物业管理-工程部岗位服务流程与规范

XXXX物业服务中心服

务管理规范

(工程维修部)

操作指导手册

2015-V1.0 XXXX物业服务中心编制

内部资料,严禁复制、传播

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

目 录

第三章 工程维修部操作指导手册 ................................................................................. - 237 - 第一节 第二节

工程维修部架构与责权 ............................................................................ - 238 - 工程维修部岗位说明书 ............................................................................ - 239 -

一 工程维修管理岗位说明书 ................................................................................. - 239 - 二 维修班长（助理）岗位说明书 ......................................................................... - 240 - 三 供配电运行操作岗位说明书 ............................................................................. - 241 - 四 强电维修操作岗位说明书 ................................................................................. - 242 - 五 弱电维修操作岗位说明书 ................................................................................. - 244 - 六 空调运行岗操作岗位说明书 ............................................................................. - 245 - 七 给排水维修操作岗位说明书 ............................................................................. - 246 - 八 万能维修操作岗位说明书 ................................................................................. - 248 - 第三节

工程维修部岗位作业指导书 .................................................................... - 249 -

一 工程维修主管作业指导书 ................................................................................. - 249 - 二 工程维修班长作业指导书 ................................................................................. - 250 - 三 供配电运行岗位作业指导书 ............................................................................. - 251 - 四 强电维修岗位作业指导书 ................................................................................. - 252 - 五 弱电维修岗位作业指导书 ................................................................................. - 253 - 六 空调运行岗位作业指导书 ................................................................................. - 254 - 七 给排水维修岗位作业指导书 ............................................................................. - 255 - 八 万能维修岗位作业指导书 ................................................................................. - 256 - 第四节

工程维修部管理制度 ................................................................................ - 257 -

一 工程设备设施管理制度 ..................................................................................... - 257 - 二 工程维护维修管理制度 ..................................................................................... - 258 - 三 高压配电室规章制度 ......................................................................................... - 260 - 四 消防气体机房管理规定 ..................................................................................... - 262 - 五 电梯管理规定 ..................................................................................................... - 263 - 六 二次装修管理规定 ............................................................................................. - 2 - 第五节

工程维修部岗位服务操作流程与规范 .................................................... - 268 -

- 232 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

一 强电（供配电）岗位服务操作流程与规范 ..................................................... - 268 - 二 变配电应急电源倒闸操作规范 ......................................................................... - 271 - 三 配电发电机操作规范 ......................................................................................... - 272 - 四 低压电气设备检修、维护保养安全操作规程 ................................................. - 274 - 五 会议系统使用流程与规范 ................................................................................. - 275 - 六 通讯系统运行管理规范 ..................................................................................... - 276 - 七 通讯系统维护维修保养规范 ............................................................................. - 278 - 八 消防安全系统维护维修保养规范 ..................................................................... - 279 - 九 消防系统运行管理规范 ..................................................................................... - 282 - 十 给排水系统设备操作规范 ................................................................................. - 283 - 十一 给排水设备维护维修保养规范 ..................................................................... - 284 - 十二 二次供水管理规范 ......................................................................................... - 286 - 十三 空调系统操作规范 ................................................................................. - 288 - 十四 空调设备维护维修保养规范 ................................................................. - 290 - 十五 电梯运行管理规范 ......................................................................................... - 293 - 十六 电梯维护维修保养管理规范 ......................................................................... - 295 - 十七 万能工岗位服务规范 ..................................................................................... - 297 - 十八 二次装修服务规范 ......................................................................................... - 300 - 第六节

维修维护工作应急预案 ............................................................................ - 301 -

一 运行工作应急预案 ............................................................................................. - 301 - 二 维修作业应急事件处理工作规程 ..................................................................... - 308 - 三 发生工伤事故应急处理流程 ............................................................................. - 310 - 四 电梯困人应急操作指导 ..................................................................................... - 311 - 第七节

工程维修服务考核标准 ............................................................................ - 312 -

一 工程维修岗位绩效考评表 ................................................................................. - 313 - 二 工程维修岗位考核关键指标库 ......................................................................... - 315 - 附录一 工程维修部系统设备运行检查记录表 ......................................................... - 321 - XXXX-GC-V1.0-101高压供配电系统运行记录表 .................................................... - 322 - XXXX-GC-V1.0-102低压配电系统运行记录表 ........................................................ - 323 - XXXX-GC-V1.0-103楼层配电运行巡检表 ................................................................ - 324 -

- 233 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-104楼层弱电间运行巡检表 ............................................................ - 325 - XXXX-GC-V1.0-105弱电周巡记录表 ........................................................................ - 326 - XXXX-GC-V1.0-106电表计量表 ................................................................................ - 327 - XXXX-GC-V1.0-107空调系统运行记录表 ........................................................ - 328 - XXXX-GC-V1.0-108消防水系统设备巡视检查记录表 ............................................ - 330 - XXXX-GC-V1.0-109消防水箱巡视检查记录表 ........................................................ - 331 - XXXX-GC-V1.0-110泵房设备巡视检查记录表 ........................................................ - 332 - XXXX-GC-V1.0-111泵房设备用电计量表 ................................................................ - 334 - XXXX-GC-V1.0-112给排水系统运行日巡检表 ........................................................ - 335 - XXXX-GC-V1.0-113电梯运行巡视检查记录表 ........................................................ - 336 - XXXX-GC-V1.0-114气体灭火系统运行巡视检查记录表 ........................................ - 337 - XXXX-GC-V1.0-115加压风机运行巡视检查记录表 ................................................ - 338 - XXXX-GC-V1.0-116排烟风机运行巡视检查记录表 ................................................ - 339 - XXXX-GC-V1.0-117工程装饰日常巡检表 ................................................................ - 340 - 附录二 工程维修部维护、保养记录表单 ................................................................. - 341 - XXXX-GC-V1.0-201供配电运行维护记录表 ............................................................ - 341 - XXXX-GC-V1.0-202设备年度维保及大修计划表 .................................................... - 342 - XXXX-GC-V1.0-203设备维修记录表 ........................................................................ - 343 - XXXX-GC-V1.0-204设备维护保养记录表 ................................................................ - 344 - XXXX-GC-V1.0-205空调系统设备月度维护保养记录表 ........................................ - 345 - XXXX-GC-V1.0-206空调系统设备年度维护保养记录表 ........................................ - 349 - XXXX-GC-V1.0-207空调风机盘管滤网清洁保养记录表 ........................................ - 362 - XXXX-GC-V1.0-208生活水箱清洗保养记录表 ........................................................ - 363 - XXXX-GC-V1.0-209电梯故障报修登记表 ................................................................ - 3 - XXXX-GC-V1.0-210电梯井道施工工作单 ................................................................ - 365 - XXXX-GC-V1.0-211电梯间日常维护巡检表 ............................................................ - 366 - 附录三 工程维修部维修操作表单 ............................................................................. - 367 - XXXX-GC-V1.0-301维修工作单 ................................................................................ - 367 - XXXX-GC-V1.0-302故障隐患报告表 ........................................................................ - 368 - XXXX-GC-V1.0-303高空工作车工作单 .................................................................... - 369 -

- 234 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-304气体钢瓶间进出登记表 ............................................................ - 370 - XXXX-GC-V1.0-305流动投影机安装使用登记表 .................................................... - 371 - 附录四 工程维修部租赁、二次装修表单 ................................................................. - 372 - XXXX-GC-V1.0-401装修期间加班申请表 ................................................................ - 372 - XXXX-GC-V1.0-402装修期间临时水电供应申请表 ................................................ - 373 - XXXX-GC-V1.0-403装修申请表 ................................................................................ - 374 - XXXX-GC-V1.0-404装修工人登记表 ........................................................................ - 375 - XXXX-GC-V1.0-405空调加时申请表 ........................................................................ - 376 - XXXX-GC-V1.0-406临时动火作业申报表 ................................................................ - 377 - XXXX-GC-V1.0-407施工单位交款通知单 ................................................................ - 378 - XXXX-GC-V1.0-408施工人员出入证模板 ................................................................ - 379 - XXXX-GC-V1.0-409租赁楼宇验收交接单 ................................................................ - 380 - XXXX-GC-V1.0-410收楼确认书模板 ........................................................................ - 381 - XXXX-GC-V1.0-411装修违章确认书模板 ................................................................ - 382 - XXXX-GC-V1.0-412装修违章整改通知书模板 ........................................................ - 383 - XXXX-GC-V1.0-413装修施工现场违规通知单 ........................................................ - 384 - XXXX-GC-V1.0-414装修竣工验收表 ........................................................................ - 385 - XXXX-GC-V1.0-415施工单位退款通知单 ................................................................ - 386 - XXXX-GC-V1.0-416安全文明施工协议书模板 ........................................................ - 387 - XXXX-GC-V1.0-417装修施工许可证模板 ................................................................ - 388 - XXXX-GC-V1.0-418工程竣工验收表 ........................................................................ - 3 - XXXX-GC-V1.0-419装修现场巡视检查记录表 ........................................................ - 390 - 附录五 工程维修部工作记录表单 ............................................................................. - 391 - XXXX-GC-V1.0-501工程部值班记录表 .................................................................... - 392 - XXXX-GC-V1.0-502工程部工作日志 ........................................................................ - 393 - XXXX-GC-V1.0-503工程部月工作明细表 ................................................................ - 394 - XXXX-GC-V1.0-504工程部要事记录表 .................................................................... - 395 - 附录六 工程维修部资产台账表单 ............................................................................. - 396 - XXXX-GC-V1.0-601设备明细清单 ............................................................................ - 396 - XXXX-GC-V1.0-602设备台账（含标示卡） ............................................................ - 397 -

- 235 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-603设备台时统计表 ........................................................................ - 398 - XXXX-GC-V1.0-604设备资产报废申请表 ................................................................ - 399 -

- 236 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

第三章 工程维修部操作指导手册

- 237 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

第一节 工程维修部架构与责权

部门名称 工程维修部 部门负责人 工程维修主管 直属领导 分公司 经理 职位编制 部门组织结构图 工程、维修主管 主管级1人 班长级1人 工程、维修班长 （视情况而定） 供配电运行岗强电维修岗弱电维修岗 空调运行岗给排水维修岗 万能维修岗技工 （视情况而定） 部门 关键KPI 编制人数 编制日期 部门 使命 保障系统设备运行正常，防患于未然、排除潜在风险；实现系统设备增值保值；坚守岗位、操作规范、关爱协助他人、快速响应报修服务，提高维修效率。 1、 负责项目范围内的供配电系统运行、维护、保养、检修维修； 2、 负责项目范围内的强电综合维修、维护、检修维修； 3、 负责项目范围内的弱电系统维护与应用； 4、 负责项目范围内的空调系统运行、维护、保养、检修维修； 5、 负责项目范围内的给排水系统的运行、维护、保养、检修维修； 6、 负责项目范围内的土建五金等综合维修工作； 7、 负责项目范围内的室内二次装修的审批、监管、验收。； 8、 负责项目范围内的维修保养工作质量、工作效率、服务创新； 9、 负责项目范围内的工程图纸、设备资料、维保档案的建立与保管； 10、 负责项目范围内的第三方服务采购、应急预案制定并组织实施； 11、 领导交办的其他工作。 1、 有对分公司运营及本部门实施措施的建议权； 部门 职责 部门 权力 2、 有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权； 3、 有对服务对象进行服务解释权，告之权； 4、 有对系统设备运行指挥、调度权； 5、 有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权； 6、 有对部门内部员工的考核权。 1、重大责任事故率为0；2、无脱岗/无缺岗/无串岗；3、不发生无计划停水电；4、服务需求响应即时，大修不超24小时，小修不过夜；5、服务无过错； 6、无安全风险盲点；7、无投拆；8、团队互助和谐； 审核人员 审核日期 批准人员 批准日期

- 238 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

第二节 工程维修部岗位说明书 一 工程维修管理岗位说明书

岗位名称 岗位编号 直接上级 工作综述 工程维修管理岗 NO：3-1 分公司经理 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 职位定位 薪酬等级 维修技工 部门主管 主管级 负责工程维修部日常管理，落实岗位责任制，对分公司经理负责，管辖工程维修技工。 岗位说明 工作项目 序号 1 2 3 具体职责 负责熟知有关、法律法规，熟知项目工程设备、系统运行情况；执行分公司各项规章制度和上级安排的各项任务； 负责工程维修部员工工作布置与调度、日常排班、日常检查、 监督管理、档案管理、器材管理、晨夕会工作； 协助分行监保部、行政部、办公室等部门关于工程安全方面工作；服务热情周到，做到文明执勤，有问必答，有忙必帮； 负责大厦室内二次装修的审批、监管、验收；第三方服务采购招评标、契约服务与监督管理； 负责工程维修部维保计划、生产安全管理、节能降耗、事件处理、应急预案制定并组织实施； 负责现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度，掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理6 的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。 7 8 9 团队建设 负责维修保养工作质量、工作效率、服务创新；以身作则， 乐于奉献； 领导交办的其他工作； 负责工程维修部员工团队建设、文化生活、食宿安排； 负责工程维修部部员工职业道德、职业素养、职业技能方面培训； 有对分公司运营及本部门实施措施的建议权； 有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权； 有对服务对象进行服务解释权，告之权； 有对系统设备运行指挥、调度权； 有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权； 有对部门内部员工的招录用建议权、日常考核权。 4 日常工作 5 10 负责工程维修部员工招、录、用、考、绩、辞、记工作； 11 1 2 管理权力 3 4 5 6 工作协作关系 任职资格 内 分公司经理及分公司各部门 外 分公司所在项目区域供电局、设备供应商、分行行政部门 项 目 教育程度 大专以上学历

- 239 -

要求 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

专业（工种） 工作经验 电器工程、自动化控制、机电一体化等 3年以上水电工程相关管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任 物业管理、设备管理、高低压、强弱电、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识 高配技工、高技强电技工、高级冷工、高级电梯工等 知识要求 上岗证/资格证 对身体健康要求 健康 技能 专业技能 级别 很强 5 需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1 工作环境 其他 工作时间 特 征 主要工具设备 工程设备、机具 分行大厦 周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。

二 维修班长（助理）岗位说明书

岗位名称 岗位编号 直接上级 工作综述 工程维修管理岗 NO：3-2 工程主管 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 职位定位 薪酬等级 维修技工 维修班长 班长级 协助工程维修部主管日常管理，落实岗位责任制，对分公司经理负责，管辖工程维修技工。 岗位说明 工作项目 序号 1 2 3 日常工作 具体职责 负责熟知有关、法律法规，熟知项目工程设备、系统运行情况；执行分公司各项规章制度和上级安排的各项任务； 协助工程维修部主管对员工工作布置与调度、日常排班、日常检查、监督管理、档案管理、器材管理、晨夕会工作； 协助主管对大厦室内二次装修的审批、监管、验收；第三方服务采购招评标、契约服务与监督管理； 协助主管对工程维修部维保计划、生产安全管理、节能降耗、 事件处理、应急预案制定并组织实施； 协助主管对现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度； 负责维修保养工作质量、工作效率、服务创新；以身作则， 乐于奉献； 领导交办的其他工作； 协助主管对部门员工团队建设、文化生活、食宿安排； 协助主管对部门员工招、录、用、考、绩、辞、记工作； 协助主管对部门员工职业道德、职业素养、职业技能方面培训； 有对分公司运营及本部门实施措施的建议权；

- 240 -

4 5 6 7 8 团队建设 9 10 管理权力 1 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

2 3 4 5 6 工作协作关系 有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权； 有对服务对象进行服务解释权，告之权； 有对系统设备运行指挥、调度权； 有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权； 有对部门内部员工的招录用建议权、日常考核权。 内 分公司经理及分公司各部门 外 分公司所在项目区域供电局、设备供应商、分行行政部门 项 目 教育程度 专业（工种） 工作经验 大专以上学历 电器工程、自动化控制、机电一体化等 3年以上水电工程相关管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任 物业管理、设备管理、高低压、强弱电、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识 高配技工、高技强电技工、高级冷工、高级电梯工等 要求 任职资格 知识要求 上岗证/资格证 对身体健康要求 健康 技能 专业技能 级别 很强 5 需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1 工作环境 其他 工作时间 特 征 主要工具设备 工程设备、机具 分行大厦 周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。 三 供配电运行操作岗位说明书

岗位名称 岗位编号 直接上级 工作综述 供配电运行岗 NO：3-3 工程维修主管 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 职位定位 薪酬等级 技工 技工 负责大厦供配电系统运行、保养、检修维修，对工程维修主管负责。 岗位说明 工作项目 序号 1 具体职责 熟练掌握所辖项目内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。严格遵守公司员工守则和各项规章制度。 日常工作 2 3 4 负责系统设备的运行、维修保养工作，做好防范小动物，确保安全运行。 负责巡视机电设备及水泵房，密切监视各类仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。 负责与供电局的业务联系，并做好登记。

- 241 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

5 6 7 8 协助工作 9 负责对来人来电报修及时登记，按操作规程及时排除故障。 负责机房、值班室内外清洁工作。 服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮； 负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录； 协助空调工水箱、井管巡视检查与维保，协助工程维修、抢险应急工作； 有对分公司运营及本部门实施措施的建议权； 有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权； 有对服务对象进行服务解释权，告之权； 有对异常人员出入设备层的警告、制止、劝解、清出权； 有对部门内部员工的招录用建议权。 10 上级领导交办的其他工作； 1 2 岗位权力 3 4 5 工作协作关系 内 分公司经理、上级主管、及分公司各部门 外 分公司所在项目单位行政部、供电局、机电设备供应商等 项 目 教育程度 专业（工种） 工作经验 高中以上学历 电器工程、自动化控制、机电一体化等 3年以上供配电操作管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任 设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识 高配电工操作证 要求 任职资格 知识要求 上岗证/资格证 对身体健康要求 健康 技能 专业技能 级别 很强 5 需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1 工作环境 其他 工作时间 特 征 主要工具设备 工程设备、机具 分行大厦 周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。 四 强电维修操作岗位说明书

岗位名称 岗位编号 直接上级 工作综述 强电维修岗 NO：3-4 工程维修主管 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 职位定位 薪酬等级 技工 技工 负责大厦强电设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。 岗位说明 工作项目 序号 具体职责

- 242 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

熟练掌握所辖项目内的电气设备的原理及实际操作与维修， 1 线路走向、技术性能及实际操作。严格遵守公司员工守则和各项规章制度。 2 3 4 日常工作 5 负责所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。 积极配合配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班指挥。 每月进行一次分管设备的维修保养、设备资产管理工作。 负责所有电梯运行的监督管理，电梯的照明及内选外呼的巡查和修理。每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。 6 7 8 9 及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场， 先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。 配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。 负责做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、 无灰尘、无垃圾。 服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮； 协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置工作； 有对分公司运营及本部门实施措施的建议权； 有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权； 有对服务对象进行服务解释权，告之权； 有对异常人员出入设备层的警告、制止、劝解、清出权； 有对部门内部员工的招录用建议权。 10 负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录； 协助工作 11 12 上级领导交办的其他工作； 1 2 岗位权力 3 4 5 工作协作关系 内 分公司经理、上级主管、及分公司各部门 外 分公司所在项目单位行政部、供电局、机电设备供应商等 项 目 教育程度 专业（工种） 工作经验 高中以上学历 电器工程、自动化控制、机电一体化等 3年以上强电操作管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任 设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识 高级电工操作证 要求 任职资格 知识要求 上岗证/资格证 对身体健康要求 健康 技能 专业技能 级别 很强 5 需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1 工作环境 其他 工作时间 特 征 分行大厦 周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。

- 243 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

万用表、测电笔、嘴钳、斜口钳、电工绝缘刀、钳形电流表、500V遥表、主要工具设备 绝缘把手镙丝刀、内六方扳手、锤子、绝缘胶布、扳手、绝缘鞋、高压绝缘手套，高压设备倒闸操作扳手，高低压验电器，绝缘杆，绝缘板，接地线；手钻，冲击钻等

五 弱电维修操作岗位说明书

岗位名称 岗位编号 直接上级 工作综述 弱电维修岗 NO：3-5 工程维修主管 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 职位定位 薪酬等级 技工 技工 负责大厦弱电设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。 岗位说明 工作项目 序号 1 具体职责 熟练掌握所辖项目内的会议、通讯、消防、楼宇自控设备的原理及实际操作与维修，线路走向、技术性能及实际操作。严格遵守公司员工守则和各项规章制度。 2 3 日常工作 4 5 6 7 8 9 协助工作 10 负责所管辖系统设备机房、弱电井的设备设施的检修保养、 设备资产管理，按时按质按量地完成，并填好记录表格。 负责会议室设施设备、音响系统、视频系统的应用与调试， 保证会议系统正常使用。 负责电话调线，检查消防设备，网络调试安装等，及熟悉相关电子原理图，排除一般故障； 负责广播系统、卫星系统、楼宇自控系统的维护维修。 负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟通与联系。 负责做好弱电操作间和操作台的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。 服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮； 负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录； 协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置工作； 有对分公司运营及本部门实施措施的建议权； 有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权； 有对服务对象进行服务解释权，告之权； 有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权； 有对部门内部员工的招录用建议权。 11 上级领导交办的其他工作； 1 2 岗位权力 3 4 5 工作协作关系 内 分公司经理、上级主管、及分公司各部门 外 分公司所在项目单位行政部、通讯局、机电设备供应商等 项 目 教育程度 高中以上学历 电器工程、自动化控制、机电一体化等 3年以上会议系统、楼宇自控系统等操作与管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任

- 244 -

专业（工种） 工作经验 要求 任职资格 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

知识要求 上岗证/资格证 设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识 高级弱电操作证 对身体健康要求 健康 技能 专业技能 级别 很强 5 需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1 工作环境 工作时间 其他 特 征 工具包、平口钳、尖嘴钳、斜口钳、电工绝缘刀、网线钳、绝缘把手镙丝主要工具设备 刀（一字、十字、大、小、长、短各一把）、绝缘胶布、扳手，网线测试仪，万用表，便携式小电话，消防用编码器。 分行大厦 周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。

