稀缺性是价值的条件，边际效用规律是价值的一般规律，边际效用决定价值。

收益法是以土地的收益为确定土地价格的依据，核心思想是: 土地价格是土地收益的资本化。在这里，土地收益是指正常市场条件下的土地纯收益，即土地总收益扣除产生这些总收益而付出的总成本的余额，也就是地租。由于综合用地的土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，综合用地的土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。

3成本逼近法。成本逼近法的本质是以土地资产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的

价值，理论依据是劳动价值论，即商品的价格依据其生产所必要的成本。马克思劳动价值论主要观点是: 商品是用来交换的劳动产品，只有劳动产品才有价值; 劳动创造价值，劳动量决

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定价值量，劳动量是以社会必要劳动时间来度量; 价值是“商品中的无差别的一般人类劳动”，商品要求按其内在的价值相交换，商品价格以其价值为中心，随供求关系变化而波动。劳动价值论研究了商品的两因素和劳动的二重性，认为商品包含使用价值和价值两个因素，这两个因素是生产产品的劳动二重性决定的，即商品的使用价值和价值是由生产商品的具体劳动和抽象劳动决定的。

三、土地评估方法的适用范围

综合上述的四种土地价格评估方法中，每种评估方法的适用范围和对象是不同的，要根据不同的评估对象选用合适的评估方法才能做出合理的评估结果。 1 市场比较法的适用范围

市场比较法适用于有充分市场交易案例，且参考案例在土地规划、用途相同的情况下，才能选用。因为土地规划和用途不同的宗地价格相差悬殊，只有土地规划和用途相同的宗地价格都有可比性。即使地理位置相近，但土地规划和用途不同的宗地价格都有很大的不同，一般来说，商业用地价格大于工业用地。 2 收益还原法的适用范围

收益还原法适用于能够对土地的未来收益作出科学合理预测的宗地。未来的事情有着许多不可预知的情况，要对未来收益作出准确预测应坚持必要的条件，一是收益应在未来不超过五年内可以实现，时间太长，未知情况不可控，导致评估结果不可靠；二是影响未来收益的法律法规、行业、税收、金融不会发生太大变化，如果法律法规发生较大变化，则对土地收益生产较大影响。符合这两个条件的土地则是商品房开发用地，开发时间不长，法律也可以有效预见。 3 成本逼近法的适用范围

成本逼近法只适用于国家对农村集体所有土地的征用，带有明显的强制色彩，不利于保护农村农民的利益，且容易引起社会群体事件，不利于和谐社会的建设，应取消此种评估方法。 结束语

随着我国土地使用制度改革的不断深化,人们对土地价值的认识也越来越丰富。土地不再仅仅被看作是进行社会物质生产的基本条件,也是不可替代的主要生产资料,同时也是社会的一笔巨大财富———资产。国家不仅要查清土地资源的数量,而且要查清土地的资产数量———地产的价值量,从而地价评估工作成为我国土地使用制度深化改革的客观需要。土地价格已成为调节土地供给和需求,促进土地使用权合理流动、合理配置和产生最大效益的重要手段。

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参考文献

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[4] 肖争鸣,刘小生.基准地价系数修正法评估土地价格若干问题的分析[J]. 内蒙古科技与经济. 2006(07)