六 空调运行岗操作岗位说明书

岗位名称 岗位编号 直接上级 工作综述 空调运行岗 NO：3-6 工程维修主管 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 职位定位 薪酬等级 技工 技工 负责大厦空调运行、设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。 岗位说明 工作项目 序号 1 具体职责 熟悉空调系统和供水系统的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行。严格遵守公司员工守则和各项规章制度。 负责每天准时开启和关闭空调，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调2 工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机前、停机前及每小时记录一次运行情况）。 负责空调主机房的设备设施运行，设备开、停应须及时3 日常工作 4 转换运行状态牌。必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告和处理。 负责热水系统（包括锅炉、热水箱、管道、阀门及相关电气控制设备）的运行管理、巡视检查和日常维护保养工作。 负责空调设备巡视检查和日常维护保养工作。做好对冷水机5 组、冷却塔、冷冻、冷却水泵、生活水泵及各种阀的维护保养工作，确保设备安全可靠运行。 6 7 8 负责大厦分体空调的日常维护保养和检修维修工作，以及资产设备管理。 负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟通与联系。 做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。

- 245 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

9 服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮； 协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置工作； 有对分公司运营及本部门实施措施的建议权； 有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权； 有对服务对象进行服务解释权，告之权； 有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权； 有对部门内部员工的招录用建议权。 10 负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录； 协助工作 11 12 上级领导交办的其他工作； 1 2 岗位权力 3 4 5 工作协作关系 内 分公司经理、上级主管、及分公司各部门 外 分公司所在项目单位行政部、机电设备供应商等 项 目 教育程度 专业（工种） 工作经验 高中以上学历 电器工程、自动化控制、机电一体化等 3年以上空调运行、操作、管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任 设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识 高级冷工操作证 要求 任职资格 知识要求 上岗证/资格证 对身体健康要求 健康 技能 专业技能 级别 很强 5 需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1 工作环境 工作时间 其他 特 征 测温仪，钳形电流表，管钳，活动扳手，内六方扳手，平口钳，尖嘴钳，主要工具设备 一字、十字镙丝刀，锤子，手钻，冲击钻，电焊机，管道疏通机，疏通簧，马桶揣子。 分行大厦 周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。

七 给排水维修操作岗位说明书

岗位名称 岗位编号 直接上级 工作综述 给排水维修岗 NO：3-7 工程维修主管 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 职位定位 薪酬等级 技工 技工 负责大厦上下水系统运行、设备设施维护、保养、检修维修，对工程维修主管负责。 岗位说明 工作项目 序号 具体职责

- 246 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

熟悉冷热供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理1 和维修保养；负责污水处理系统运行管理和维修保养，以及其工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行。严格遵守公司员工守则和各项规章制度。 负责各种水泵、管道、阀门、控制设施、各种机械设备、供2 水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。 3 日常工作 负责污水处理池的日常清洁，及时排除常见的故障，保证系统处于良好运转状态。 负责巡视检查上下水系统设备和其他设备的运转情况，对各4 水泵运行状况、管道压力、水池、水箱的液位认真记录核对，发现跑、冒、滴、漏现象要及时处理。并做好巡检记录。 5 6 7 8 9 负责做好应急（漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修。 负责对二次供水设备的运行管理。 负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟通与联系。 积极配合空调系统设备相关电气控制设备的检修和定期维护保养。 服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮； 协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置工作； 有对分公司运营及本部门实施措施的建议权； 有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权； 有对服务对象进行服务解释权，告之权； 有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权； 有对部门内部员工的招录用建议权。 10 负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录； 协助工作 11 12 上级领导交办的其他工作； 1 2 岗位权力 3 4 5 工作协作关系 内 分公司经理、上级主管、及分公司各部门 外 分公司所在项目单位行政部、机电设备供应商等 项 目 教育程度 专业（工种） 工作经验 高中以上学历 水电安装等 3年以上水电安装操作、管理经验，全局观念，有较强的组织、协调能力，爱岗敬业，勇于承担责任 熟悉水电安装，空调系统原理、水处理 水电安装技工操作证 要求 任职资格 知识要求 上岗证/资格证 对身体健康要求 健康 技能 专业技能 级别 强 4 需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1 工作环境 其他 工作时间 特 征

- 247 -

分行大厦 周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

工具包，管钳，活动扳手，锤子，内六方扳手，平口钳，尖嘴钳，一字、主要工具设备 十字镙丝刀，壁纸刀，手钻，冲击钻，电焊机，管道疏通机，疏通簧，马桶揣子等。

八 万能维修操作岗位说明书

岗位名称 岗位编号 直接上级 工作综述 万能维修岗 NO：3-8 工程维修主管 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 职位定位 薪酬等级 技工 技工 负责大厦室外小规模土木维修，室内水电气等综合维修、室内装修（更换地毯、玻璃、墙纸、喷涂等）综合维修工作，对工程维修主管负责。 岗位说明 工作项目 序号 具体职责 熟悉物业室内设施设备(水、电、空调、电梯、消防、通讯、 1 五金、土建等)，定期巡查维护、维修，并记录归档。严格遵守公司员工守则和各项规章制度。接到报修15分钟内赶到现场。 2 负责室内配电及照明、动力等前端设施零配件更换及检修维修。 负责给水、用水前端设施及室内排水设施零配件更换及维修或改造。 负责室内空调维护、保养及小修，分体空调对室内、外机除尘、清洗、查漏氟、加氟等。 负责通讯前端设备（不含专线）、线路（交换箱前段）检修、 维修。有线数字电视线路前端检修、维修（不含电视机）。 负责家私配件维修、门窗维修、装饰小五金件更换、维修（包6 含各种门、柜、抽屉锁具、轨道、窗帘、合页、地弹簧、闭门器等更换及维修）。 负责小规模土木维修，室内装修（更换地毯、玻璃、墙纸、 7 喷涂等）等综合维修，工作完毕后要清扫现场，以做到“工完、料净、场地清”。 8 9 负责电梯运行监督管理、消防设备检查巡查等。 服务热情周到，做到文明执勤，有问必答；有忙必帮； 协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置工作； 有对分公司运营及本部门实施措施的建议权； 有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权； 有对服务对象进行服务解释权，告之权； 有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权； 有对部门内部员工的招录用建议权。

- 248 -

3 4 日常工作 5 10 负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录； 协助工作 11 12 上级领导交办的其他工作； 1 2 岗位权力 3 4 5 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

工作协作关系 内 分公司经理、上级主管、及分公司各部门 外 分公司所在项目单位行政部、机电设备供应商等 项 目 教育程度 专业（工种） 工作经验 知识要求 任职资格 上岗证/资格证 高中以上学历 水电、五金维修，泥工 从事水电、五金维修工作2年以上工作经验 熟悉水电、泥工，木工操作 水电安装技工操作证 要求 对身体健康要求 健康 技能 专业技能 级别 很强 5 需求程度的级别：很强-5，强-4，较强-3，一般-2，无要求-1 工作环境 工作时间 特 征 其他 主要工具设备 工具包，管钳，活动扳手，内六方扳手，平口钳，尖嘴钳，一字、十字镙丝刀，壁纸刀，铲刀，凿子，刨子，羊角锤，手钻，冲击钻，电焊机，无齿锯，切割机，气泵，喷，气泵用尼龙气管，油漆滚刷，羊毛刷，纱布砂纸等。 分行大厦 周一至周五，7:30-17:30分，周六周日轮休一天，或根据项目设计。

第三节 工程维修部岗位作业指导书 一 工程维修主管作业指导书

名称 岗位编号 直接上级 工作综述 作业指导书 NO：3-1 分公司经理 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 岗位 职位 维修技工 工程维修 管理岗 主管 作业指导书 工作项目 序号 1 2 每日工作 3 4 工作事项

- 249 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

5 6 7 8 9 11 12 1 2 每周工作 3 4 5 1 每月工作 2 3 1 每年工作 2 3 二 工程维修班长作业指导书

名称 岗位编号 直接上级 工作综述 作业指导书 NO：3-2 分公司经理 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 岗位 职位 维修技工 工程维修 助理岗 班长 作业指导书 工作项目 序号 1 2 每日工作 3 4 工作事项

- 250 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

5 6 7 8 9 11 12 1 2 每周工作 3 4 5 1 每月工作 2 3 1 每年工作 2 3 三 供配电运行岗位作业指导书

名称 岗位编号 直接上级 工作综述 作业指导书 NO：3-3 分公司经理 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 岗位 职位 供配电运行岗 技工 作业指导书 工作项目 序号 1 2 每日工作 3 4 工作事项

- 251 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

5 6 7 8 9 11 12 1 2 每周工作 3 4 5 1 每月工作 2 3 1 每年工作 2 3 四 强电维修岗位作业指导书

名称 岗位编号 直接上级 工作综述 作业指导书 NO：3-4 分公司经理 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 岗位 职位 强电维修岗 技工 作业指导书 工作项目 序号 1 2 每日工作 3 4 5

- 252 - 工作事项 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

6 7 8 9 11 12 1 2 每周工作 3 4 5 1 每月工作 2 3 1 每年工作 2 3

五 弱电维修岗位作业指导书

名称 岗位编号 直接上级 工作综述 作业指导书 NO：3-5 分公司经理 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 岗位 职位 弱电维修岗 技工 作业指导书 工作项目 序号 1 2 3 每日工作 4 5 6

- 253 - 工作事项 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

7 8 9 11 12 1 2 每周工作 3 4 5 1 每月工作 2 3 1 每年工作 2 3

六 空调运行岗位作业指导书

名称 岗位编号 直接上级 工作综述 作业指导书 NO：3-6 分公司经理 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 岗位 职位 空调运行岗 技工 作业指导书 工作项目 序号 1 2 3 每日工作 4 5 6 7

- 254 - 工作事项 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

8 9 11 12 1 2 每周工作 3 4 5 1 每月工作 2 3 1 每年工作 2 3 七 给排水维修岗位作业指导书

名称 岗位编号 直接上级 工作综述 作业指导书 NO：3-7 分公司经理 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 岗位 职位 给排水维修岗 技工 作业指导书 工作项目 序号 1 2 3 每日工作 4 5 6 7 工作事项

- 255 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

8 9 11 12 1 2 每周工作 3 4 5 1 每月工作 2 3 1 每年工作 2 3 八 万能维修岗位作业指导书

名称 岗位编号 直接上级 工作综述 作业指导书 NO：3-8 分公司经理 所在部门 部门编号 工程维修部 NO：3 直接下级 岗位 职位 万能维修岗 技工 作业指导书 工作项目 序号 1 2 3 4 每日工作 5 6 7 8

- 256 - 工作事项 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

9 11 12 1 2 每周工作 3 4 5 1 每月工作 2 3 1 每年工作 2 3

第四节 工程维修部管理制度 一 工程设备设施管理制度

名称 执行部门 工程设备设施管理制度 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 工程设备设施管理制度 一 目的 1、确保本公司管辖物业所属设备设施处于安全、良好的运行状态，以满足顾客的需求和期望。 二 范围 2、适用于对本公司管辖物业所属的各类设备设施的日常运行管理、维护保养、维修和报废管理。 三 职责 3、工程部负责对设备设施进行运行、维修、保养和报废的管理；负责对服务供方提供的服务进行日常监督管理。 4、各部门负责协助工程部进行设备设施的管理。 四 内容 5、设备设施的种类：供配电系统、给排水系统、空调系统、会议系统、通讯系统、电梯系统、消防安全系统。

- 257 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

6、设备设施的建档：由工程部负责人指定相关人员进行设备设施的建档及标识工作，填写“设备台帐”，粘贴设施设备标签。 7、设备设施的运行管理。各设施设备的运行管理按各项操作规范执行。 8、设备设施的维护保养。 （1）每年12月20日前由工程部负责人制定下一年度“设备设施年度维护保养及大修理计划”，报分公司负责人审批。 （2）工程部负责人可根据设备运行情况，对“设备设施年度维护保养及大修理计划”，进行适时调整报分公司负责人审批后并安排实施。 （3）对于本公司实施的维护保养，由相关人员按相关维护保养规范对设备设施进行维护保养，填写所要求的相关记录。 （4）对于由服务供方实施的设备设施维护保养，由工程部负责人指定相关人员负责对照服务分包合同的要求对其实施的维护保养进行监督检查，并督促其完成本公司要求的相关记录。 9、设备设施的维修 （1）预防性维修：对设施设备的易损部件进行清洗、更换和修复并做适当调整、紧固、润滑工作，对设备主要零部件进行局部修复及更换。根据“设备设施年度维护保养及大修理计划”，按相关设备设施维护保养规范执行。 （2）事故性维修：设备设施按计划维护保养外发生的损坏及故障。执行相关设备设施维护保养规范。 （3）大修理：对设备进行局部或全部解体、修复、更换磨损或腐蚀的零部件，使设备恢复到原有的技术特性，在修理时也可结合技术进步的条件对设备进行技术改造。执行相关设备设施维护保养规范。 （4）维保、维修中使用的零配件及其他材料的领用管理，按《仓库管理规范》的规范执行。 10、设备报废。 因设备损坏或损耗而无法修复以致设备无法继续使用时，由工程部负责人组织相关人员确认，填写“物品报废申请单”提交分公司负责人批准，具体执行参考报废程序，并在“设备台帐”上注明报废时间。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 二 工程维护维修管理制度

名称 执行部门 工程维护维修管理制度 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 工程维护维修管理制度 一 目的 1、规范分公司管辖物业所属设备设施的维修规范。 二 范围 2、适用于对分公司管辖物业所属的各类设备设施的维修工作。

- 258 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

三 职责 3、工程部负责设备设施的维修工作。 4、 分包单位负责外委维修部分的设备设施的维修工作。 5、 工程部负责对分包单位维修工作的监督、管理工作。 四 维护维修分类 6、工程部维修工作的分类： （1）对客户办公设备设施的报修工作。 （2）对楼宇公共部分设备设施的维修工作。 7、维修时限（可根据分公司的实际运行情况进行调整） （1）紧急维修项目（对办公环境造成严重影响的设备设施故障的维修，如停电、电梯困人、水管漏水等）：维修人员应在15分钟内到达维修现场。 （2）非紧急维修项目（对办公环境造成一定影响的设备设施故障的维修）：维修人员应在一小时内到达维修现场。 （3）一般性维修项目（对办公环境影响较小或无影响的设备设施故障的维修）：维修人员应在四小时内到达维修现场。 五 维护维修流程 7、客户报修 （1）分公司收到客户报修申请后，通知工程部相关专业人员。 （2）工程部接客户服务部或客户报修申请后，由负责人负责安排相关维修人员或联络分包单位进行维修，派发“维修工作单”。 （3）维修人员接到维修任务后，携带相关工具及零配件、警戒标识等，持“维修工作单”前往维修。 （4）维修人员进入客户办公区域进行维修时，按《员工行为规范》的要求执行。 （5）维修人员在进行维修工作时，按《安全生产责任制》要求执行。 （6）维修过程中可能会对客户产生轻微影响时，由维修人员直接与客户进行现场协调；可能会对客户产生影响较大的情况应及时上报工程部负责人，与客户进行协调。 （7）维修工作完成后，请客户进行验收后在“维修工作单”上签字确认，并长或主管。 （8）班长或主管每周五将“维修工作单”（一式三联）交进行统计。如属有偿服务项目，第三联随每月缴款通知单一同交客户。 8、公共部分设备设施维修 （1）工程部在巡视检查中发现故障或接到报修申请后，由班长管或主负责安排相关维修人员或联络分包单位进行维修，派发“维修工作单”。 （2）维修人员接到维修任务后，携带相关工具及零配件、警戒标识等，持“维修工作单”前往维修，维修完成后维修人员填写“维修工作单”长。 （3）如属大、中型维修工作，由工程部负责人负责制定维修方案、安排维修人员或分包单位进行维修。维修完成后维修人员填写“维修工作单”及“设备维修记录表”。 （4）维修人员在进行维修工作时，按相关要求执行。 （5）维修过程中可能会对客户产生影响时，应事先联络客户服务部与客户进行协调，做好信息发布工作。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期

- 259 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

三 高压配电室规章制度

名称 执行部门 工程维修部 高压配电室规章制度 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 高压配电室规章制度 一岗位责任制度 1、变电室职责范围 （1）负责变电室高低压变电设备的运行维护，检查清扫、故障处理、缺陷清除、定期检修维护、保持设备的完好整洁。 （2）负责变电室高低压供电系统的倒闸操作及办理停电手续。 （3）负责变电室仪表的抄算及运行日志填写。 （4）负责变电室各配电设备备品备件、工具、材料、安全用具、防护用品的管理。 （5）负责变电室内及其周围的清洁工作。 2、变电室人员必须具备以下条件 （1）身体建康，精神正常，无防碍工作的疾病。 （2）具有高中文化水平，并经专门训练，持证上岗。 （3）达到“三熟”“三能”即： （4）熟悉设备状况，运行方式和市电接线。 （5）熟悉操作方法和事故处理。 （6）熟悉本岗位规章制度。 （7）能分析运行状况。 （8）能及时发现设备缺陷及事故隐患。 （9）能掌握一般维修技能。 （10）变电室人员必须严格遵守劳动纪律，认真执行各项规程制度，不准擅离工作岗位，班上严禁饮酒。 二 巡回检查制度 3、值班人员心须按规定时间、路线巡视所管辖设备，发现异常现象或缺陷要及时处理，做好记录并报告相关负责人。 4、变电室内设备每一小时巡视一次。巡视路线：变压器--低压开关柜--高压开关柜。并将巡视情况记录巡回检查记录本内。遇下列情况时需增加巡视次数 （1）雷雨、风雪等恶劣天气。 （2）新装、改装、修后或长期停用、新投入运行后设备。 （3）设备有缺陷或异常现象时。 （4）入户电缆即下户处(保险开关、隔离开关、电缆头)每日早班后巡视一次。 三 操作票制度 5、10KV设备倒闸操作，必须事先由值班负责人签发操作票，操作程序必须符合规程要求，并包括检查、准备步骤。 6、10KV设备倒闸操作前先在模拟图上进行模拟操作，确保程序无误后再进行实地操作。 7、10KV设备倒闸操作时，由正值班员唱票并监护，副值班员复诵后操作，每项操作完毕后在操作票上该项程序后划 ⅴ号

- 260 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

8、合闸操作前必须认真检查有关开关设备有无停电指示牌，接地线等安全措施，手车是否到位等， 隔离开关操作后要立即加锁。 9、倒闸操作后，要核对指示信号与模拟图显示运行状况是否相符。 10、操作票必须用签字笔或圆珠笔填写，不得涂改，操作后的操作要加盖“已执行”章，并妥善保管不得撕毁或涂抹。 11、紧急事故可不填操作票，操作后要及时调整模拟图使之相符，并在值班记录上详细说明。 倒闸操作必须严格遵守有关安全工作规程，要求直接操作一次开关设备时，必须穿戴和使用合格的安全用具和防护用品。 12、调换10KV电源工作，操作前必须得到供电局值班人员许可，接值班人员命令复诵无误后进行操作，并按操作票顺序进行。 四 交制度 13、值班人员必须按照批准的值班方式 、交时间及轮流班表进行交，不得擅自变更。 14、人员必须提前10-15分钟到岗，做好前的准备，做到衣着整齐，标志清晰，精神饱满，交接完毕双方在值班日志上签字，者不签字，者不得离岗，后按班值班，值班负责人对变电室内设备全面检查，并将检查情况记录当班日志内。 15、人员因故未到，人员不得擅自离位，并立即报告领导决定。 16、倒闸操作及事故处理过程中禁止交，待操作完毕后方可进行交。 17、在交过程中发生事故异常或有操作任务均由人员负责处理，人员可协助工作。但在交签字完毕以后，人员尚未离岗的情况下，上述工作由人员进行。 18、交必须是交全员参加，采用合-分-合的方式进行，即合：全体在一起听取上值的汇报，查阅有关记录本。分：分头对照和对上值人员的工作进行全面检查。合：全体一起总结上值工作。 19、当值值班人员应在前1小时检查已填好的有关纪录，及运行 管理工作并向下值交待查阅。按分工做好，卫生清理工作。当值的值班人员整理好安全消防工具、材料、文化和生活等用具及设备钥匙。 20、全员交接内容： （1）设备运行状况，模拟图是否与运行状况相符。 （2）设备异常现象或缺陷及处理情况，事故处理过程及自动装置的动作情况。 （3）仪表、继电保护和电源运行更动情况。 （4）本班办理的停电手续及执行的倒闸操作，设备检修、预试变更情况。 （5）工作票的办理情况及按地线临时遮拦标示牌的具体设置地点。 （6）各有关检修试验仪表及自动装置等交接记录簿的填写情况。 （7）未执行的操作任务的操作，本值已完成和尚未完成的维护工作。 （8）安全用具、防护用品及工具的清点交接。 （9）领导布置的工作及对外联系情况。 （10）在处理事故或倒闸操作时不得进行交接，交时发生故障应暂停交接，由者负责处理，者协助，处理完毕后继续交接。 （11）人未到或未办理交手续前，者不得离岗，如发现者班前饮酒，者应拒绝，并报告有关负责人。 有关上级指示及命令的内容 21、人员听取交接人员介绍并查阅各种有关记录以后，应到现场进行下列检查。 （1）按分工全面巡视检查对一次设备的运行方式，新发现的设备缺陷，上值操作过的设备及所布置的安全措施等要做全面检查。

- 261 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

（2）检查模拟图板，核对系统运行及设备实际位置。 （3）由主管负责审查两票的办理和执行情况，审查各种记录、图表、技术资料的填写是否正确完善，应做的技术管理工作是否完成，检查系统的运行状况是否相符。 （4）由值班员负责检查信号指示正确与否，与一次运行方式是否相符。检查运行日志的记录情况检查操作箱 箱等设施是否牢固检查防小动物措施是否完善可靠，检查消防安全用具和工具仪表 ，各备件应齐全，并具备使用条件。所有钥匙齐全，借还手续清楚，各卫生区域是否整洁。 22、人员在进行上述检查后，还应互相介绍自己检查结果，若有不清楚问题立即向上值值班人员提出询问，必要时会同上值值班人员共同检查，发展上值工作中的遗漏有权提出要求，进行补充直到全部工作均无异议后在值班记录本上签名，交即告结束。 五 定期试验轮换制度 23、运行维护工作由当班负责人列入日工作计划中，并做好记录，工程部主管负责检查该制度的执行情况。 24、每月 15日对长期备用的设备在条件许可的情况下进行切换。 25、运行中的熔断器应标明用途与图纸相符，熔断器需更换时应仔细核对编号及设定值，运行人员应根据核修人同的原始标签，更换补充的工作在主管监护下进行。 26、室内外运行设备的标志应齐全清楚正确，一次设备的编号标志应在设备投运前标清。 室内外照明灯要及时更换损坏的灯泡。 27、高峰负荷时，主管要安排对全部室内外设备标识，仪器进行观测并做好记录。 28、值班地还要经常检查万用表及各种测量仪器，仪表附件是否齐全。 29、按配电室设备的实际型号规格备足备品，以备急用。 六 设备缺陷管理制度 30、运行中的变配电设备发生异常现象，虽能继续使用，但影响安全运行者，称为设备缺陷，对人身或人身安全有严重威胁不及时处理可能发生事故者，为严重缺陷；虽对安全运行有影响，但尚能坚持运行者为一般缺陷。 31、发生设备缺陷，不论是否消除均应由值班负责人填写缺陷记录本。严重缺陷应立即报告有关负责人。尽快组织处理或采取防止事故措施。主管应每天查看记录本一次。 32、变电室有关负责人应每周查看设备缺陷记录本，并签署意见。对设备存在的缺陷应尽快应安排处理。 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 四 消防气体机房管理规定

名称 执行部门 消防气体机房管理规定 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 消防气体机房管理规定 1、工程部弱电工每周对设备房进行一次例检，保证设备无故障运行,发现问题及时处理。 2、保证设备房照明良好，并配备灭火器于显眼处。

- 262 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

3、保证设备房清洁,严禁堆放杂物。 4、保证消防电话工作正常。 5、严禁随意按动紧急启动按钮。 6、系统检查、维修前,应确认主机面板上“手动/自动”按键置于“手动”位,以免引起灭火剂喷洒。 7、设备房门应完好并上锁，禁止无关人员进入。 8、外来人员因工作需要进入机房需填写“外来人员登记表”。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 五 电梯管理规定

名称 执行部门 工程维修部 电梯管理规定 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 电梯管理规定 一、电梯机房管理规定 1、每周对机房进行不少于二次全面清洁，保证机房和设备表面无灰尘，机房及通道内不得住人、不得堆放杂物。进入机房人员须做好登记。 2、保证机房通风良好，通风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过38摄氏度。 3、保证机房照明良好，并配备有应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。第四条 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。 4、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许禁止外人进入，并注意采取有效措施防止小动物进入。 5、《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌挂于显眼处，清晰可见。 6、按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。 7、每天巡视机房，发现达不到规定要求的设施和设备要及时处理。 二、电梯安全管理规定 8、电梯工须持证上岗，无证人员禁止操作电梯。 9、配电运行维修的电梯工每天对各电梯进行一次全面巡视，发现问题及时通知有关人员。 10、维修主管在进行周检时，组织人员对电梯进行一次全面检查，如发现安全隐患，立即组织整改。 11、物业经理与主管领导组织人员按文件规定对电梯分包方进行评审，合格后方能承担电梯维修保养工作。 12、配电运行组电梯工负责对电梯保养和维修工作的质量进行检验。 13、大厦统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时接到警报。 14、在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人救援规程》，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。 15、经劳动安全监管部门检测不合格、未取得《准用证》的电梯严禁投入 三、乘梯须知

- 263 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

用手按钮，严禁撞击。 不许吸烟，勿靠厢门。 运行之时，挤门危险。 危险物品，禁止进梯。 保持清洁，勿吐勿丢。 运载货物，须先报批。 若遇意外，请按警铃。 超载铃响，后进退出。 儿童乘梯，成人陪同。 发生火警，切勿乘梯。 投诉电话： 四、电梯困人救援规程 16、凡遇到故障时，应首先通知配电运行组。如电梯工超过5分钟仍未到达，经过培训的维修部或保安队救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客。 17、轿厢停于接近电梯口的位置 （1）确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门查看）。 （2）关闭机房电源开关。 （3）用专用外门钥匙开启外门。 （4）用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）。 （5）协助乘客离开轿厢。 （6）重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。 18、轿厢停于远离电梯口的位置时（必须由专业电梯工操作） （1）利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持冷静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如果轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。 （2）进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。 （3）拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄。 （4）救援人员用力把持住旋柄，则需要另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近的电梯门口。 （5）确认刹车制动无误，放开盘车手轮。 （6）然后按照上述“一”中所列步骤出乘客。 19、遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位进行处理。 20、此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 六 二次装修管理规定

名称 执行部门 工程维修部 二次装修管理规定 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 二次装修管理规定

- 2 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

一 目的 1、为规范二次装修管理，特执定本规定。 二 范围 2、适用于大厦二次装修单位。 三 内容 （一）基本守则 3、施工单位在进入施工现场前，须向深圳市汇合（ ）分公司申请为全体施工人员办理“施工人员出入证”（以下简称“出入证”）； 4、所有施工人员，进入研发中心必须按规定佩戴出入证，必须从指定区域乘坐消防电梯出入。 5、凡携带施工材料、成品、半成品及大件工具出入时，须持有管理处出具的“货物出入放行申请表”。 6、各单位施工人员只允许在本单位施工区域内活动，不得擅自进入大厦其他区域，所有施工人员未经管理处准许，不准在施工现场接待客人或其他闲散人员。 7、所有施工人员不得在施工场地内滋事、吵闹，不得从事、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。 7、所有人员禁止在施工现场抽烟、喝酒、随地大小便。 8、各施工单位每天下班后需将施工材料按指定地点整齐堆放。油漆、天那水等易燃易爆品应密封保存，堆放点应配置灭火器。 9、所有施工单位应抓好本单位安全用电管理，禁止使用木制配电箱，必须使用合格电器、操作电线和转换器及配电盘等（由工程部电工负责实施检查）。 10、施工单位在施工期间严禁私自打开开启窗，如因施工需要须经汇合公司批准，同时施工单位应在开启的开启窗上安装面积相等防护纱窗，如在开启窗打开后没有安装防护纱窗的，值班人员有权将开启窗锁闭，杜绝高空抛物的现象发生。 （二）作业规定 11、 施工单位在进行临边作业或两米以上高空作业时，禁止在开启窗台上放置任何工具或将施工原料靠在开启窗玻璃上，造成玻璃划伤或损坏的，施工单位应照价赔偿。 12、为保障已投入使用的办公楼层正常秩序，减少噪音及气味的影响，各施工单位应遵循管理处关于施工时间及施工内容的规定： 13、周一至周五18：00至次日早8：00，周六周日全天为所有施工单位的正常施工时间，其他时间的施工必须禁止产生噪音（如切割机、电钻、打磨、砸铁皮等）和油漆气味（喷漆或喷刷其他有味涂料）的性质施工。 14、在非允许的施工时间内进行有噪音和喷漆施工的，当值保安员有权予以制止，屡教不改的由我司工程部技工协助实施停电处理，停电时间不超过30分钟。 15、各施工单位在施工期间，应根据实际需要按每50平方米配备一个灭火器每层至少配备15个合格灭火器，禁止挪用消火栓箱内灭火器。 16、 施工期间应实行分区作业、分区堆放制度，严禁电焊工与木工同时在2平方米内操作，严格执行油漆、天那水等易燃易爆品密封单独存放制度。 17、每日施工结束后，各施工单位应关闭施工楼层的所有电、水开关，并将当日施工垃圾清理干净，统一在指定的地方存放。 18、所有施工单位在进行气体切割和气焊作业时所使用的气瓶应有安全保险装置，应选择低温、通风、远离作业现场10米以上的地方放置。 （三） 办理《施工人员出入证》的规定 19、应出具的资料。

- 265 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

（1）一寸免冠彩照一张。 （2）身份证或其他有效证件复印件。 （3）施工起止时间及人的作业工种。 （4）施工单位名称及单位负责人。 20、 的要求.由办公室收取上述资料（缺一不可）后统一办理。 （四）卫生间的使用规定 21、各施工单位应委派一名保洁员，坚持每天清扫，确保卫生间整洁。 22、禁止往尿斗、便池里乱扔废纸、烟蒂或其他垃圾，严防堵塞。禁止在卫生间内洗澡； 23、维护卫生间内设备安全，对卫生间内的所有设备负全部责任，如发现损坏、丢失应由该施工单位照价赔偿。 （五）二次装修施工现场动火作业规定 24、施工单位在需要动火作业时，须在施工前一天到安全保卫部办理动火作业审批 手续（大型动火作业要经消防局防火科同意），领取动火作业许可证后方可动火。 25、各单位在实施动火作业时，必须做到动火前“八不”，动火中“四要”，动火后“一清”。 26、动火前“八不” （1）防火、灭火措施没落实不动火。 （2）周围的杂物和易燃品、危险品未清除干净不动火。 （3）附近难以移动的易燃结构物未采取安全防范措施不动火。 （4）凡盛装过油类等易燃、可燃液体的容器、管道用后未清洗干净不动火。 （5）储存易燃易爆物品的仓库和场所未采取安全措施，危险性未排除不动火。 （6）在进行高空焊割作业时，未清除地面的可燃物品和采取相应的防护措施不动火。 （7）未按规定配备灭火器材或器材不足时不动火。 （8）安全监护人不在现场不动火。 27、动火中“四要”： （1）现场安全监护人要坚守岗位。 （2）现场安全监护人和动火作业人要加强观察、精心操作，发现有不安全隐患时，立即停止动火。 （3）动火作业人员要严格执行安全操作规程。 （4）一旦发生火险或其它恶性事故时要立即报警和组织扑救。 28、动火后“一清”：完成动火作业后，动火人员和现场安全监护人要彻底清理动火作业现场后，才能离开。 29、按规定办理动火作业许可证后，由当值巡逻队员监督检查作业现场：配备合格灭火器、清理动火作业现场、配一支盛水的水桶（放电焊头使用）、有专人看护和设置防护措施，方可允许作业。 30、电焊机作业的焊机线不得接在易燃易爆的设备或管道上。 31、在进行电焊切割作业，现场及周围要用阻燃材料隔开。严禁在有易燃易爆品、涂漆、喷漆的作业现场动火作业。 32、动火作业必须由各单位防火监督员监督进行，施工人员须将《动火作业审批表》随身携带，以备检查。 33、动火的单位或个人，凡违犯本规定的，根据情节轻重分别给予批评教育、处以扣款及赔偿经济损失等处罚，情节严重者送交司法机关审理。 （六）管井门锁的管理、使用规定 34、所有管井门锁的钥匙均由管理处工程部分管负责人统一保管。 35、各施工单位因工作需要时，可在施工前一天到管理处办理使用申请，方可领取所需钥匙

- 266 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

进行施工，并保证管井内原有设施完好。使用期间管理处工程部技工将跟进巡查。 36、在办理申请使用手续时应写明施工起止时间、施工楼层，并在完工后经管理处。 工程部专业人员到现场验收，得到确认后将房门钥匙按规定时间交回管理处。 37、各单位要依据施工需要，如未按预定时间完工时，需到我司延时申请 手续，经同意后方可继续施工。 38、如果超过申请时间继续施工的，我司将有权制止施工人员的操作，并劝其离开装修现场，锁闭房门。 39、施工期间管井内设施的安全由施工方负责。如因施工不慎或人为造成设施损坏的将由施工单位负全部责任。 40、如发现个别施工单位的人员不遵守施工规定、不服从监督管理的，将依据相关规定采取相应的处罚措施。 四 处罚规定 41、施工中发现未按规定佩戴工作证者，发现一例扣款50元。 42、着高跟鞋、三角裤、赤膊上班作业等行为之一者，扣款100元。 43、酒后上班者，扣款300元。 44、施工现场随地大小便者，扣款200元。 45、非专业电工在施工现场私自乱接乱拉电线的，扣款100元；配电设施没有安全保护装置的，扣款100元；使用施工电线、配电盘不符合质量标准的，扣款100元。 46、严禁施工工人乱窜工地，发现一例，扣款100元。 47、凡高空抛物者，扣款5000元。 48、凡在易燃易爆品周围和仓库动明火、吸烟者，扣款500元。 49、在施工现场吸烟（或管理处巡查时拣到烟头）、喝酒者每人每次扣款200元。 50、电、气焊工没有按动火作业规定清理动火作业现场、灭火器失效、未设专人看护的扣款100元，动火操作时起明火的将给予扣款1000元以上的处理。 51、在进行高空作业或临边作业时，没有按规定系好安全带的，第一次予以纠正或限期整改，第二次将给予50元以上的处罚。 52、不按规定每层配备灭火器的，限期整改，逾期不改的将对施工单位处以每天100元的处罚。 53、违犯管理处规定挪用消火栓箱灭火器或其他设备的，发现一次将扣款200元，私自打开消防水的，发现一次将对施工单位扣款1000元以上，情节严重造成后果的送交司法机关审理。 54、使用木制配电箱、用铜、铁丝等金属代替保险丝、配电箱没有漏电保护装置和没有密封盖、没有接地线、配电箱旁边没有放置灭火器的，在检查中发现每次每项即扣款300元。如因接线不当，造成电线短路起明火的，一次即对施工单位处予1000元以上的扣款，并向该单位发出通报。 55、未经批准私自打开开启窗的，发现一次即扣款500元。 56、油漆、天那水、松节油等易燃易爆品，不加密封而且与其它涂料混混合放在一起的，发现一次即扣款200元。 57、电焊工无证操作，切割机操作时不加防火隔离板、切割机、打磨机与木工在2m2内操作的，发现一次即扣款100元。 58、每日工人下班后，电器开关和水龙头没有关闭，检查中发现一次即扣款100元。如因没关闭水龙头造成水浸的，则扣款500元以上，如因没关闭电源而造成火险隐患的将扣款1000元或送交司法机关审理。 59、无证进入工地的，立即清出，使用别人证件冒充的，除作废出入证外，并处每人每次

- 267 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

100元的处罚。 60、上、下班乘坐客梯或从大堂出入的，一经发现将每人每次处予以100元的扣款。 61、周一至周五8：30----17：30之间，禁止进行电钻、喷漆等异常噪音、气味的施工，如连续接到相关楼层投诉三次以上的，将对施工单位停电30分钟的处理，情节严重的处以200元的扣款。 以上规定望各施工单位严格遵守，切实抓好本单位安全、文明施工管理。扣款数额将从各单位装修押金中扣除。 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 第五节 工程维修部岗位服务操作流程与规范 一 强电（供配电）岗位服务操作流程与规范

名称 执行部门 强电（供配电）岗位服务操作流程与规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 强电（供配电）岗位服务操作流程与规范 一 总则 1、为规范工程维护维修工服务流程与操作，统一服务标准，树立公司文化品牌窗口、服务窗口，特制定本规范。 2、本规范适用分公司工程部强电（供配电）岗位员工。规范供配电系统的运行管理，以确保供配电系统供电安全、设备完好，逐步实现节能降耗。 3、本规范由分公司经理负责监督，工程主管督导。 二 岗位服务流程与规范 1、工作流程  巡视检查故障处理隐患排查记录。 2、操作内容 （1）运行当班人员负责对供配电系统设备运行状况进行巡检、记录，并做出分析与判断。 定义 （2）设备间：放置各类设备设施的房间，如供配电系统的高、低压配电室、变压器室、发

- 268 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

电机房、强电井等。 （3）供配电系统变电站设备：变压器、高压开关柜、高压联络柜、高压环网柜和电容补偿柜、母线排、电缆、桥架、低压配电柜、竖井内设备、发电机组。 3、操作规定 （1）交规定。供配电系统实行24小时运行值班制度，早班7:00—15:30，中班15:00—23:00，22:30—7:30（具体排班时间按照分公司实际运作情况拟定）。 （2）人员首先必须查看“供配电系统交记录表”、“供配电运行当班人员工作记录表”、“高压供配电运行记录表”、“低压配电运行记录表” 和“发电机日常巡查记录表”，详细了解上班供电方式、运行情况，有无故障或故障隐患。 （3）人员应主动交待、介绍本班工作情况或注意事项。 （4）交、人员应当面清点所交接的公用工具、对讲机、钥匙等物品。 （5）如有以下情况，则不能交。 - 人前饮酒的。 - 人没有穿着劳动保护用品的。 - 身体不适、精神状态不佳等不适合当班的。 - 人前服用了含有镇静剂类药物的。 - 故障未排除时。 - 其他不适合交情况发生时。 - 故障未排除时，在征得人员及上级领导同意后方能进行交。 - 交、人员应填写＂供配电系统交记录表＂，未办理交手续，者不能离开岗位。 （6）设备间钥匙由当班人员负责保管，不得外借及转借。 （7）班长安排对高低压配电房、发电机房每周清洁一次，竖井每月清洁一次。 （8）外来人员因工作需要进人高压配电室、变压器室、发电机房，需填写“外来人员登记表”。 4、操作规范 （1）每天早班召开由班长主持的班前会，班前会内容如下： - 强调安全操作事项，检查安全防护措施是否落实。 - 总结前日工作情况，安排当日工作。 （2）巡视检查。 - 运行当班人员必须每四小时对高压供配电设备巡视检查一次，检查内容按“高压供配电运行记录表”中的要求进行，并填写此表。 - 运行当班人员必须每四小时巡视检查一次低压配电设备巡视检查一次，检查内容按“低压配电运行记录表”中的要求进行，并填写此表。 - 运行当班人员必须每四小时巡视检查一次发电机，检查内容按“发电机日常巡查记录表”中的要求进行，并填写此表。 - 每月第一周周五晚18:00启动发电机一次，运行十五分钟，同时填写“发电机运行检查记录表”。 - 楼层的设备间门、门锁、设备、环境卫生等每月查一次，同时填写“设备间巡查记录表”及“现场签到表”。 - 竖井内设备由班长安排人员每月检查一次，同时填写“设备间巡查记录表”及“现场签

- 269 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

到表”。 - 所有公共区域的照明灯具每周检查一次并维修。 - 运行当班人员还必须按“供配电运行当班人员工作记录表”的要求，完成其他巡视检查内容，并填写此表。 - 每月第1个工作日，对租户/业主和公共餐厅的电表进行抄表，填写“租户用电量统计表”，交工程部负责人。 （3）高压柜巡视检查的方法 - 查看运行数据是否在《供配电系统设备运行数据标准》规定的正常范围内。 - 检查各指示灯是否完好、外壳是否整洁、防鼠板是否完好。 - 听柜内是否有异常响声。 - 检查直流电池柜内电池组液体是否足够，有无泄漏，充电情况是否良好。 - 检查安全设施和相关标识是否齐备/完好。 （4）变压器巡视检查的方法： - 查看外壳是否整洁、防鼠板是否完好。 - 听是否有异常响声。 - 温度是否在《供配电系统设备运行数据标准》规定的正常范围内。 - 检查安全设施和相关标识是否齐备/完好。 （5）发电机巡视检查的方法： - 发电机备用时查看相关数据是否在《供配电系统设备运行数据标准》规定的正常范围内防鼠板是否完好，是否有漏水、漏油现象，周边环境卫生是否良好。 - 发电机运行时查看相关数据是否在《供配电系统设备运行数据标准》规定的正常范围内防鼠板是否完好，是否有漏水、漏油现象，周边环境卫生是否良好。 - 发电机备用时检查和运行时检查均应检查安全设施和相关标识是否齐备/完好。 （6）低压柜巡视检查的方法： - 查看运行数据是否在《供配电系统设备运行数据标准》规定的正常范围内。 - 查看指示灯是否正常、防鼠板是否完好。 - 听设备是否有异常响声。 - 空气中是否有异味（如焦、糊味）。 - 检查安全设施和相关标识是否齐备/完好。 （7）电容柜巡视检查的方法： - 查看运行数据是否在《供配电系统设备运行数据标准》规定的正常范围内，外壳是否有膨胀现象，是否有漏油现象。 - 听设备是否有异常响声。 - 检查相关标识是否齐备/完好。 （8）竖井内配电箱、电缆巡视检查的方法： - 查看配电箱是否整洁，电缆有无破皮、变色现象。 - 空气中是否有异味（如焦、糊味）。 - 检查相关标识是否齐备/完好。 （9）室内公共照明：检查灯具是否完好。 （10）楼宇外围照明：检查轮廓灯/标牌灯/庭院灯是否完好。 （11）故障/隐患处理 - 故障：设备设施出现异常导致无法正常运行。 - 故障处理。当大厦一路进线出现停电情况时，大厦应急发电机会自动启动，当班人员应立即将情况报告班长及工程部负责人，以安排人员前往配合处理。此时当班人员应尽快与供

- 270 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

电局进行联系，以查明停电原因，不得轻易将高压母联开关合上，以防止停电的线路突然来电而导致两路供电同时跳闸，或因原来的变压器故障而导致正常一路供电跳闸。当配合的电工人员赶到后，与当班人员共同进行转换变压器运行的操作，使所有变压器均从正常的一路高压进线供应，首要任务是保障大厦低压部分供电正常。如属设备故障导致停电，应尽快联系高压系统维修单位派人前来进行维修。当线路恢复供电后，由工程部负责人安排人员，选择非工作时间进行计划停电，以恢复原变压器运行方式。操作过程中按《10KV高压开关柜操作程序》、《配电操作票制度》、《配电倒闸规程》规定执行。 - 强电井内容量在200A以下的普通供电负荷、设备发生故障，由当班人员按相关规定进行处理。 - 强电井内容量在200A以上的设备发生故障，当班人员应报告班长，由班长安排人员进行处理。 - 配电房内容量在200A以下开关跳闸，当班人员可试送电一次，如试送电不成功，应查找原因，排除故障后方可再次送电。 - 配电房内容量在200A以上设备故障，当班人员应立即报告班长及工程部负责人安排人员进行处理。 - 强电井内63A—200A特殊供电负荷出现故障，当班人员应立即报告班长及工程部负责人安排人员进行处理。 - 强电井内单路负荷开关32A以下出现故障，可由当班人员按相关规定进行处理。 （12）隐患：可能会导致设备设施发生故障的潜在因素。隐患处理：当班人员发现设备隐患，应填写“故障隐患报告表”长报工程部负责人。 （13）记录。 - 当班人员应如实填写要求的各种记录。 - 对已填写好的记录应妥善保存，到期方可销毁。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 二 变配电应急电源倒闸操作规范

名称 执行部门 变配电应急电源倒闸操作规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 变配电应急电源倒闸操作流程与规范 一 操作流程：做好各项准备通知倒闸操作调整检查记录 二操作规范： 1、接到供电局某一路供电紧急停电电话时，首先通知领导报告情况，做好倒闸和各项工作。 2、电话通知楼层服务人员通知停电；其他各楼层用消防广播通知停电（广播两遍）广播内容如下：尊敬的各位领导，同事请注意 请注意 接供电局紧急通知，高压线路故障需要停电10分钟进行线路切换工作，请做好停电准备工作，并请不要使用电梯，并正常关闭电脑，10分钟以后将自动恢复供电，供电以后如有故障，请拨打*****联系，给大家造成不变敬请谅解，谢谢合作。

- 271 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

3、倒闸操作按规定要求操作：停低压侧的各层开关——》低压侧负荷开关——》高压侧负荷开关——》高压侧隔离开关 。并做好记录。 4、调整高压电源：高压隔离开关——》高压侧负荷开关——》低压侧负荷开关——》各层开关。并做好记录。 5、调整宛毕后，认真检查一遍，并把模似盘上相应的开关调整好。 6、各项工作完毕后，要补办倒闸操作票，并记录完整。 三 紧急停电时电梯的操作 （一）轿厢停于接近电梯口的位置 1、确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门查看） 2、关闭机房电源开关 3、用专用外门钥匙开启外门 4、用人力慢慢开启轿厢门 5、协助乘客离开轿厢 6、重新将外门关好 （二）轿厢停于远离电梯口的位置时 1、利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持冷静，并说明轿厢不能随时移动，不必惊慌，同时如果轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。 2、进入机房关闭电梯电源开关 3、用盘车的方法将轿厢移动到合适的位置并协助乘客离开轿厢，关闭外门。 4、如遇其他复杂情况，应及时报告维保单位，让其尽快维修 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 三 配电发电机操作规范

名称 执行部门 工程维修部 配电发电机操作规范 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 配电发电机操作规范 一 发电机发电送电 1、接供电局通知或高压双线路出现供电故障时，立即向工程部主管汇报，并请工程部主管联系发电车。 2、发电车到位前，物业公司公共秩序部负责发电接口处车辆的清理工作，工程部负责发电机接口接线的准备工作。 3、发电车到位后，将发电车输出电缆与电缆井内预留外接电缆接线端子连接，各接线端子连接牢靠，并确认相序与原供电线路相符，零线接线正确。 4、通知泵房将运行的设备开关关闭。由泵房值班人员通知中心监控室、消防监控室，做好停电前的准备。相关人员将电梯呼至一楼在确认轿厢内无人后关闭机站锁。专业人员将自动旋转门关闭（如营业时间则联系内保打开侧门以方便人员进出）。

- 272 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

5、按原定人员分工进行，配电值班人员穿好绝缘胶靴戴好绝缘手套，拿出倒闸操作板手做好备用。 6、依序作好变压器低压关停开关打到分离位置。 7、高压柜侧开关操作按操作票进行，高压柜悬挂“禁止合闸警示牌。 8、停掉高压柜到变压器开关，高压柜悬挂“禁止合闸警示牌” 9、配电室内停电操作结束。 10、开启发电机组，启动前注意： （1）确定发电机接线联络开关400A在关闭位置 （2）配电室内各开关已具备反送电条件。 （3）高压刀闸开关全部在断开位置。然后送电至室内发电联络电源箱内400A开关上端，并检查三相电压是否正常。正常后合上发电机内外联络开关。 11、检查3段母线电压大小平衡正常后，将开关操作电源转向3段，合上开关： （1）机房开关 （2）生活水泵开关 （3）变电所用电机关 （4）一楼照 明开关 （5）消防中心开关 （6）监控中心开关 （7）金库开关 （8）合上电容器开关投入自动运行，如不能自动则根据实际情况手动投入 12、配电室通知中心监控室、消防监控室、泵房，注意观察运行是否正常，送电完毕。 13、将电梯一楼机站锁打开，试乘运行。 14、检查自动旋转门复位按钮复位以后运行情况（通知内保关闭侧门） 15、配电运行人员不得离开配电室，严密监视电流表，注意控制总电流。 16、所有工作完成后汇报工程部经理本次倒闸全部完成。 17、由配电值班人员负责本次倒闸操作的记录工作。 18、发电机运行过程中注意记录各运行开关电流情况。 二 发电机退出后送电操作程序 1、首先穿绝缘靴戴上绝缘手套，用高压验电器检验，刀闸上端是否有电，如三相电已送，进行下一步操作。 2、通知工程部主管高压电已送到配电室，请示倒闸时间后通知泵房运行人员。 3、由泵房运行人员通知中心监控室、消防监控室，马上停电倒闸操作，各岗做好准备工作。配电值班人员准备好倒闸操作扳手备用。 4、泵房值班人员将自来水变频器电源开关关闭。 5、相关人员将电梯呼到1楼确认轿厢无人后关闭机站锁。 6、检查自动旋转门将自动旋转门关闭（如营业时间则联系内保打开侧门以方便人员进出）。 按照 约定时间准时进行倒闸操作。 7、断开高压开关并悬挂“禁止合闸”警示牌 8、关闭发电机室内外接电源箱400A联络开关并悬挂“禁止合闸”警示牌。 9、通知发电车停止运行。 10、合上在线刀闸并合上开关： （1）高压柜开关检查10KV三相电压正常后进行下地步。 （2）合上高压柜开关。

- 273 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

（3）合上高压柜到变压器开关。 （4）合上低压开关，检查1段母线400V三相电压正常后进行下一步。 （5）合上C1电容器开关投入自动运行合上开关。 （6）合上低压开关检查2段400V母线三相电压正常后进行下一步操作。 （7）合上C2电容器开关投入自动运行 （8）将电源转换为2段，合上开关。 11、送电完毕，配电值班人员从头检查一遍，准确无误后，通知工程部主管、通知泵房，由泵房值班人员通知中心监控室、消防监控室，已送电完毕。 12、泵房值班人员将自来水变频器开关送上观察变频器运行正常后开始转入日常工作。 13、相关人员打开电梯一楼机站锁，并试乘检查电梯运行情况。 14、专业人员打开自动旋转门复位后，观察自动旋转门运转正常后通知内保关闭侧门。 15、所有工作就绪后汇报工程部主管，倒闸操作已全部完毕 16、由配电室值班人员负责本次倒闸操作的记录工作。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 四 低压电气设备检修、维护保养安全操作规程

名称 执行部门 低压电气设备检修、维护保养安全操作规程 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 低压电气设备检修、维护保养安全操作规程 1、工作前，必须检查工具，测量仪表及防护用具是否完好。 2、任何电器设备未经验电，一律视为有电，不准用手触及。 3、电气设备其带动的机械部分需要修理时不准在运转中拆卸修理。必须在停车后切断设备电源，取下熔断器，挂上“禁止合闸，有人工作”的标示牌，并验明无电后，方可进行工作。 4、在配电总盘及母线上进行工作时，在验明无电后应挂临时接地线，装拆接地线都必须由值班电工进行。 5、临时工作中断后或每班开始工作前，都必须重新检查电源确已断开，并验明无电。 6、每次维修结束时，必须清点所带工具、以防遗失和遗留在设备内造成事故。 7、维保单位检修人员修理电气设备或其带电的机械部分时，由值班电工进行登记，并注明停电时间。完工后要交待并共同检查，然后方可送电，并登记送电时间。 8、低压设备上必须进行带电工作时，要经过班长以上主管批准后，安排有一定实践经验的人员担任工作，并要有专人监护。工作时要穿绝缘鞋或站在干燥的绝缘垫上，戴绝缘手套、使用有绝缘柄的工具进行作业，邻近相带电部分和接地金属部分应用绝缘板隔开，严禁使用锉刀、钢尺等工具，严禁穿汗背心或短裤进行带电作业。 9、动力配电箱的闸刀开关，禁止带负荷拉闸。 10、带电装卸熔断器管时，要戴防护眼镜和绝缘手套，必要时使用绝缘夹钳，站在绝缘垫上。 11、熔断器的容量要与设备和线路安装容量相适应。 12、电气设备的金属外壳必须接地（接零）。接地线要标准。有电设备不准断开外壳接地线。

- 274 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

13、电器或线路拆除后，线头必须及时用绝缘胶布包扎好。 14、临时装设的电气设备必须将金属外壳接地。使用电动工具时，要戴绝缘手套，并站在绝缘垫上工作。 15、电气设备发生火灾时，要立刻切断电源，并使用二氧化碳灭火。严禁用水灭火。 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 五 会议系统使用流程与规范

名称 执行部门 会议系统使用流程与规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 会议系统使用流程与规范 一 目的 1、规范会议系统使用管理制度，确保系统的正常使用。 二 范围 2、适用于分公司所管物业的会议系统使用。 三 职责 3、工程部弱电工负责会议系统设备巡视检查及日常使用管理。 四 内容 4、会议系统主要设备：话筒、会议主机、调音台、功放、音箱、监视器、投影机。 五 操作规范 5、日常使用流程：接收通知调试确认监控关闭 （1）、工程部弱电工在收到会议工作单后，尽快进行相关影音设备的调试工作，并必须于会议进行前两小时内完成。 （2）会议开始前一小时应联络用户共同对影音效果进行确认或调整。 （3）会议开始后，弱电维修工于会议现场负责影音设备的使用、监控和客户协调工作。 （4）影音设备使用完毕后，弱电维修工应将设备现场整理整齐并确认设备电源已关闭，方能离开。 6、远程会议系统注意事项 （1）系统在使用过程中须有专人看护，且由专人操作。 （2）清洗和保养之前以及不使用时，始终让系统断开电源。 （3）清洗时不要直接向系统喷撒液体，始终先把液体喷在无静电软布上。 （4）不要让系统浸入任何液体，或让液体接触系统。 （5）不能拆装系统（除非制造商有指示允许）。为减少突发风险和维持系统售后担保，必须让合格的技术人员执行保养和维修工作。 （6）设备必须与地线相连。 （7）发生闪电和暴风雨时，把电话线和系统断开，系统只和受保护的电源插座连接。 （8）保持设备通风口没有任何阻碍，定期对各设备进行清洁。 7、影音控制室管理

- 275 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

（1）控制室内所有设备由本工种专业技术人员操作负责，无关人员不得入内。 （2）保持控制室内地面清洁，空调、照明均良好。 （3）控制室内不准堆放杂物，严禁吸烟。 （4）严格按照正常步骤开关系统。 （5）会议进行中严禁做与工作无关的事情，务必做好录音记录。 （6）银行领用物品，需做好登记。 （7）清洁、检修设备时务必关断电源总开关。 （8）每周对控制室内设备全面测试一次，确保各设备正常运行。 （9）离开控制室，务必将大门上锁。 8、投影机房管理 （1）机房内所有设备由本工种专业技术人员操作负责，无关人员不得进入机房内。 （2）保持机房内地面清洁，反射镜面、投影机无积尘。 （3）机房内不准堆放杂物，保持通风、照明良好。 （4）消防设备完备，注意采取措施，防止小动物入内。 （5）雷雨天气，加强机房巡视，确保机房无漏水。 （6）每次工作完毕，务必将大门上锁。 （7）进入机房工作，严禁触动安放投影机及反射镜面的固定支架。 9、定期巡视检查 （1）工程部弱电班应每月对会议系统设备进行巡视检查一次，并做好相关记录。 （2）对会议系统主要设备进行加电测试，检查设备散热情况是否良好，有无异味异响。 （3）检查设备环境是否清洁，并清洁设备表面。 （4）主管负责安排巡视检查工作，每月对巡检项目进行抽查。 （5）弱电工负责流动投影机的保管，并将投影机的安装使用情况记录在“流动投影机安装使用登记表”中。 （6）弱电班应将会议系统的使用及操作情况在“工程部工作日志”中做相应记录。 10、故障、隐患处理 （1）故障处理：巡视检查人员在检查时发现故障，应立即采取相应措施进行处理，同时上报工程部主管。 （2）隐患处理：当班人员发现设备隐患，应填写“故障隐患报告表”报工程部主管。 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 六 通讯系统运行管理规范

名称 执行部门 通讯系统运行管理规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 通讯系统运行管理规范 一 目的 1、规范分公司所管辖物业的通讯系统的运行管理，以确保通讯系统的通讯安全，设备完好。

- 276 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

二 范围 2、适用于分公司所管辖物业的通讯系统的运行管理。 三 职责 3、工程部弱电工负责通讯系统日常的巡视及检查工作。 四 内容 4、通讯系统：只含共用卫星天线通讯部分。网络及电信属于专业服务收费项目范围，由专业部门及专业电信公司负责管理及维护。 5、通讯系统范围：上证、深证卫星天线系统、卫星/开路电视系统、综合布线系统、无线对讲系统、广播系统。 五 机房管理 （一）卫星电视机房及公共天线电视机房 1、机房内所有设备由专业技术人员负责操作，无关人员不得进入机房内，因工作需要进入，需填写“外来人员登记表”。 2、保持机房内地面清洁，机柜、设备无积尘。 3、机房内不准堆放杂物，保持照明良好。 4、消防设备完备，注意采取措施，防止小动物入内。 5、严禁随意更改各设备参数。 6、每次工作完毕，务必将大门上锁。 （二）综合布线机房 7、由于光纤机房与控制室在一起，严禁无关人员进入，因工作需要进入，填写“外来人员登记表”。 8、由BA系统操作员负责保管机房大门钥匙，出门前必须将大门上锁。 9、保持机房地面及设备清洁。 10、严禁在配线架上私接电话线、偷听或盗打电话。 六 日常巡视 11、工程部弱电工负责每周对通讯系统机房进行一次巡视检查，包括深交所机房、上交所机房、卫星电视机房、公共天线电视机房，同时将检查结果记录在“弱电工一周巡查记录表”中。 12、在台风天气，应特别注意天线安全，增加巡视次数，必要时可将天线俯仰驱动到90度，即天线口径朝天，在四周用钢丝拦紧天线并固定，以减小风压负荷， 防止天线损坏。 13、日常巡视重点采用直观检查法，用眼看、手摸、耳听、鼻闻等手段检查通讯天线设备主要部分，仔细观察机内是否有打火、冒烟，闻一闻是否有焦味，听一听有无不正常的声音，摸一摸主要机件是否发热烫手与正常运行有明显差异。。 七 故障、隐患处理 14、故障处理：巡视检查人员如发现故障，应及时通知分包单位进行维修，做好相应记录，同时上报工程部负责人。 15、隐患处理：巡视人员发现设备隐患，应填写“故障隐患报告表”长报工程部负责人。 八 记录 16、巡视检查人员应如实填写要求的各种记录，具体填写要求见《信息与档案管理制度》。 17、对已填写好的记录应妥善保存，到期方可销毁，具体要求见《信息与档案管理制度》。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期

- 277 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

七 通讯系统维护维修保养规范

名称 执行部门 通讯系统维护维修保养规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 通讯系统维护维修保养规范 一 目的 1、规范通讯系统维护维修保养工作，以确保通讯系统设备安全、正常运行。 二 范围 2、适用分公司所管物业的通讯系统维护维修保养工作。 三 职责 3、服务供方负责实施分包合同范围内的通讯系统设备维护维修保养工作 4、工程部负责对服务供方实施的设备维护维修保养工作进行监督检查。 5、工程部负责实施服务供方合同范围外的通讯系统设备维护维修保养工作。 四 维护保养 （一）保养周期及内容 5、卫星天线系统：由服务供方每年进行一次上站常规维护工作，每两年进行一次天线全面处锈及喷漆处理，并提交维护保养报告。 6、机房地面卫生清洁，每月进行一次。由弱电工负责实施，并填写“设备维护保养记录表”。 7、以下维护保养工作由服务供方负责实施，并提交维护保养报告。 （1）抛物面天线方位校正及清洁，每年进行一次。 （2）天线机械传动部位润滑及生锈铁件补漆，每年进行一次。 （3）机房信电平统调，每年进行一次。 （4）天线防雷电接地检查，每年进行一次。 （5）机房前端信号测试，每季进行一次。 （6）楼层各个干线放大器输入输出信号测试，每季进行一次。 （7）用户终端测试（抽查），每季进行一次。 8、无线对讲系统 （1）手持对讲机频率矫正及性能测试，每一年进行一次。 （2）综合布线系统：维护保养工作由弱电工负责实施。 （3）弱电井地面卫生清洁，每月进行一次。 （4）机柜表面及内部的清洁，每月进行一次。 （5）机房设备及地面清洁，每月进行一次。 9、广播系统：维护保养工作由弱电工负责实施。 （1）机房设备功能检查及清洁，每季进行一次。 （2）机柜内接线端子紧固，每季进行一次。 （3）更换楼层故障回路保险管，每季进行一次。 （4）测试楼层音控开关及喇叭工作是否正常，每季进行一次。 10、服务供方需按照分包合同范围内的维修保养内容对通讯设备实施维护维修保养工作，并提供相应维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。 11、在实施维护保养工作过程中工程部维修人员、服务供方应遵守《电器设备检修安全技术

- 278 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

措施》规定。 12、工程部负责对服务供方提供的维护保养工作进行监督及确认，并在“工程部工作日志”上做相应记录。 五 维修 13、当通讯系统设备出现故障时，工程部弱电维修工应及时将故障情况上报班长及工程部负责人，同时通知服务供方进行维修，维修完毕后由弱电维修工进行确认，同时服务供方提供“维护保养报告”。 14、自行维修工作完成后，工程部弱电维修人员应填写“设备维修记录表”、“手持无线对讲机维修记录表”及“工程部工作日志”。 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 八 消防安全系统维护维修保养规范

名称 执行部门 消防安全系统维护维修保养规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 消防安全系统维护维修保养规范 一 目的 1、规范消防安全系统设备维护维修保养工作，以确保消防安全系统设备安全、正常运行。 二 范围 2、适用本公司所管物业的消防安全系统设备维护维修保养工作。 三 职责 3、服务供方负责实施分包合同范围内的消防安全系统设备维护维修保养工作。 4、工程部及公司安全主任负责对服务供方实施的设备维护维修保养工作进行监督检查及确认。 四 维护保养 5、维护保养工作由服务供方提供，公司安全主任及工程部各专业班组负责对服务供方提供的维护保养工作进行监督及确认，具体分工如下： 序号 1 2 3 4 5 6 7 系统分类 消火栓 自动喷淋系统 自动报警系统 气体灭火系统 联动系统 防火卷帘系统 防排烟系统 责任人（部门） 安全主任、工程部 安全主任、工程部 安全主任、工程部 安全主任、工程部 安全主任、工程部 安全主任、工程部 安全主任、工程部 6、保养周期。每月应对下列各系统进行例行检查。 （1）消火栓系统；

- 279 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

（2）自动喷淋系统； （3）自动报警系统； （4）气体灭火系统； （5）联动系统； （6）防火卷帘系统； （7）防排烟系统。 7、每月例行检查半年为一个周期， 在一个月内抽查全部设备的1/6，每次抽查都不重复（允许有少量重叠），一个周期全部抽查到。 8、检查、保养内容： 分项 消火栓系统 检修方法和步骤 ①检查消火栓内配件是否齐全。 ②检查消火栓系统管网及各闸阀。 ③检查水泵控制柜，测试水泵运行情况。 ④闸阀加黄油。(半年) ①检查各楼层闸阀及放水阀是否灵活。 ②检查系统管网及喷淋头是否漏水。 ③放水试验，同时对控制柜检查、测试水泵运行情况。 ④闸阀加黄油。（半年） ①检查烟温感线路。 ②进行吹烟试验。 ③进行加温试验。 ④检查火灾报警控制器。 ⑤检查各控制器电池。 ⑥检查手动破玻璃按钮是否良好。 ⑦检查ＵＰＳ性能。 ⑧检查电脑系统及打印机。 功能及要求 配件应齐全，包括水带、水，整个系统不漏水。 各水阀操作灵活，不漏水； 技术指标符合国家标准。 闸阀、放水阀及喷头应灵活紧固、不漏水；放水应报警并启动喷淋泵。 备 注 室外消火栓另作室外放水试验。（半年） 自动喷淋系统 进行水流指示器试验时，应考虑警钟的影响。 火灾 报警系统 吹烟、加温试验应报警并能消音复位；手动按钮触点接触应良好，人为报警时应能响警钟；任何报警在电脑显示屏上应有显示；火警及故障事件应能在打印机上打印出来。 注意警钟的影响。

- 280 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

消防 联动 系统 ①检查联动柜各种按钮和显示灯。 ②检测联动柜内部线路。 ③进行消防水泵遥控试验。（季度） ④进行电梯迫降试验。（半年） ⑤检查广播主机，进行疏散广播试验。 ⑥检查电话主机，进行对讲通话试验。 ⑦进行固定电话试验。 ①检查防火卷帘轨道平滑与否。 ②检查易熔片。 联动台内部线路布置应合理，联动按钮应灵敏，联动内容应满足要求。 广播时应使每一角落都能听清楚广播内容。 对讲部分振铃声，通话声音应清楚。 防火 卷帘 系统 卷闸道轨应平滑，易熔片应符合设计要求。 气体 灭火 系统 ①检查报警系统是否灵气体贮瓶压力要求敏。 正常； ②试验火灾情况下是否模拟试验时各信号设气体灭 反映应正常。 火（取下电磁阀）。 每年检查灭火剂重③检查维护各阀件。 量一次，净重减少10%应予补充。 ①手、自动检查风机运转情况。 ②检查防排烟系统联动情况。 整个防排烟系统联动正常。 防排烟系统 9、记录 （1）每月例行检查后，保养分包单位应提交检查、保养记录表，并需经我方现场监管人员签字确认。 （2）每半年保养分包单位应将消防设施维修保养的情况和检查结果，以书面形式向我方报告，其中内容包括：消防设施各系统的运转情况；半年维修保养和检查记录；消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；保证消防设施正常运转的建议。 （3）维护保养记录由工程部及公共秩序维护部安全主任负责保存至合同结束后两年。 10、维修 （1）维修保养过程中如会对客户造成影响，必须提前24小时通知用户，方可实施。 （2）当消防安全系统设备出现故障时，工程部各相关专业班组应及时将故障情况上报工程部负责人及安全主任，同时负责联系服务供方进行处理。 （3）服务供方负责提供消防系统设备维修工作。 （4）安全主任、工程部各相关专业班组负责对服务供方提供的维修工作进行检查、监督，

- 281 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

并对维修结果进行确认。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 九 消防系统运行管理规范

名称 执行部门 消防系统运行管理规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 消防系统运行管理规范 一 目的 1、规范消防安全系统设备的运行管理，以确保消防设备完好，保障楼宇的消防安全。 二 范围 2、适用于分公司所管物业的消防安全系统设备的运行管理。 三 职责 3、消防中心值班人员负责对消防系统控制设备进行监控、记录、应急处理。 4、工程部各班组负责对相关消防设备定期进行巡视检查。 5、公共秩序维护部负责建立并保存消火栓箱“设备台帐”。 四 内容 6、消防系统设备分类： （1）火灾自动报警系统。 （2）室内外消火栓系统。 （3）自动喷淋灭火系统。 （4）CO2气体灭火系统。 （5）防火卷帘系统。 （6）防排烟系统。 （7）消防联动系统（含事故广播和对讲电话）。 7、设备房管理 （1）二氧化碳机房管理规定 - 工程部弱电工每周对设备房进行一次例检，保证设备无故障运行,发现问题及时处理。 - 保证设备房照明良好，并配备灭火器于显眼处。 - 保证设备房清洁,严禁堆放杂物。 - 保证消防电话工作正常。 - 主机面板上必须锁定电子锁,不得随意打开机门。 - 严禁随意按动紧急启动按钮。 -系统检查、维修前,应确认主机面板上“手动/自动”按键置于“手动”位,以免引起灭火剂喷洒。 - 设备房门应完好并上锁，禁止无关人员进入。 - 外来人员因工作需要进入机房需填写“外来人员登记表”。 五 巡视检查

- 282 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

8、消防栓系统：公共秩序维护部负责日常巡视检查工作，具体按“消防安全管理制度”执行。 9、气体灭火系统：公共秩序维护部负责日常巡视检查工作，具体按“消防安全管理制度”执行。 10、工程部负责每周对二氧化碳机房进行一次巡视检查，并将检查结果记录于 “气体灭火系统巡查记录表”。 11、消防水系统： （1）公共秩序维护部负责日常巡视检查工作，具体按“消防安全管理制度”执行。 （2）工程部负责每周对消防水系统进行一次巡视检查，并填写“消防水系统设备巡视检查记录表”。 12、防、排烟风机：工程部负责每周对防、排烟风机电源情况进行一次巡视检查，并填写“加压风机巡视检查记录表”及“排烟风机巡视检查记录表”。 六 故障、隐患报告 13、故障：设备设施出现异常导致无法正常运行。 14、隐患：可能会导致设备设施发生故障的潜在因素。 15、故障处理：公共秩序维护部或工程部巡视检查人员如发现故障，应及时报告班长及部门负责人，同时通知消防维护维修外包单位进行维修。 16、隐患处理：公共秩序维护部或工程部巡视检查人员发现设备隐患，应填写“故障隐患报告表”长，报部门负责人。 七 记录 17、当班人员应如实填写要求的各种记录。 18、对已填写好的记录应妥善保存，到期方可销毁。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 十 给排水系统设备操作规范

名称 执行部门 给排水系统设备操作规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 给排水系统设备操作规范 一 目的 1、规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。 二 范围 2、适用于分公司所管物业给排水设备设施的操作。 三 职责 3、空调给排水班技巧负责检查给排水设备设施操作标准、作业规范的执行情况。 四 操作流程规范 4、流程：启动水泵前的检查启动水泵停止水泵. （具体排水系统操作规范应根据分公司实际运行情况调整）

- 283 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

5、大厦内的所有生活水泵、污水泵、雨水泵都属液位浮球自动控制，BA自控系统24小时监控运行状态及故障信息，以下启、停水泵程序在维修保养、设备检查时按程序操作，所有水泵控制应置于自动状态。 6、启动水泵前的检查。 （1）检查水泵进、出水闸阀是开，否则应开启。 （2）排除水泵机组内的空气。 （3）检查电压表、电流表、信号灯指示情况。 （4）手盘水泵连动轴、转动圈应灵活无阻滞。 7、启动水泵： （1）合上水泵控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置； （2）按下启动按钮，水泵启动，注意观察启动电流。 （3）如果启动不成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再次启动。 （4）启动成功后，让其运转5分钟，观察运行电流、有无异常声响、有无异常气味，检查管道连接处是否漏水。 （5）确认一切正常后，按下停止按钮，水泵停止。 （6）将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。 8、停止水泵： （1）将转换开关置于“O”（停止）位置，水泵停止运转。 （2）拉下水泵控制柜电源开关（如有需要）。 （3）关水泵进、出水闸阀（如有需要）。 （4）检查有无不正常情况，如有则及时处理。 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 十一 给排水设备维护维修保养规范

名称 执行部门 给排水设备维护维修保养规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 给排水设备维护维修保养规范 一 目的 1、规范给排水系统设备维护维修保养工作，以确保给排水系统设备正常运行。 二 范围 2、适用于分公司所管物业的给排水系统设备的维护维修保养工作。 三 职责 3、工程部空调维修工负责实施给排水设备的维护维修保养工作。 四 维护保养

- 284 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

4、维保周期、内容及方法 序号 设备名称 周期 维保工作内容及方法 检查设备运行过程中无异常振动、噪音； 检查电机及轴承温升情况，无烫手现象； 检查填料的泄漏和发热情况，每分钟10～20滴； 检查联轴器、水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时用手盘动轴无卡阻现象； 检查阀门、压力表； 机房地面、设备外表清洁卫生。 轴承、电机加润滑油； 更换磨损零部件； 各连接点加固，过滤器清洗； 检查或更换填料，过滤器检查清洗； 电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固； 固定支架和基座，除锈、油漆。 检查设备运行过程中无异常振动、噪音； 检查电机及轴承温升情况，无烫手现象； 检查联轴器、水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时用手盘动轴无卡阻现象； 检查阀门、压力表； 机房地面、设备外表清洁卫生。 过滤器检查清洗； 电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固； 水泵机座、管道连接点加固； 固定支架、基座、除锈、油漆。 检查运行时无异常振动、噪音； 检查设备控制浮球是否灵验； 检查阀门、控制柜指示状态； 检查水管与水泵连接完好，无松动、泄漏。 1 生 活 水 泵 月 保 养 季 度 保 养 2 3 生活 稳压 水泵 热水 循环 水泵 月 保 养 季 度 保 养 月 保 养 4 5 6 污水泵 废水泵 雨水泵 检查泵内管道、集水井、污水井、雨水井，杂物淤泥清理； 泵体绝缘测量； 季度 叶轮、螺丝、管路各连接点加固； 保养 控制柜各连接点紧固； 运行自动检测； 固定管件支架，水泵基座除锈、油漆。 绝缘测量； 内胆清洗； 压力表、温度表、安全阀检查； 运行自动检测各种性能； 控制柜各接线端子紧固； 设备清洁卫生。 过滤网清洗； 阀门、压力表检查；

- 285 -

7 电加热器 半年 8 减压阀组 半年 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

清洁卫生、固定支架除锈、油漆。 9 生活水箱 茶水间 洗手间 杂物间 半年 水箱除垢、清洗、消毒； 检修配件。 检查及维修 10 季度 5、空调班维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对给排水设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工作日志”、“每月给排水系统设备维护保养记录表”、“给排水设备保养记录表”、“洗手间/茶水间/杂物间设备检查、保养记录表”内。 6、如需停水进行维护保养的，应视维护保养的内容，至少提前3个工作日通知公司，由公司至安排至少提前24小时通知用户。 7、生活水箱清洗时，为保障设备及人身安全，应严格按照《二次供水管理制度》执行，清洗完成后填写“生活水箱清洗保养记录表”。 8、维护保养过程中需启、停水泵时按《给排水系统设备操作规程》执行。 五 维修 9、维修工接到维修任务后，按《设备设施维修程序》执行。 10、维修过程中需启、停水泵时按《给排水系统设备操作规程》执行。 11、维修完成后，填写“设备维修记录表” 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 十二 二次供水管理规范

名称 执行部门 工程维修部 二次供水管理规范 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 二次供水管理规范 一 目的 1、规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。 二 范围 2、适用于公司所管物业水池（箱）的二次供水管理工作。 三 职责 3、工程部负责人负责检查二次供水管理工作的实施情况； 4、空调给排水班负责二次供水管理。 四 内容 5、二次供水管理要求： （1）各水箱应结构完好、无渗漏，检修孔应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁干净； （2）水箱每隔6个月清洗、消毒一次，每次清洗前空调班负责查验清洗人员资格证书原件并留存复印件；

- 286 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

（3）清洗消毒水箱时应提前2天通知客户相关单位； （4）空调给排水班值班人员每班巡检水箱水位并记录。 6、水池（箱）清洁消毒安全注意事项： （1）在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯； （2）抽污水的潜水泵应装漏电保护开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠； （3）水箱清洗作业时，应向箱内提供氧气或通风，如若在水箱内作业时感到头晕、气喘，应立即离开水箱到外面呼吸新鲜空气； （4）上下水箱时，绑好安全绳、安全带，应把紧扶手，踩稳不锈钢梯，严防跌落。 7、水池（箱）清洗程序： （1）施工预备工作： - 根据生活水池（水箱）容积以及用水、排水情况，选定的二次供水设施清洗消毒服务单位，预备好消毒药剂及抽水用的潜水泵、高压清洗机及有关工具，并落实好持有健康检查合格证和培训证的清洗人员名单。 - 按实际情况与将要清洗水池的确切日期，提前一天通知清洗单位，视水池（水箱）容量预先将市补水关闭，争取在清洗前尽量将余水用去，以减少水流浪费，并通知有影响的用户做短时间储水准备工作。 - 水池（箱）清洗前，电工配合接电，水工2~3名具体协助清洗单位准备工作就绪，清洗单位接上安全照明灯，检查水池（箱）通风情况并采取相应通风措施，然后打开排污阀门排水。地下水池需用潜水泵进行排水，并清除池底污泥杂物，必要时用污水泵将污物抽出，池壁池底用消毒药水消毒，清洗人员所用的手套及所有劳动工具用杀菌剂喷雾消毒。清洗人员进入地下水池前，必须向水池内鼓风半小时，降低水池空气中二氧化碳等气体的浓度，做好各项安全措施，确保施工安全，同时填写“清洗生活水箱工作安全检查表”。 （2）冲洗： - 放掉水池（箱）内的水后，将水池（箱）中的泥沙、青苔等杂物除去，用自来水反复冲洗，放掉或用潜水泵抽出水池（箱）内的脏水。 - 配制一定浓度的消毒剂溶液，用高压水对水池（箱）内各面反复冲洗，对一些较脏的表面用硬刷刷洗，直至将各表面清洗干净。 - 放掉或用潜水泵抽出水箱内的脏水。 （3）清洗：开启进水阀，用自来水将水池（箱）内反复冲洗一至二次。 （4）消毒： - 关闭出水阀，关闭进水阀，投入一定量的消毒剂溶液（低浓度）。 - 开启进水阀，将水池（箱）注满水，关闭进水阀，搅拌后浸泡消毒30~60分钟。 - 放掉或用潜水泵抽出水箱内的脏水，开启进水阀，水箱投入使用。 （5）封闭水池（箱）出水口，防止杂物掉入或发生其它意外。 （6）化验：清洗消毒完成后，及时通知深圳市水务局水质检验中心进行取样，水箱进水合格而出水不合格的，由清洗单位重复上述操作，直至水样合格。进水样不合格的，由市水质检验中心上报市（区）水务局，由市（区）水务局责成供水企业采取相应整改措施。进、出水样均合格的，由市水质检验中心出具二次供水设施清洗消毒水质合格证明书。 8、建立清洗、消毒档案，对每次清洗、调度情况进行记录，填写“生活水箱清洗保养记录表”，记录内容包括：开始清洗时间、完毕时间、药剂用量、清洗消毒人员名单及物业公司验收人员签名等内容。 9、清洗单位完成作业后，应提交相关工作记录，该记录及清洗人员资格证书复印件作为“生活水箱清洗保养记录表”附件一同保管。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期

- 287 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

十三 空调系统操作规范

名称 执行部门 空调系统操作规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 空调系统操作规范 一、 运行前的准备工作： 1、首先查看主机电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的正负10％（正常值为365－415） 2、查看两个水系统是否充满水，冷冻水是否在正常压力位，末充满水的排除故障后补水至满液状态。水压、压差，以在规定范围内为准（注：空调水低区水泵进水1100KPa，出水1450 KPa，冷却水进水300 KPa，出水700 KPa，高区冷冻水泵进水1400 KPa，出水1650 KPa）； 3、检查油温、油位是否在正常范围内 4、查看管道上的阀门，检查各种阀门是否均已打开处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态。 5、检查控制屏及控制柜各种信号指示灯是否正常。检查需供冷区域末端风柜机AHU、PAU和风机盘管运行状态，根据当天室外温度估计运行负荷，以便确定主机负荷、投入台数，每开一台主机，应开一组水泵、冷却水塔配合（注：夏天白天不停机，晚上冷冻回水温度超过15℃时主机运行）。 6、停用一周以上的重新开机启用的，必须先预热24小时。 7、查看上班的运行记录，了解主机的运行状况，如主机为故障停机，先查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机（一小时内启动不得超过四次） 8、测量室内外的温度，根据气象条件和用户情况确定运行方案。 二、 开机及运行操作 7、先启动一台冷冻水泵，待运行平稳后再启动一台（一台备用）， 8、先启动一台冷却水泵，平稳后再启动一台（一台备用）（注：主机运行中，冷却水出水温度升高至38℃时，需加开冷却水塔风扇）； 9、启动冷却泵的风机：如室外温度很低，也可启动一台，或不启动。但要保证冷却效果，冷却水出水温度不高于30度。 10、水系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常运行，泵和电机运转有无异常响动，如有异常，立即停机检查。 11、确认冷却水进、回水压力、压差，冷冻水进、回水压力、压差正常，5分钟后启动压缩机（注：若系统压力过低，检查膨胀水箱供水是否正常）； 12、压缩机启动后，观察控制液晶显示屏显示，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后机组才算启动成功。 13、调节平衡阀，使水的供回平衡，确保主机的供水量稳定、充足。 14、确认主机无异常情况后启动主机。启动后观察压差、回油情况、出水温度及运转声音。如有异常，立即停机检查。 15、整个系统启动要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常。

- 288 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

15、系统正常运转以后，每小时做一次记录。 16、系统正常运转参数是否符合标准。 三 运行检查 17、电源： （1）三相电压380V±10% （2）三相电流＜1360A 18、油路： （1）油温≤60℃ （2）油位：不能低于下视镜1/2 （3）油压：30 KPa~45 KPa 19、 导叶开度≤100% 20、排气温度：30℃~60℃ 21、止推轴承间隙≤60MIL 22、冷冻水：进水7~24℃，出水≥5.5℃ 23、冷却水进水≤34℃，出水≤40℃ 24、制冷系统 （1）冷凝压力350~1100 Kpa （2）冷凝温度15℃~50℃ （3）蒸发压力200~550 Kpa （4）蒸发温度5℃~20℃ 25、主机运行负荷、导叶开度察看，检查有无异响、振动、泄漏现象，注意：机组发生跳停时，检查并记录显示屏显示的故障内容，消除故障后才能开机，发生喘振检查水流压力、温度设定值、电气元件及导叶执行机构。 四、 停机操作 （一）正常停机 26、先关压缩机电源，保留总电源使主机处于预热状态。 27、主机停机10分后，可逐台关闭冷却水泵，以免引起管道的剧烈震动。 28、逐台关闭冷冻水泵。 29、完成上述操作以后，对整个系统巡视一遍，确认系统停止运行。 （二）事故停机、 30、主机故障：这种情况应先关压缩机开关，保留主机的总开关，然后检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机。 31、管路故障：检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，就立即按正常停机程序停止系统运行。排除故障后，再补水投入运行。 32、停电：这种情况应按正常停机操作程序关闭主机开关，保留电源指示。待恢复供电后重新启动运行，同时做好记录。 33、火警：遇到这咱情况应立即关闭主机总开关。 （三）停机注意事项 34、节能考虑，冷冻水回水温度够低时，降低运行电流，使主机卸载，停冷冻水机组； 35、主机停止3分钟后，停冷却塔水泵、冷却塔风机。注意：确保大厦内24小时冷气供应，冷冻水泵24小时运行，间隔6小时交替转换运行。冷却水回水温度超过15 ℃，按开机程序启动机组。根据季节、室外温度变化开启主机，视节能考虑，夏天时间段7：00~19：00中途不准停机，确保冷冻出水温度7℃，回水12℃，冬天时段灵活开启主机，晚上冷冻回水温度超过15℃，按开机程序启动机组。

- 2 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

五、 空调主机房管理规定 36、空调主机房平时应上锁，钥匙由空调运行工保管，末经许可，非工作人员禁止入内。 37、保持机房内良好的通风和照明 38、空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常应及时调整处理，并做好记录。 39、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。 40、每周对主机和机房进行清洁，并做好设备房的消杀来鼠工作 41、每半年对主副机进行一次全面检查保养，确保机组良好运行状态。 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 十四 空调设备维护维修保养规范

名称 执行部门 空调设备维护维修保养规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 空调设备维护维修保养规范 一 目的 1、规范空调系统设备维护维修保养工作，以确保空调系统设备正常运行。 二 范围 2、适用于分公司所管物业的空调系统设备的维护维修保养工作。 三 职责 3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。 4、工程部空调维修工负责实施空调系统其它设备的维护维修保养工作。 5、工程部负责人负责对空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。 四 维护保养 6、维护保养周期、内容及方法 序号 设备名称 离心 机组 (外包) 螺杆 机组 (外包) 周期 维护保养工作内容及方法 检查冷水机组，调整安全控制装置； 检查控制装置的运行； 检查制冷剂液位和油位； 检查润滑系统的运行； 检查回油系统、油槽、油加热器和温度； 检查电机和启动器的运行及测试所有运行控制和安全控制功能； 记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修； 根据需要，检查调整微电脑控制中心的设定值； 记录和报告要求的备件，提供检修、保养报告； 设备清洁卫生。 1 2 月保养

- 290 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

1 2 离心 机组 (外包) 螺杆 机组 (外包) 年保养 月 3 冷却水塔 半年 年 4 板式 热交 换器 半年 5 6 风柜机 新风机 月 检查压缩机—电机组件，测量绝缘电阻； 润滑开式电机； 检查开式电机驱动装置的定位状态； 检查联轴器； 检查密封情况及入口导叶操作机构和联接机构，润滑需要润滑的部位； 根据需要更换（K油）润滑油、油过滤器与干燥过滤器； 检查油泵、密封和油泵电机； 检查加热器与恒温器，油系统其他部件，如油冷却器、过滤器与电磁阀等； 清洁接触器，必要时更换； 检查连接机构所有接线端并拧紧； 检查过载装置，并取油样检查； 检查运行启动器，状态指示灯； 检查控制面板所有接线端并拧紧； 检查显示数据的精度和设定值； 检查水流开关的控制情况； 根据需要检查与清洗管束（注：通炮）； 进行泄漏检查，泄漏点修理； 根据要求补充制冷剂； 机座除锈油漆。 检查设备是否有异常噪音或振动； 检查自动补水阀运行状况； 检查并调整排污系数； 检查并调整风机传动皮带张力； 检查喷嘴； 检查并调整水盘水位； 清理冷水盘、过滤器； 清理设备卫生。 检查风机轴承固定环并加固； 检查电机电压和电流，并测量绝缘电阻； 风机轴承、电机轴承加润滑油； 润滑电机座，调整螺丝； 手动阀、电动阀加牛油； 控制柜各连接点紧固。 管路、基座除锈、油漆； 检查或更换导流板填料； 检查保护层，按照要求进行清理、重新涂刷； 检查漏点，补胶。 检查进、出口水温度、压力表； 过滤网清洗； 保温层检查； 板式换热翅片检查、清理； 检查保养所有附属阀件。 检查设备是否有异常噪音或振动； 检查、测试、调校冷冻水控制阀； 检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道； 检查冷冻水进、出水温度表、压力表； 检查控制柜； 检查并调整传动皮带张力； 设备机房地面清洁卫生。

- 291 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

清洗空气隔层过滤网； 热交换翅片清洗； 冷冻水控制电阀、手动阀加润滑油； 传动皮带检查调整或更换； 电机轴承加润滑油； 电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固。 检查设备是否有异常的噪音或振动； 检查进、出水压力表、阀门； 检查运行电流、电压； 检查联轴器各连接点； 清洁卫生。 轴承、电机加注或更换润滑油； 过滤网清洗； 控制柜各接点紧固； 电机绝缘测量； 水泵轴承防漏密封圈检查或更换； 检查现有生锈部件，根据需要进行除锈、油漆。 空气净化滤网清洗； 蒸发器翅片冷凝水盘清洗； 检查设备运行是否有异常的噪音或振动； 检查室内外机组风机轴承、电动机； 绝缘检测并检查控制元器件、温度感应、压力感应灵敏度； 机体清洁，机座除锈、紧固。 空气净化滤网清洗。 翅片清洗； 冷凝水托盘清洗； 进、回水手动闸阀、二通电动阀检查； 温控开关控制检查、运行检查； 保温检查、修补。 4个月 月 7 8 冷却水泵 冷冻水泵 季度 9 三菱 VRV 分体 空调 季度 半年 10 风机盘管 两年 11 楼层 冷冻 主管 电动阀 月 检查进、出水手动闸阀、电动阀； 检查保温层； 检查所有管道、阀门防锈保护层； 检查管道所有伸缩节继续使用的可靠性。 浮球阀检查、测试灵敏度； 箱体清洁、除锈、油漆； 保温修补。 皮带张力调整或更换； 检查设备是否有异常的噪音或振动； 电机绝缘测量； 控制柜各连接点端子紧固； 机房设备清洁卫生。 电机绝缘测量； 控制柜各接线端子紧固； 运行检查设备是否有振动或噪音； 轴承润滑油检查加油； 清洁机房设备卫生。 12 膨胀水箱 年 13 卫生间 排风机 季度 14 防排烟 风机 半年

- 292 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

皮带张力调整或更换； 电机轴承加润滑油； 机座紧固、除锈、油漆； 电机绝缘测量； 控制柜个接点紧固； 机房设备清洁卫生。 定量投药； 检验系统水质达标。 15 送排风 风机 半年 16 水处理 月 7、服务供方需按照保养合同规定的内容对空调主机实施维护保养工作，并提交维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。 8、工程部维修工负责对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。 9、工程部维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对空调系统主机以外的设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工作日志”、“每月空调系统设备维护保养记录表”、“空调设备保养记录表”、“空调风机盘管滤网清洁保养记录表”内。 五 维修 10、服务供方负责提供空调主机的维修工作。 11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行检查及监督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。 12、工程部维修工负责提供空调主机以外的设备维修工作，维修人员接到维修任务后，按《设备设施维修程序》执行，维修完成后在“工程部 班工作日志”中做相应记录。 13、维修过程中空调系统的操作按《空调系统设备操作规范》执行。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 十五 电梯运行管理规范

名称 执行部门 工程维修部 电梯运行管理规范 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 电梯运行管理规范 一 目的 1、规范电梯运行管理，确保电梯安全运行。 二 范围 2、适用于分公司所管物业的电梯的运行管理。 三 职责 3、工程部值班人员负责对电梯运行状况进行巡检、记录。 4、消防中心值班员负责对电梯进行24小时运行监控。发现异常情况及时通知工程部值班人员。 5、电梯实行24小时投入运行，客梯由乘客自行操作，货梯工作时间由司机操作，非工作时间由乘客自行操作。客梯以承载大厦用户为主，消防梯以承载大厦进出货物及消防用为主。

- 293 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

四 电梯运行维护规范 6、工程部值班员每日两次对电梯运行情况进行巡视检查，并填写“电梯日巡查记录表”。 7、工程部值班员每月对电梯运行情况进行一次全面检查，并填写“电梯月检查记录表”。 8、电梯因维修、保养等原因造成停梯，应在首层设防护栏。 9、因工作需要需在电梯井道内施工时，施工单位需填写“电梯井道施工工作单”，经批准后方可施工。 五 电梯机房维护规范 10、电梯机房钥匙由工程部班长及值班人员负责保管，不得外借及转借（维修保养单位除外）。 11、电梯机房的设备非电梯公司专业人员禁止操作。 12、保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物。 13、保证机房温度不得超过30度。 14、保证机房照明良好，并配备应急灯照明设施、灭火器。 15、维修、清洁机房设备时要关闭电源总开关 16、机房内严禁吸烟，临时电源禁止搭线。 17、外来人员因工作需要进人电梯机房，需填写“外来人员登记表”。 六 电梯运行异常维护规范 18、电梯困人，工程部维修工应及时到达现场先行检查、处理，同时通知电梯维修公司派人前来处理。 19、火灾发生时，客梯迫降至首层；消防梯进入消防运行状态。 20、电梯进水时： - 底坑进水，应将电梯停于两层以上，终止运行并切断电源。 - 当楼层水淹使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并关闭电梯及总电源。 - 通知电梯公司进行湿水处理，并提交相应报告。 21、地震发生：根据震前预报由工程部维修工关闭所有电梯，地震过后由电梯公司对电梯进行安全检测无异常后方可投入运行。 七 电梯安全操作工作流程 22、维修保养时需切断电源，以免造成人身及设备事故。 23、因维修保养需停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。 24、在维修保养中必须注意工作协调与配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作。 25、在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。 26、下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设防护栏，防止无关人员靠近。 27、在井坑作业时，应开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全帽。 28、机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定。 29、维修保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品。 30、记录 - 当班人员应如实填写要求的各种记录。 - 对已填写好的记录应妥善保存，到期方可销毁。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期

- 294 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

十六 电梯维护维修保养管理规范

名称 执行部门 电梯维护维修保养规范 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 电梯维护维修保养规范 一 目的 1、规范电梯维护维修保养工作，以确保电梯技术性能，保证安全运行。 二 范围 2、适用于本公司所管物业的电梯的维护维修保养工作。 三 职责 3、服务供方负责实施电梯的维护维修保养工作。 4、工程部维修工负责对服务供方实施的维护维修保养工作进行监督检查及确认。 四 维保周期及内容 5、液压电梯保养检查内容 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 工作项目 定期保养书 过滤器、加油网及联轴器 冷却风扇装置 油泵及阀门 流量控制器（FCV） 各类轴承、缆辘（给油） V型传动带及传动轮 选择器及其电动机 控制板内各接线及端子 控制板内各类继电器 AST回路 GOV辘装置 机身保险夹装置 主缆及保险缆 机身、缆辘架的导靴或导辘 路轨及支持码 花线运行、吊架、接线箱 主楼层外门装置 停楼面装置 载重检出装置 安全回路，电掣及长刀撞掣 活塞装置及其冲程 井底缓冲器 井道清扫 各电动马达及炭刷 主回路接触器 活塞漏油量检查 控制电路电压

- 295 -

周期 月 半年 半年 半年 半年 半年 季度 半年 半年 半年 半年 半年 半年 半年 半年 半年 半年 季度 季度 半年 半年 半年 半年 半年 月 月 月 年 保养内容 提交电梯保养报告书 检查清理 检查清理 检查调整 检查 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理 检查清理调整 检查清理 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查调整 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

29 30 机身门、锁、电气装置 楼层外门装置 月 半年 检查清理调整 检查清理调整 6、电脑式交流电梯保养检查内容 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 工作项目 定期保养书 曳引机 制动器 TG、PG装置 各类轴承 GOV绳轮装置 曳引或限速装置 轿厢及对重安全钳 轿厢及对重导靴 导轨及导轨支架 对重及补偿绳/链装置 随行电缆运行、吊架 停楼面装置 载重检出装置 底坑检修开关及极限开关 缓冲器 轿门、锁、电气装置 主楼层外门装置 井道清扫 控制板内设备 主回路接触器 电晶体冷却风扇 楼层储存、TLP功能检查 TSD功能检查 控制电路电压 轿厢操纵厢 轿厢风扇、风扇罩 外指示灯 楼层外门装置 周期 月 半年 半年 年 年 半年 半年 半年 年 年 年 年 年 半年 半年 半年 季度 季度 年 半年 半年 年 半年 半年 半年 半年 半年 半年 半年 保养内容 提交保养报告书 检查清理 检查清理调整 检查清理 检查清理 检查清理 检查清理调整 检查清理 检查清理调整 检查清理 检查清理调整 检查清理调整 检查清理调整 检查清理 检查清理调整 检查清理 检查清理调整 检查清理调整 检查清理 检查清理调整 检查清理 检查清理 检查 检查 检查调整 检查清理 检查清理 检查清理 检查清理调整 五 维保流服务流程与规范 7、服务供方需按照保养合同规定的内容对电梯实施维护保养工作。 8、保养工作完毕后提交电梯保养报告书，由维修工签字确认后，在工程部保存至合同结束后两年。 9、维修工对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。 10、服务安全要求 - 服务供方在实施维护保养工作过程中应严格遵守电梯安全操作程序。 - 因工作需要需在电梯井道内施工时，施工单位需填写“电梯井道施工工作单”，经批准后方可施工。 11、维修责任要求 - 当电梯出现故障时，工程部维修工应及时将故障情况上报班长及工程部负责人，同时负责

- 296 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

联系服务供方人员前来维修，并填写“电梯故障报修登记表”。 - 服务供方负责提供电梯维修工作。 - 工程部维修工负责对服务供方提供的维修工作进行检查、监督，并对维修结果进行确认。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 十七 万能工岗位服务规范

名称 执行部门 工程维修部 万能工岗位服务规范 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 万能工岗位服务规范 一 目的 1、规范万能维修工作业流程中，减少和预防违章操作事故的发生。 二 适用范围 2、适用分公司综合维修、万能维修工，包括水木土建五金类，也是其他维修岗位的操作规范的补充。 三 通用规范操作要求 3、作业前必须检查所使用的劳动防护用品，不合格产品不得使用。 4、作业前应根据现场的作业环境条件，要做好防脏防乱的预防措施，设置合适的警示标示牌、或警示带、或警示栏。 5、作业过程中，使用维修工具时，应严格执行相关要求执行。 6、作业过程中，进行登高作业时，应严格执行相关要求执行。 7、在作业过程中，所有作业人员禁止吸烟。作业现场不得进行动火作业。 8、作业过程中，发生应急事件，应按相关要求执行。 9、作业过程中，发生触电、摔伤、割伤等工伤事故，应按《正确急救救护方法》相关程序处理。 10、作业中产生的木渣等可燃物品、残渣等垃圾，应按日产日清处理。 11、作业完毕，应清理干净现场，如有需要时，应通知环境组进行二次清理。 四 土建专业操作规程： 12、作业人员要熟知泥瓦工具的性能和正确的使用方法； 13、装卸、搬运碎水泥时，防止粉末飞扬。 14、在地下室、基础、池壁、管道、容器内等处进行有毒、有害的涂料防水作业，应配戴口罩或防毒面具，定时轮换，通风换气。 15、操作前检查架子和高凳应牢固，且跨度应小于2m。在架上操作时，同一跨度内作业不应超过两人。 16、室内抹灰使用的木凳、金属支架应平稳牢固，架子上堆放材料不得过于集中。 17、不准在门窗、暖气件、洗脸池等器物上搭设脚手架。 18、在阳台部位作业，外侧必须挂设安全网，严禁踩蹋脚手架的护栏和阳台拦板。 19、贴面使用预制件、大理石、磁砖等，应边用边运。待灌浆凝固后方可拆除临时支撑。

- 297 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

20、使用磨石机，应戴绝缘手套、穿胶靴，电源线不得破皮漏电。 21、作业前应首先搭好作业面，在作业面上操作的瓦工不能过于集中。 22、为防止荷载过重及倒塌，堆放材料要分散且不能超高。 23、作业面搭设应符合要求、防止高处作业防护不到位发生高处坠落事故。 24、斩砖操作时,防止碎砖击落伤人或造成交叉作业下方人员物体打击事故。 25、砌砖使用的工具应放在稳妥的地方，斩砖应面向墙面，工作完毕应将脚板 和墙上的碎砖、灰浆清扫干净，防止掉落伤人。 26、砌墙完后应立即安装桁条或加临时支撑，防止倒塌。 27、在屋面坡度大于25度时，挂瓦必须使用移动板梯，板梯必须有牢固的挂钩，没有外架子时檐口应搭防护栏杆和防护立网。 28、玻璃面、天花面作业时，应保持受力均衡，如有必要时，应铺设通道板。 29、使用推车向料斗倒料时，要有挡车措施，不得用力过猛和撒把。 30、浇筑混凝土时，不准直接站在溜槽帮上或站在模板及支撑上操作。 五 油漆（抹灰）安全操作规程 31、作业人员要熟知油漆工具的性能和正确的使用方法； 32、操作前检查架子和高凳是否牢固，且跨度应小于2m。在架上操作时，同一跨度内作业不应超过两人。 33、室内抹灰使用的木凳、金属支架应平稳牢固，架子上堆放材料不得过于集中。 34、不准在门窗、洗脸池等器物上搭设脚手架。 35、进行机械喷灰喷涂时，应戴防护用品，压力表、安全阀门应灵敏可靠，管路摆放顺直，避免折弯。 36、贴面使用预制件、大理石、磁砖等，应边用边运。待灌浆凝固后方可拆除临时支撑。 37、使用磨石机，应戴绝缘手套、穿胶靴，电源线不得破皮漏电。 38、各类油漆和其他易燃、有毒材料，应存放在专用库房内，挥发性油料应装入密闭容器内，妥善保管。 39、库房应通风良好，不准住人，库房与其他建筑物应保持一定的安全距离 40、用喷砂除锈时，喷嘴接头要牢固，喷嘴堵塞，应停机消除压力后，方可进行修理或更换。 41、进行下列工作时，应：①使用煤油、汽油、松香水、丙酮等溶济调配油料，应戴好防护用具；②沾染油漆的棉纱、破布、油纸等废物，应存放在有盖的金属容器内并及时处理，防止其自燃；③在室内或容器内喷涂，要保持良好通风，喷涂作业周围不准有火种；④使用喷浆，加油不得过满，打气不应过足，使用的时间不宜过长。 42、刷外开窗扇，必须将安全带挂在牢固的地方，做到高挂低用。刷封檐板、水落管等应搭设脚手架或吊架。 43喷浆机，手上沾有浆水时，不准开关电闸，以防触电。 六 电气焊工安全操作规程 44、未获得有效电气焊工操作证者不得进行电气焊作业； 45、作业人员要熟知电气焊工具工的性能和正确的使用方法； 46、电焊机要设开关，机外壳做接零或接地保护。一次线长度应小于5m，二次线长度小于30m，两侧接线压接牢固，并安装可靠的防护罩。 47、电焊线要双线到位，不得借用金属管管道、金属脚手架、轨道及结构钢筋作回路地线。 焊接工作业开始前，应首先检查焊机和工具是否完好和安全可靠。焊接用的电焊机外壳，必须接地良好，其电源的装拆由电工进行。 48、电焊机所设的单独开关要放在防雨的闸箱内，拉合时要戴手套侧向操作。 49、在焊接储有易燃、易爆、有毒物品的容器或管道时，必须将其清除干净，并将所有孔口

- 298 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

打开。 50、焊接用的把线、地线，禁止与钢丝绳接触，更不得用钢丝绳或机电设备代替零线，所有地线接头，必须连接牢固。 51、施焊场地周围清除易燃物品，或进行覆盖、隔离。 52、在狭小空间、容器和管道内工作时，为防止触电，必须穿绝缘鞋，脚下垫有橡胶板或其他绝缘衬垫；最好两人轮换工作，以便互相照看。否则须有一名监护人员，随时注意操作人员的安全，一遇有危险情况，可立即切断电源进行抢救。 53、身体出汗后而使衣服潮湿时，切勿靠在带电的钢板或工件上，以防触电。 54、工作地点潮湿时，地面应铺有橡胶板或其他绝缘材料。 55、更换焊条一定要戴皮手套，不要赤手操作。 56、在带电情况下，为了安全，焊钳不得夹在腋下支搬被焊工件和将焊接电缆挂在脖颈上。 57、推拉闸刀开关时，脸部不允许直对电闸，以防止短路造成的火花烧伤面部。 58、确保接地线接头良好,避免场地潮湿引起触电事故及避免场地不整洁引起火灾事故。 七 气焊气割专业操作规程 59、未获得有效气焊工操作证者不得进行电气焊作业； 60、作业人员要熟知电气焊工具工的性能和正确的使用方法； 61、施焊场地周围应清除易燃、易爆物品，或对其进行覆盖、隔离。 62、氧气瓶、乙炔瓶所在的位置距火源不得少于10m，使用时两瓶距离不得少于5m，存放时两瓶距离不得少于2m。 63、乙炔瓶要放在空气流通好的地方，严禁放在高压线下面，要立放固定使用，严禁卧放使用。 、使用乙炔瓶时，必须配备专用的乙炔减压器和回火防止器。 65、瓶阀开启要缓慢平稳，以防气体损坏减压器。在点火或工作过程中发生回火时，要立即关闭氧气阀门，随后关闭乙炔阀门。重新点燃前，要用氧气将管内的混合残余气体吹净后进行。 66、严禁在带压的容器或管道上焊割。带电设备应先切断电源。 67、装置要经常检查和维修，防止漏气。同时要严禁气路沾油，以防止引起火灾。 68、氧气瓶、乙炔瓶（或乙炔发生器）在寒冷地区工作时，易被冻结。此时只能用温水解冻（水温为40℃），严禁用火烤。 69、点火前，检查加热器是否有抽吸力，其方法是：拔掉乙炔胶管，只留氧气胶管，同时打开氧气阀和乙炔阀，这时可用手指检查加热器乙炔管接口处有无抽吸力。有抽吸力时，才能接乙炔管进行点火；如果没有抽吸力，则说明喷嘴处有故障，必须对加热器进行检查，直至有抽吸力时，才能进行点火。 70、停止工作时，必须检查加热器的混合管内是否有窝火现象，待没有窝火时，方可收起加热器。 71、乙炔气使用压力不得超过0.15MP，输气流速不超过1.5—2.0立方米/小时。当需要较大气量时，可将多个乙炔瓶并联起来使用。 72、点火时应遵循操作程序避免引起回火导致氧气瓶爆炸。 73、确保作业现场清洁干整，易燃物及油污应及时清理，通气橡皮管在作业前应检查，避免引起爆炸起火。 八 其他规程 74、上班后首先巡检大厦室内外门窗、楼梯、电梯厅等场所的装饰墙面及其他附属设备，并将巡检结果详细记录在巡检记录表中。 75、门、窗、办公桌、椅、柜等办公、生活用具的维修。

- 299 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

76、室外小规模土建，室内装修，更换地毯、玻璃、墙纸、喷涂等工作。负责防火门修理。 77、接到维修通知单后要在5分钟内到达现场，及时维修，如不能及时维修应细心向报修人员解释说明原因，并及时上报领导。 78、对于上班时间维修对他人产生影响较大的故障，尽量作好计划，改在周六、周日或晚上进行。 79、处理故障时应考虑保持其初始状态的完好和美观。工作完毕后要清扫现场，以做到“工完、料净、场地清”。 80、对于有可能因维修导致坠落杂物伤人或污染的场所，在做好防护工作的同时，还必须摆放警示牌，并有专人看护。 81、每次工作完毕，要将用过的工具擦拭一新，以备下次使用，将剩余材料放回指定地点摆放整齐，注意爱护个人及公用工具。 82、时刻保持工服、工鞋和个人卫生，以维护整体形象，配合其它有关维修。 编制日期 审核日期 审核部门 修改日期 十八 二次装修服务规范

名称 执行部门 工程维修部 二次装修管理规范 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 二次装修管理规范 一 目的 1、规范二次装修作业流程，保证建筑及附属设施设备不受损坏、保证大厦正常的工作秩序、保证二次施工的安全，减少和预防违章操作事故的发生，特制定本规范。 二 适用范围 2、适用分公司管辖范围内的大厦二次装修。 三 职责 3、分公司经理：负责签署施工协议及物业管理协议。 4、财务部： （1）收取施工出入证押金、施工保证金（按装修总费用的5%收取）、垃圾清运费、临时用电押、临时用水押金。 （2）负责发放施工出入证。 （3）施工结束后根据各部门汇总扣款数额，返还施工方剩余押金。 5、工程部 （1）审核施工图纸。 （2）审核施工方案。 （3）审核施工单位的资质。 （4）负责施工期间用水用电量的统计工作。 （5）施工期间对施工现场的巡视。 （6）施工结束后验收工程质量。 （7）对施工期间违反施工协议条款的施工单位进行相应的扣款处罚。

- 300 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

6、公共秩序维护部 （1）负责人员的出入管理。 （2）对动火作业的管理（施工单位填写《动火作业申请表》，由公共秩序维护部审批，要求动火作业施工单位需在现场配备灭火器。） （3）负责施工现场的文明施工，施工人员在施工现场禁止随地大小便、禁止吸烟、垃圾放置于指定地点。 （4）控制施工现场的噪音（每天20：00之后禁止使用“切割机、高压机、电钻”等高分贝的机器）；保证空气质量（禁止使用气味浓烈刺鼻的装修材料） （5）负责施工现场的公共设施及消防设施完好不受损伤。 （6）每日巡检施工现场。 7、环境管理部 （1）负责施工现场的环境保护及管理。 （2）负责施工建筑垃圾的清运管理。 （3）保证施工结束后施工现场的卫生清洁。 8、二次装修操作与服务流程： 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 第六节 维修维护工作应急预案 一 运行工作应急预案

名称 执行部门 工程维修部 运行工作应急预案 监督部门

受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 - 301 -

分公司

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

运行工作应急预案 适用范围：运行工作应急预案适用于分公司全体人员。 一 电梯困人应急预案 1、任何员工接到客户报警或发现有乘客被困在电梯内，应当立即通知指挥中心，同时记录接报和发现时间。 2、公共秩序接报后应一方面通过监控系统或对讲了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在耧层，另一方面通过对讲机向分公司副经理或当班领班汇报，请求派人或联系工程部前往解救。 3、分公司经理或当班主管接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待救援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急噪，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向公司经理或值班领导汇报。 4、工程值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技工前来解救。 5、若工程部和电梯维修公司都力解救或短时间内解救不了，应视情况向门或消防部门求助（应说明求助原因和情况）。向、消防部门求助前应征得公司经理或值班领导的同意。 6、在解救过程中，若发现被困乘客中有人昏厥、神智昏迷（尤其是老人和小孩），应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后立即可进行抢救。 7、被困者救出后，分公司经理或当班领班应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到事由。如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。 8、被困者救出后，工程部立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行。 9、分公司经理或当班领班应详细记录事件经过情况，包括接报时间、公共秩序和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有、消防、医护人员到场。还应分别记录到场和离开时间、车辆号码；被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。 10、分公司副经理或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。 二 突发停电应急预案 1、在接到停电通知的情况下，分公司应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个客户，并在主要出入口发布停电通告；同时，工程部应做好停电前的应变工作。 2、在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若是内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知分公司。 3、公共秩序立即会同工程部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。 4、分公司立即将停电情况通知大厦客户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急

- 302 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。 5、若突发停电时，正值晚上营业，公共秩序应协助维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾。 6、安排员工到大厦各主要出入口、电梯厅维持秩序，公共秩序加强公共秩序措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。 7、派人值守办公室、值班室，耐心接待客户询问，做好解释和疏导工作，防止与客户发生冲突。 8、详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。 9、突发停电的预防措施： （1）工程部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。 （2）分公司应提醒写字楼客户备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电。 （3）公共秩序、工程部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。 三 天然气泄露应急预案 1、接到业主报警或发现天然气泄露后，公司员工应立即通知分公司副经理或当班领班，并马上敢到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备（包括手机、电话和对讲机）。 2、分公司经理或当班人员接报后，一方面立即派员前往现场支援，并通知工程部，另一方面视情况通知天然气公司和消防支队。 3、工程部接到通知后，急速赶赴现场，协助公共秩序施救。 4、若天然气泄露发生在室外，应马上疏散人员，建立警戒线，防止围观，并严禁烟火和使用电气设备。 5、若天然气泄露发生在室内，要保持冷静，谨慎行事，却记不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄露气体。 6、施救人员进入室内前，应采取一定的措施，戴上防毒面具；没有防毒面具。则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸；进入室内后，应立即切断天然气总阀，打开门窗，加快气体扩散，并疏散范围内的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序。 7、发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救。 8、公共秩序和工程部应详细记录天然气泄露的时间、地点、故障情况和修复过程。若有人员伤亡，应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。 9、公共秩序员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握天然气总阀的位置和关闭方法。 四 盗窃和破坏事件应急预案 1、任何员工发现盗窃和破坏事件或接到报警后，应立即查清楼号、单元号、耧层，通知公共秩序或当班领班派员前往现场查验，并通知监控值班员密切注意相关画面，监视犯罪嫌疑人的动向。 2、公共秩序巡逻时发现有人在大厦实施盗窃和破坏行为，应马上用对讲机向分公司副经理或当班领班汇报，并通知监控室协助监视；同时保持冷静，如能及时处理，否则监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防止犯罪 嫌疑人逃逸，并注意自身安全。 3、分公司副经理或当班领班接报后，视情况尽快派适当数量的公共秩序赶赴现场，尽可能制止一切盗窃和破坏行为，在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人，并向警方报警。

- 303 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

4、公共秩序人员在事件中捕获犯罪嫌疑人，应询问记录后移交警方出理，并根据警方要求提供情况和证据，严禁施刑、审讯和扣押，并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人。 5、若犯罪嫌疑人在警方到来之前已逃离现场，公共秩序人员应注意保护现场，阻止任何人员进入或接近现场，并不得触动现场任何物品和门窗，等侯警方前来处理。 6、如在做案现场有人员伤亡，应在保护现场的基础上，通知医护人员前来救护。 7、在抓捕犯罪嫌疑人的过程中，若有需要可临时关闭所有出入口，劝阻业主和访客暂停出入，配合防止罪嫌疑人乘机逃逸。 8、警方人员到达后，公共秩序人员应记下警官官衔、编号及报案编号，并积极提供线索，配合警方人员办案。 9、在事件中涉及财产损失和人员伤害，应摄下照片或录象，留下当事人员和目击者，供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。 五 意外伤亡应急预案 1、大厦内出现人员意外伤亡事件，公共秩序人员应立即前往现场，查明情况，向向分公司副经理或公司经理汇报。 2、若伤者未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，不通知医疗中心。对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动，防止伤情加重。 3、若伤亡事故系由触电引起，公共秩序人员应就近切断电源或用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶）将电源拨离触电者，再进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或有金属杆去拨离电源，以防自身触电。 4、若伤亡事故系由设备故障或者设备损坏引起，公共秩序应立即通知工程部（主管）到场，共同制订抢救方案。 5、若伤亡事故系由溺水引起，公共秩序人员或其他员工应立即抢救，若溺水者喝水较多，应让伤者头朝下到立，按压腹部，使其吐出喝入之水，必要时，施行人工呼吸。 6、若伤亡事故系有高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤者的同时，应变化好现场，摄下照片或录象，同时向警方报警。 7、若伤亡事故系由交通肇事引起，应在保护现场、抢救伤者的同时，记录下肇事车辆，留下驾驶员和目击者。如有监控录象，保存相关录象，报请警方处理。若交通事故引起大厦交通堵塞，应开辟旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场。 8、伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送往医院以及伤者情况。 9、详细记录意外发生经过。对于设备故障或者设备损坏引起的伤亡事故，以及由于管理公司原因引起的触电事故，相关部门在事发4小时内写出书面报告给公司经理，以便公司经理视情况向有关方面汇报并查找原因，落实责任。 六 水浸应急预案 1、员工接到报警或发现大厦范围出现水浸事故后，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导、工程值班人员和当班公共秩序领班，并在支援人员到达之前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。 2、相关人员接报后，立即派员就近采用防水设施保护好受浸层各电梯口，并将电梯上升最高层，切断电源，以防止故障扩大。 3、立即查明水浸原因，采取措施（包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道等），切断水源，并关闭受浸区域电源，防止有人触电。若水源来自供水总管或工程部无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。 4、在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其他一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电

- 304 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

房、业主房或其他楼层。 5、组织力量采用各种手段，包括采用扫帚、吸水机吸水，排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。 6、水源中断后，工程部应立即派人尽快修复受损设施；公共秩序应设法维持大厦秩序，分公司并耐心做好住户的安慰工作，尽力解决水浸给住户带来的实际困难，并注意维护物业公司的形象。 7、如在水浸事故发生原因，有任何公共设施受到影响或由此引发停水停电，应知会相关业主或在大厦主要出入口设置告示，知会全体业主；如有任何区域存在危险性，应当在该范围内设置警告标志。 8、召开会议，分析事故发生永远，总结经验教训，并采取措施，防止类似事故。 9、详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损情况。 10、一些常见水浸事故的预防措施： （1）公共秩序巡逻和设备巡检时，应留意排水是否有淤泥、杂物或塑胶代，有否堵塞，并随时加以清理疏通；清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。 （2）加强对消防喷淋系统的巡视，防止碰撞、移动喷淋头或消防栓引起水浸。 （3）灾害天气（台风、暴雨、大雪）来临前，工程部人员应对 大厦内门窗、天台、排水沟、急水井、排水泵等进行一次全面的检查，发现问题及时修复。 （4）管道工在操作安装、维修时应当严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。 （5）对业主/用户装修要加强管理，防止由于业主在进行管道安装、尤其是消防喷淋系统试压时施工不当引起水浸事故。 （6）平时应备足沙包作为应急用。 七 火灾应急预案 重要提示：无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一个员工都必须立即向监控室报警（注意现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防止火花引爆易燃气体），请其派人查明，并做好应急准备。 （一）目击报警 1、大厦任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。 2、如火势初期较小，目击者应立即就近采用灭火器将其扑灭，先灭火再报警。 3、如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防室报警。 4、关闭火情现场附近的门窗以防止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。 5、引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。 6、切勿在火警现场附近高喊：“着火了”，以免造成不必要的混乱。 7、在扑救人员到达火警现场前，报警者应采取相应措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。 8、带电物品着火时，应立即设法切断电源，在切断电源以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。 （二）监控室报警 1、监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知公共秩序人员赶赴现场确认，并通知消防专员。

- 305 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

2、火情确认后立即通报分公司副经理或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。 3、立即将火情通报管理或值班领导。 4、值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认，如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其他措施，我们将会用紧急广播通知您”，同时提请业主关好门窗。 5、接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即派人前往路口接应消防车。 6、接到现场灭火总指挥传达的在大厦内分区域进行广播的指令时，立即按照用普通话（或中英文）进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派公共秩序员或管理员逐单元上门通报。 7、详细记录火灾扑救工作的全过程。 （三） 报警要求 1、内部报警应讲清或问清： （1）起火地点； （2）起火部位； （3）燃烧物品； （4）燃烧范围； （5）报警人姓名； （6）报警人电话； 2、向“119” 报警应讲清： （1）大厦名称； （2）火场地址（包括路名、门牌号码、附近标志物） （3）火灾发生部位； （4）燃烧物品； （5）火势情况； （6）接应人员等候地点及接应人； （7）报警人姓名； （8）报警人电话； （四） 成立临时指挥部 1、物业经理或值班经理接到火警警报后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。 2、临时指挥部由物业经理、分公司经理、工程部、公共秩序以及其他相关人员组成，由物业经理任临时总指挥。物业经理没有到场时，由分公司副经理或值班经理带任总指挥。 3、临时灭火指挥部职责： （1）根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令； （2）根据火势情况及时确定是否疏散人员； （3）立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。 （4）在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令； （5）根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。 （6）根据火势情况决定是否决定启用紧急广播进行报警。 （7）下令将消防电梯降至首层，派专人控制，转供灭火工作之用。同时停止起火区域的其他电梯和空调运行。 （8）根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施；

- 306 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

（9）消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。 （10）火灾扑灭后，组织各部门进行善后工作。 （五） 人员的疏散和救护 重要提示：发生火情时，各部门员工的任务是火灾、疏散人员、抢救和保管重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后,每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。 1、火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行指导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、迅速离开。 2、人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可以根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。 3、认真检查起火区域及附近区域的各个单元。并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。 4、接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。 5、疏散顺序为：先起火单元及相领单元，后起火上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已经被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。 6、在火场救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。 （六）警戒 1、公共秩序接到火警通知后应迅速成立警戒组，布置好大厦几外围警戒。 2、清除大厦外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防灭火创造有利条件。 3、控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的重要物质。 4、保证消防电梯为消防人员专用，引导消防人员进入起火层，维持灭火行动的秩序。 5、加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合消防部门和调查组对起火原因进行调查。 6、保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。 （七） 善后工作 1、火灾扑灭并经消防部门勘测后，工程部应迅速将大厦的报警和灭火系统恢复至正常状态。 2、公共秩序组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。 3、分公司统计伤亡情况和大厦财产损失情况，上报指挥部及总经理。 4、分公司组织员工对受灾业主/用户进行慰问，并根据实际情况给予切实帮助。 5、清洁绿化部组织员工对火灾现场进行理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。 6、灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结。 7、由物业经理发动员工。收集可疑情况，配合调查组对火灾事故进行调查，并责成分公司副经理写出专题报告，分清责任。 8、如果大厦财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔。 编制日期 审核日期

- 307 -

审核部门 修改日期 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

二 维修作业应急事件处理工作规程

名称 执行部门 维修作业应急事件处理工作规程 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 维修作业应急事件处理工作规程 一 目的 1、确保在维修作业过程，发生应急事件时，能得到及时、有效的处理。 二 适用范围 2、服务中心维修人员在维修作业过程处理紧急事件。 三 内容 （一）恶劣天气 3、挂黄色暴雨信号 （1）对外围、外墙、屋面、雨棚、避难层铝合金门、百叶窗等进行一次防水检查，发现问题立即进行紧急防水处理； （2）安排专人值班，停止所有户外在建工程，对二装现场发出防风、防雨通知并检查落实； （3）检查业户应急联系电话，发现问题及时要求客户中心增补。 （4）配合保安队、环境组工作。 4、挂红色暴雨信号 重复第3项。 5、加派人员值班，每二小时向专业工程师汇报一次情况。 6、挂黑色暴雨信号 （1）重复检查“挂黄色暴雨信号”时的工作的落实情况； （2）各专业工程师到场值守，并加派人员巡查，随时向物业服务中心经理汇报次情况； （3）听从现场指挥或值班经理的调遣。 7、善后处理 （1）检查并统计外围、外墙、屋面、雨棚、避难层铝合金门、百叶窗等的漏水情况； （2）报告物业服务中心经理并进行修复。 （二） 工作过程被业户无理责骂或殴打 8、被业户无理责骂时，应以礼相让； 9、被业户无理殴打时，立即报告保安值班室和（直接领导）值班领导。 （三）登高作业摔伤、坠物伤人 10、立即采用正确急救方法 进行现场 抢救，同时送往医院抢救 11、向直接领导报告，及保护好现场； 12、分析事故原因，制订纠正措施。 13、作业过程触电、电击、电伤

- 308 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

14、立即采用正确急救方法进行现场抢救，同时送往医院抢救 15、向直接领导报告，及保护好现场； 16、分析事故原因，制订纠正措施。 （四）引起爆炸、起火、烧伤、中毒、天那水大量泄漏 17、立即报告消防中心支援 18、立即采用正确急救方法进行现场抢救，同时送往医院抢救 19分析事故原因，制订纠正措施。 （五）停电 20、接报后，当值人员立即在10分钟内赶到现查明原因,并做好解释、安抚工作； 21、属房内电气故障，应在30分钟内恢复供电； 22、属系统电气故障（大面积停电），立即报告机电部并配合进行维修和报告客户服务中心。 23、当属系统电气故障时（大面积停电），接报后，当值人员立即在10分钟内赶到现查明原因和做好解释、安抚工作；经检查在30分钟内无法修复时，应立即报告物业服务中心经理。 （六）停水 24、属房内故障，应在30分钟内恢复供水； 25、属系统故障（大面积停水），立即报告机电部并配合进行维修。 26、当属系统故障时（大面积停水），经检查在30分钟内无法修复时，应立即3.8.4报告物业服务中心经理。 （七）水管喉爆裂、大面积跑水、漏水 27、接报后，当值人员立即在10分钟内赶到现查明原因和做好解释、安抚工作； 28、属房内故障，应在10分钟内堵住跑水、漏水，并作应急排水处理及物品防护； 29、属系统故障（主管道跑水、漏水），立即报告机电部和消防中心并配合其工作。 30、发生事故后，应立即报告物业服务中心经理（值班经理）。 （八）设备漏电 31、标识: 发现后，立即挂“设备带电”警示牌或安排专人留守， 32、处理: 立即通知责任部门至故障解除为止；属本职工作范围的，应填写报告交专业工程师。 （九）空调压力容器爆炸 33、有人员受伤时，应立即采用正确急救方法进行现场抢救，同时送往医院抢救。 34、立即向直接领导报告，及保护好现场。 （十）易燃易爆有毒气体泄漏 35、立即戴好防毒面具，关闭阀门、打开门窗，并远离泄漏区域向消防中心报告； 36、不得在现打电话或开灯或开启通风设备； 37、配合支援人员做好疏散人员工作； 38、配合、消防部门、公司查明原因 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期

- 309 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

三 发生工伤事故应急处理流程

名称 执行部门 发生工伤事故应急处理流程 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 发生工伤事故应急处理流程 高空摔伤或跌伤 爆炸或火 烧伤 触电 砸、凿、碰、刀伤 水淹 不得搬动伤先切断电止 血 采用正确的人工急救措施进行急救 采用正确的人工急救措施进行急救 有必要时 送医院 报告 领 配合 善 后 工 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期

- 310 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

四 电梯困人应急操作指导

名称 执行部门 电梯困人应急操作指导 工程维修部 监督部门 分公司 受控状态 编号 考证部门 2011-v5.0 事业部 电梯困人应急操作指导 一 目的 1、规范乘客电梯因突发性故障而困人的紧急救援操作程序。 二 适用范围 2、适用于汇合分公司所提供服务与管理的物业大厦。 三 职责 3、分公司经理负责电梯困人的现场救援行动指挥。 4、 公共秩序主管负责电梯困人的救援行动的组织。 5、电梯安全管理员负责电梯困人的现场操作。 6、分公司经理负责组织相关人员对被困乘客进行安抚工作。 四 操作流程及规范 7、 接报。电梯遇突然停电或指挥中心接收到电梯困人电话（或紧急呼救铃声），迅速判断困梯情况，先用对讲机向分公司（值班室）通报发生困梯地点，再通过电梯电话进行困人对话安抚。 8、 安抚对话。指挥中心值班员对困梯人员进行“安抚对话”，通过闭路电视镜头的调整，看清楚被困人员的大概状况后，用规范用语进行对话： （1）因人称呼。（如XX领导，老师，同志、先生、小姐、大叔、小朋友等） （2）您好。 （3）我是汇合公司某某分公司消防值班员，（我叫XXX） （4）请您（们）不要急，更不要惊慌。 （5）电梯解困工作人员一会儿就到，请您（采用蹲下的姿势）稍等，我们会尽快排除故障； （6）请您说一下电梯内的情况，以便我们提供其他服务？（办公区还是出租区电梯？有多少人，有没有老人，小孩等其他特殊需要提供帮助，如呼叫120）。 9、对困梯进行轿厢移动到平层时,对困梯人员进行安抚对话。 （1）因人称呼 （2）现在救援人员正在采取行动，将要移动轿厢到平层固定，请您在电梯内给予配合，不要惊慌。 （3）请您采用蹲下来的姿势，双手按住箱底，保持镇定，我们尽快排除故障； 10、报告 （1）指挥中心用电话（或对讲机）向分公司或总值班通报发生困梯情况。 （2）分公司经理或总值班室工作人员记录发生困梯的地点后： - 调度公共秩序员和服务员，包括备勤人员，赶赴困梯地点紧急救援； - 调度“电梯安全管理员”，携带电梯开启平层大门三角钥匙，赶赴困梯地点现场施救； - 通知电梯维保单位相关人员，迅速赶赴困梯现场检修，并记录通报时间和电梯维保单位派遣人员到达现场时间； - 向上级领导汇报发生困梯事故。

- 311 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

11、 现场施救 （1）救援人员到达困梯位置时，先对困梯人员进行“现场安慰”，大声呼叫： - “请您们放心，再等一会就可以出来了（我们已联系了电梯安全管理员，一会儿就解困您们，请您们不要惊慌！”； - 为了大家人身安全，电梯一会儿打开后，请大家听从电梯安全员的统一指挥，不要着急。 （2）、“电梯安全管理员”到达困梯现场，先切断该电梯的主电源，保留轿厢照明。 （3）、故障电梯的轿厢位置确认： - 由机房控制柜或层站的外招显示器来确认轿厢的位置。 - 可以专用三角钥匙开启层门，再用电筒观察确认轿厢在井道的位置。 （4） 轿厢停于接近层门位置 （高于或低于0.5米），用专用三角钥匙开启平层层门，在轿顶用人力开启轿厢层门，协助乘客离开轿厢。 （乘客安全离开轿厢后，重新将门关上。） （5）轿厢高于或低于平层超过0.5米时,需要“移动轿厢”的位置接*层门，知轿厢内的乘客保持镇定，采用下蹲式站好。 （6）公共秩序员协助电梯安全管理员到电梯机房实施“手动盘车控制方法”使轿厢“逐步移动”到达平层区域。 （7）开启平层门，轿厢层门，协助乘客离开轿厢。 （8）注意事项：如发现“安全钳已动作或其他特殊情况”，应等待电梯公司专业维修人员到达现场施救。 12、 救援后处置人员处理 （1）被困者救出后，先向被困者表示歉意，“对不起，电梯故障，让您受惊了。” （2）在被困者之中，发现身体不适、精神状态不佳者，先安置大堂稍事休息、护理。 （3）在被困者之中，如有心脏疾病复发，立刻通知其亲属和报“120”急救。 （4）电梯维保单位派遣人员修复好发生故障的电梯，经验收后在维修单上，由电梯安全管理员签字确认。 13、附件： 手动盘车操作方法 （1）值班人员利用电话或其他方式通知较厢内的乘客保持镇静，并说明较厢可能移动，不可将身体任何部位探出较厢外，以免发生意外，同时如较厢门处于半关闭或开启状态，则应先行将其完全关闭。 （2）进入机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盖上盘车摇柄，一人持住摇柄（或手轮），一人手持擎动释杆，轻轻松开制动，较厢将会由于自重而移动；为避免较厢上升或下降太快发生危险，操作时应点动进行，使较厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止。操作时应注意，如较厢挺于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可只撬开擎动，使较厢自动移动，而应在松开擎动的同时，握紧摇柄并用力盘绞，使较厢向正确的方向移动。 编制日期

审核日期 审核部门 修改日期 第七节 工程维修服务考核标准

- 312 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

一 工程维修岗位绩效考评表

工程维修岗位绩效考评表

（技术员）

被考评人： 岗位： 考评周期：

目标 目标 权重 关键绩效指标KPI 行为达标率 行为规范 40% 客户满意率 服务达标率 品质规范 50% 客户满意率 学习 与成长 加减分项 合计 20% 20% 30% ② 权重 20% 关键 指标库 ① 计算方法 检查得分*20% 调查客户得分*20% 检查得分*30% 调查客户得分*20% 考试得分 考评 备注 《服务规范》 《行为规范》 《岗位服务流程与规范》 公司规章制度与员工素养 书面报告 10% 学习合格率 特殊嘉奖 重大投诉 10% ③ 100% ④ 酌情加减 100% 考评人意见 签名： 被考评人意见 签名： 签名： 公司领导意见

说明:

1、本表考评数据来自部门主管、分公司经理、总公司、银行客户、神秘客户的检查结果，由部门主管记录、收集、统计、考评后报分公司审批。

2、依据本表数据记入《汇合公司异地分公司业务条线员工月度品质绩效考评统计报表（非大堂助理）》 3、加减分项：指被考评人在考评周期内因专项事件而加减分，数据来自《汇合公司异地分公司品质监测专项加减分报告》。

- 313 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

工程维修岗位绩效考评表

（工程维修主管）

被考评人： 岗位： 考评周期：

目标 目标 权重 10% 客户满意率 部门服务品质综合得分率 品质规范 60% 服务连带责任得分率 客户满意率 执行错误率 管理规范 20% 工作完成率 培训覆盖率 培训发展 10% 培训合格率 培训完成率 加减分项 特殊嘉奖 重大投诉 100% 20% 20% 20% 20% 20% 100% 100% 综合得分 5% 30% ② 15% 15% 5% 5% 3% 4% 3% ④ 具有本岗位专业知识能力 创新服务采纳 合理化建议记录 领导执行能力 培训学习知识掌握情况 酌情加减 ⑦ 检查得分10% ⑤ ⑥ 调查客户得分*5% 部门员工检查得分平均分*30% 100分减连带责任扣分*15% 调查客户得分15% 检查得分*5% 检查得分*5% 满意调查*10% 工作计划 工作总结 员工调查 培训计划 培训总结 书面报告 定性考核 定性考核 定性考核 定性考核 定性考核 《岗位服务流程与规范》 关键绩效指标KPI 行为达标率 行为规范 权重 5% 关键 指标库 ① 考核标准 检查得分*5% 考评 备注 《服务规范》 《行为规范》 员工满意率 10% 关键绩效指标KPI合计 岗位专业能力 创新服务能力 合理化建议 推动执行能力 快速学习能力 关键能力指标KFI合计 综合评定 [关键指标×80%+能力指标×20%] 考评人意见 签名： 被考评人对考评意见 签名： 事业部主管领导意见 签名： 说明:1、本表考评数据由分公司副经理根据工作布置、各项检查来收集、统计、考评后报事业部审批。 2、依据本表数据记入《汇合公司异地分公司业务条线主管月度品质绩效考评统计报表》

- 314 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

二 工程维修岗位考核关键指标库

工程维修岗位考核关键指标库

目标 关键指标库 1制服统一、深色皮鞋、佩戴工牌，服装整齐、干净、笔挺；目测衣物无污、无油、无破损、器械佩带整齐有序； 2不佩戴饰物（除婚戒），口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品；衣、帽（如有）、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐； 禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚； 3不留长发、蓄胡子、留长指甲，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，发不过领，指甲以手掌向上不见为准或不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔； 4值勤时精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距； 5做到“微笑服务=三米六齿”； 6上班时不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报、发呆，不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客，及做其他与值班职责无关的事，禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相；（一项一次扣5分） 7不得随地吐痰，乱丢杂物，不准说脏话、禁语。（一项一次扣2分） 8爱护各种器具，器材不得丢失、损坏、转借或随意携带外出； 10上班不迟到早退、不擅离职守、不串岗、不脱岗、不睡岗，不私自顶岗、换岗。 共同标准 设备用具摆放整齐有序，保持洁净，工作区域卫生洁净，标识清楚醒目，标线明晰。 巡检准时，认真，发现问题处理及时，保养按规定频率进行，记录完整无缺无误。 接报修单能及时处理，小问题30分钟处理完毕，重要问题及时报告，维修防护工作周全，醒目。 作好相应资产设备清查、盘点、标识、台账等管理。 禁止其他人员私自进入设备层、间、机房等，作好来人登记。 供配电系统[依据《供配电系统设备运行数据标准》] 1每四小时对高压供配电设备巡视检查一次，高压柜各指示灯是否完好、外壳是否整洁、防鼠板是否完好、听柜内是否有异常响声、直流电池柜内电池组液体是否足够，有无泄漏、充电情况是否良好、

- 315 -

计算标准 满分100分，扣完为止。 未达标一项一次扣1分（除另标明） ①行为 ②服务 各岗位满分100分，扣完为止。 未达标一项一次扣1分（除另标明） XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

变压器外壳是否整洁、防鼠板是否完好、听是否有异常响声、温度是否在规定的正常范围内、填写“高压供配电运行记录表” 2每四小时巡视检查一次低压配电设备，低压柜指示灯是否正常、防鼠板是否完好、听设备是否有异常响声、空气中是否有异味（如焦、糊味）、电容柜外壳是否有膨胀现象，是否有漏油现象、听设备是否有异常响声。填写“低压配电运行记录表” 3每四小时巡视检查一次发电机，发电机防鼠板是否完好，是否有漏水、漏油现象，周边环境卫生是否良好，填写“发电机日常巡查记录表”。 4每月启动发电机一次，运行十五分钟，同时填写“发电机运行检查记录表”。 5设备间门、门锁、设备、环境卫生、竖井内设备等每月查一次，填写“设备间巡查记录表”及“现场签到表”。坚井配电箱是否整洁，电缆有无破皮、变色现象、空气中是否有异味（如焦、糊味）。 6所有公共区域的照明灯具每周检查一次并维修。室内公共照明灯具是否完好、楼宇外围轮廓灯/标牌灯/庭院灯是否完好。 7其他巡视检查内容，填写“供配电运行当班人员工作记录表” 8每月第1个工作日，对租户/业主和公共的电表进行抄表，填写“用电量统计表”。 9高低压配电房、发电机房每周清洁一次，竖井每月清洁一次。 给排水系统[生活水泵、污水泵、雨水泵等所有水泵控制应置于自动状态] 1生活水泵月度：检查设备运行过程中无异常振动、噪音；电机及轴承温升情况，无烫手现象；填料的泄漏和发热情况，每分钟10～20滴；联轴器、水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时用手盘动轴无卡阻现象；检查阀门、压力表；房地面、设备外表清洁卫生。 2生活滴水泵季度：轴承、电机加润滑油；更换磨损零部件；各连接点加固，过滤器清洗检查或更换填料，过滤器检查清洗；电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固；固定支架和基座，除锈、油漆。 检查设备运行过程中无异常振动、噪音； 3污水、废水、雨水泵月度：运行时无异常振动、噪音；设备控制浮球是否灵验；阀门、控制柜指示状态；水管与水泵连接完好，无松动、泄漏。季度：泵内管道、集水井、污水井、雨水井，杂物淤泥清理；泵体绝缘测量；叶轮、螺丝、管路各连接点加固；控制柜各连接点紧固；运行自动检测；固定管件支架，水泵基座除锈、油漆。 4电加热器，半年：绝缘测量；内胆清洗；压力表、温度表、安全阀检查；运行自动检测各种性能；控制柜各接线端子紧固；设备清洁卫生。 5减压阀组，半年：过滤网清洗；阀门、压力表检查；清洁卫生、固定支架除锈、油漆 6生活水箱，半年：水箱除垢、清洗、消毒； 7茶水间、洗手间、杂物间，季度：检查及维修 8停水进行维护保养，至少提前3个工作日通知本公司行政部，行

- 316 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

政部至少提前24小时通知用户。 10需启、停水泵时按《给排水系统设备操作规程》执行，填写“设备维修记录表”。 11二次供水：各水箱应结构完好、无渗漏，检修孔应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁干净；水箱每隔6个月清洗、消毒一次；记录开始清洗时间、完毕时间、药剂用量、清洗消毒人员名单及物业公司验收人员签名等内容。 电梯运行 [实行24小时投入运行，客梯以承载大厦用户为主，消防梯以承载大厦进出货物及消防用为主。] 1、 24小时监控电梯运行，每日两次对电梯运行情况进行巡视检查，并填写“电梯日巡查记录表”；每月对电梯运行情况进行一次全面检查，并填写“电梯月检查记录表”。 2因维修、保养等原因造成停梯，应在首层设防护栏；需在电梯井道内施工时，施工单位需填写“电梯井道施工工作单”，经批准后方可施工。 3电梯机房钥匙不得外借及转借（维修保养单位除外）；电梯机房的设备非电梯公司专业人员禁止操作 4保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物；保证机房温度不得超过30度；保证机房照明良好，并配备应急灯照明设施、灭火器。 5维修、清洁机房设备时要关闭电源总开关；机房内严禁吸烟，临时电源禁止搭线。 6外来人员因工作需要进人电梯机房，需填写“外来人员登记表”。 7电梯困人：应及时到达现场先行检查、处理，同时通知电梯维修公司派人前来处理。 8火灾发生：客梯迫降至首层；消防梯进入消防运行状态。 9电梯进水：底坑进水，应将电梯停于两层以上，终止运行并切断电源；当楼层水淹使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并关闭电梯及总电源；通知电梯公司进行湿水处理，并提交相应报告。 10地震发生：震前预报将关闭所有电梯；地震过后由电梯公司对电梯进行安全检测无异常后方可投入运行。 11安全操作：保养时需切断电源，以免造成人身及设备事故；保养需停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机；保养中有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作；在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车；下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设防护栏，防止无关人员靠近；在井坑作业时，应开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全帽；机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定；保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品；填写各类记录。 12电梯故障时：及时将故障情况上报，同时负责联系服务供方人员前来维修。

- 317 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

13对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。报告书签字确认后保存至合同结束后两年。 空调系统 [空调主机房应上锁末经许可，非工作人员禁止入内；保持机房内良好的通风和照明；各项运行参数、状态是否正常，如有异常应及时调整处理，并做好记录。] 1定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。每周对主机和机房进行清洁，并做好设备房的消杀来鼠工作，每半年对主副机进行一次全面检查保养，确保机组良好运行状态。 2运行前：主机电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的正负10％（正常值为365－415）；控制屏及控制柜各种信号指示灯是否正常；油温、油位是否在正常范围内；两个水系统是否充满水，，冷冻水是否在正常压力位，末充满水的排除故障后补水至满液状态；管道上的阀门，看是否处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态；停用一周以上的重新开机启用的，必须先预热24小时；了解主机的运行状况，如主机为故障停机，先查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机（一小时内启动不得超过四次）；测量室内外的温度，根据当天室外温度确定主机负荷、投入台数。 3启动：先启动一台冷冻水泵，待运行平稳后再启动一台；水系统启动后，整个系统启动要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常运行，泵和电机运转有无异常响动，如有异常，立即停机检查；调节平衡阀，使水的供回平衡，确保主机的供水量稳定、充足；冷却水出水温度升高至38℃时，需加开冷却水塔风扇；每小时做一次记录；正常运转参数是否符合标准。 4停机：正常停机：先关压缩机电源，保留总电源使主机处于预热状态；停机10分后，可逐台关闭冷却水泵，以免引起管道的剧烈震动；对整个系统巡视一遍，确认系统停止运行；事故停机：主机，应先关压缩机开关，保留主机的总开关，检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机；管路故障：检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，就立即按正常停机程序停止系统运行。排除故障后，再补水投入运行；停电：按正常停机操作程序关闭主机开关，保留电源指示；待恢复供电后重新启动运行，同时做好记录；火警：应立即关闭主机总开关。 5约克离心机组(外包)月度：检查冷水机组，调整安全控制装置；检查制冷剂液位和油位；检查润滑系统的运行；检查回油系统、油槽、油加热器和温度；检查电机和启动器的运行及测试所有运行控制和安全控制功能；记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；检查调整微电脑控制中心的设定值；记录和报告要求的备件，提供检修、保养报告；设备清洁卫生 6约克离心机组(外包)年度：检查压缩机—电机组件，测量绝缘电阻；润滑开式电机；检查开式电机驱动装置的定位状态；检查联轴器；检查密封情况及入口导叶操作机构和联接机构，润滑需要润滑

- 318 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

的部位；根据需要更换（K油）润滑油、油过滤器与干燥过滤器；检查油泵、密封和油泵电机；检查加热器与恒温器，油系统其他部件，如油冷却器、过滤器与电磁阀等；清洁接触器，必要时更换；检查连接机构所有接线端并拧紧；检查过载装置，并取油样检查；检查运行启动器，状态指示灯；检查控制面板所有接线端并拧紧；检查显示数据的精度和设定值；检查水流开关的控制情况；根据需要检查与清洗管束（注：通炮）；进行泄漏检查，泄漏点修理；根据要求补充制冷剂；机座除锈油漆。 7冷却水塔：月度：检查设备是否有异常噪音或振动；自动补水阀运行状况；调整排污系数；调整风机传动皮带张力；检查喷嘴；检查并调整水盘水位；清理冷水盘、过滤器；清理设备卫生。半年：检查风机轴承固定环并加固；检查电机电压和电流，并测量绝缘电阻；风机轴承、电机轴承加润滑油；润滑电机座，调整螺丝；手动阀、电动阀加牛油；控制柜各连接点紧固。年度：管路、基座除锈、油漆；检查或更换导流板填料；检查保护层，按照要求进行清理、重新涂刷；检查漏点，补胶。 8板式热交换器：半年：进、出口水温度、压力表；过滤网清洗；保温层检查；板式换热翅片检查、清理；检查保养所有附属阀件。 9风柜机新风机：月度：设备是否有异常噪音或振动；检查、测试、调校冷冻水控制阀；检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；检查冷冻水进、出水温度表、压力表；检查控制柜；检查并调整传动皮带张力；设备机房地面清洁卫生。每4月：清洗空气隔层过滤网；热交换翅片清洗；冷冻水控制电阀、手动阀加润滑油；传动皮带检查调整或更换；电机轴承加润滑油；电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固。 10冷冻水泵：月度：设备是否有异常的噪音或振动；检查进、出水压力表、阀门；检查运行电流、电压；检查联轴器各连接点；清洁卫生。季度：轴承、电机加注或更换润滑油；过滤网清洗；控制柜各接点紧固；电机绝缘测量；水泵轴承防漏密封圈检查或更换；检查现有生锈部件，根据需要进行除锈、油漆。 11分体空调：季度：空气净化滤网清洗；蒸发器翅片冷凝水盘清洗；设备运行是否有异常的噪音或振动；室内外机组风机轴承、电动机；绝缘检测并检查控制元器件、温度感应、压力感应灵敏度；机体清洁，机座除锈、紧固。 12风机盘管：半年度：空气净化滤网清洗；两年：翅片清洗；冷凝水托盘清洗；进、回水手动闸阀、二通电动阀检查；温控开关控制检查、运行检查；保温检查、修补。 13楼层冷冻主管电动阀：月度：检查进、出水手动闸阀、电动阀；检查保温层；检查所有管道、阀门防锈保护层；检查管道所有伸缩节继续使用的可靠性。 14膨胀水箱：年度：浮球阀检查、测试灵敏度；箱体清洁、除锈、油漆；保温修补。 15卫生间排风机：季度：皮带张力调整或更换；检查设备是否有异常的噪音或振动；电机绝缘测量；控制柜各连接点端子紧固；机

- 319 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

房设备清洁卫生。 16防排烟风机：半年：电机绝缘测量；控制柜各接线端子紧固；运行检查设备是否有振动或噪音；轴承润滑油检查加油；清洁机房设备卫生。 17送排风风机：半年：皮带张力调整或更换；电机轴承加润滑油；机座紧固、除锈、油漆；电机绝缘测量；控制柜个接点紧固；机房设备清洁卫生。 18水处理：月度：定量投药；检验系统水质达标。 通讯、智能、会议系统 [卫星天线；卫星/开路电视；综合布线；无线对讲；广播系统；机房管理] 1卫星电视机房及公共天线电视机房：无关人员不得进入机房内；保持机房内地面清洁，机柜、设备无积尘；机房内不准堆放杂物，保持照明良好；消防设备完备，注意采取措施，防止小动物入内；严禁随意更改各设备参数；工作完毕，务必将大门上锁。 2综合布线：保持机房地面及设备清洁；严禁在配线架上私接电话线、偷听或盗打电话。 3每周对通讯系统机房进行一次巡视检查，包括机房、卫星电视机房、公共天线电视机房，记录“弱电工一周巡查记录表”；台风天气，增加巡视次数，必要时可将天线俯仰驱动到90 度，即天线口径朝天，在四周用钢丝拦紧天线并固定，以减小风压负荷， 防止天线损坏。 4仔细观察系统是否有打火、冒烟，闻是否有焦味，听有无不正常的声音，摸主要机件是否发热烫手与正常运行有明显差异。 5故障、隐患：发现故障及时通知分包单位进行维修；发现设备隐患，应填写“故障隐患报告表”上报。 6会议室音频、视频系统调试，应用，应于会前30分全部调试完毕，并保障正常应用。 1公司各项规章制度掌握清楚，抽查提问回答正确率≥90%；30分 满分1002公司各项规章制度学习与培训考试成绩≥90；30分 分，达标即3公司内部举办的有关员工素质提升类培训考核成绩≥90；20分 得分 4各项培训与学习参与率100%；20分 1当月被客户有效投诉的，且造成较坏影响的 2与客户发生争吵的 3当月被客户通报批评的， 4对于错误情节特别严重的/被新闻单位曝光造成较大不良社会影响的，（一次扣除当月绩效80%记入总分） 5当月被客户嘉奖的， 6当月被客户通报表扬的 7受到公司内部书面表扬的 8对于受奖情节特别优异的/被新闻单位曝光造成轰动效应的，（一次将当月绩效120%记入总分） 1正确制定工作计划，工作布置、排班与内部组织协调无失误， 2日常检查即时，无遗漏，表单记录无过错，

- 320 -

③学习 书面报告一次±5分（除另标明） ④其他 ⑤管理 满分100分，扣完为XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

3部门档案资料管理无缺项，无错误， 4部门设备器材管理无丢失、无损坏（正常损耗除外） 5组织会议及时，记录无误 6各项工作预案及时，无误， 7每月至少二次与客户及时沟通工作情况， 8领导交办的其他任务响应及时，完成。 ⑥团队 员工满意度调查部门得分平均分即为成绩 培训覆盖100% 培训合格100% 培训计划完成100% 止。未达标一项一次扣2分 满分100分 满分100分，扣完为止。未达标一项一次扣10分 ⑦培训

附录一 工程维修部系统设备运行检查记录表

- 321 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-101高压供配电系统运行记录表

高压供配电运行记录表

年 月 日 晴 雨 阴 每隔四小时记录一次 编号 时间 K01-K03( )站F16进线 K042#K0552层变 #9变 K063变 #K071变 #K08#K092母变 联 K104变 #K116变 #K1222层##78变 K13-K15( )站F15进线 直值 流班 屏 员 有无电电功功日时流压电电度度 记 事 有电温电温电温电温电温电温电温电温电电功流度流度流度流度合分流度流度流度流度流压电度 无功电度注：电表倍率（ ） KV A A A A A A A A A cosφ KV A cosφ 电电压流

- 322 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-102低压配电系统运行记录表

低压配电运行记录表

年 月 日 晴 雨 阴 每隔四小时记录一次 时 间 #变压器 Kwh Kvarh #变压器 Kwh Kvarh #变压器 Kwh Kvarh #变压器 Kwh Kvarh #变压器 KV I wh Kvarh 值 班 员 日 时 V I V I V I V I 注：电表倍率（ ） 记 事

- 323 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-103楼层配电运行巡检表

楼层配电运行巡检表

年 月 日期 时间 设备运行情况 巡检人 备注 位置： 名称 序年 月 日时间 设备运行情况 巡检人 备注 位置： 名称 号 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

- 324 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-104楼层弱电间运行巡检表

楼层弱电间日巡检表

年 月 日期 时间 设备运行情况 巡检人 备注 位置： 名称 序年 月 日时间 设备运行情况 巡检人 备注 位置： 名称 号 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

- 325 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-105弱电周巡记录表

弱电周巡查记录表

年 月

日期 星期 一 内 容 电梯运行 装修楼层 结 论 补 充 检查人 二 深交所、上交所机房 电梯运行 装修楼层 电视机房 电梯运行 装修楼层 三 四 楼层电视干线放大器 电梯运行 装修楼层 CO2气体设备房 电梯运行 装修楼层 电梯机房 五

- 326 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-106电表计量表

电表计量表

年 表 位 时间 倍率 计量 月 日 时 500/5 指示数 供电量 500/5 指示数 供电量 200/5 指示数 供电量 200/5 指示数 供电量 起码 抄表人

- 327 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-107空调系统运行记录表

空调系统运行记录表

年 月 日

机 组 ( ) 号 冷 水 机 组 时 间 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 冷冻水进水压力(Kpa) 冷冻水出水压力(Kpa) 冷冻水进水温度(℃) 冷冻水出水温度(℃) 冷媒温度(℃) 蒸发压力(Kpa) 冷却水进水压力(Kpa) 冷却水出水压力(Kpa) 冷却水进水温度(℃) 冷却水出水温度(℃) 冷媒温度(℃) 冷凝压力(Kpa) 油位高度 制冷剂压差 油压(Kpa) 电压（Ｖ） 电流（Ａ） 百分比(电流) 附 属 设 备 运 行 记 录 时 间 电 压(V) 启动泵号 电流(A) 进水压力(Kpa) 出水压力(Kpa) 启动泵号 电流(A) 进水压力(Kpa) 出水压力(Kpa) 启动风扇号 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 17:00 18:00 冷 冻 器 冷 凝 器 压 缩 机 冷冻泵 冷却泵 ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣

∣ ∣ ∣ ∣

∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ - 328 -

∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ ∣ 冷却电流(A) 塔 室外温度(℃) 旁通阀开度(%) XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

冷 冻 泵 系 统 设 备 运 行 时 间 冷 却 泵 冷 却 塔 主 机 1#泵 2#泵 3#泵 1#泵 2#泵 3#泵 1#风扇 2#风扇 1#机组 2#机组 本 班 运 行 时 间 累 计 运 行 时 间 巡检记录 1 2 3 4 5 6 7 检运行状态(无异常响声、震动及温升) 停机时油位、油温正常，无渗油 运行时油温正常且有泡沫 运行及停机时油压正常 蒸发压力及冷凝压力读数正常 冷却水及冷冻水进出水压差正常 备注： 柜内无积尘，接线无松脱，接触器无电磁噪声，运行电压正常 白班人： 中班人： 夜班人： 人： 人： 人： 时 间： 时 间： 时 间：

- 329 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-108消防水系统设备巡视检查记录表

消防水系统设备巡视检查记录表

（各设备所在位置根据实际情况修订）

年 月 日 时 检查周期：一周 区域 检查项目 喷淋 稳压泵 （）/F 消防 稳压 泵房 消防栓 稳压泵 泡沫栓 增压泵 1# 2# 1# 2# 1# 2# 检查情况 自动□ 手动□ 自动□ 手动□ 自动□ 手动□ 自动□ 手动□ 自动□ 手动□ 自动□ 手动□ （）/F区域压力 自动□ 手动□ 自动□ 手动□ 自动□ 手动□ 自动□ 手动□ 水箱水位 照明、卫生、溢水阀门开启情况 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）地下/F消防水泵房 消防水泵 控制状态 喷淋水泵 控制状态 转运水泵 1# 自动□ 手动□ 2# 自动□ 手动□ 1# 自动□ 手动□ 2# 自动□ 手动□ 1# 自动□ 手动□ 2# 自动□ 手动□ 1# 泡沫罐 液位计 2# 3# 4# 首层湿式报警阀间 区域 检查项目 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）/F区域压力 检查情况 照明、卫生、溢水阀门开启情况 （）/F湿式报警阀间 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）/F区域压力 喷淋水泵 消防水泵 1# 2# 1# 2# （）/F （）/F区域压力 消防 （）/F区域压力 水泵房 （）/F区域压力 （）/F区域压力 照明、卫生、溢水阀门开启情况 抽检消防栓区域、供水压力情况 检查人 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）/F区域压力 （）/F区域压力 备注 验证人

- 330 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-109消防水箱巡视检查记录表

工程部消防水箱巡检表

年 月 日期 时间 设备运行情况 巡检人 备注 位置： 名称 序年 月 日时间 设备运行情况 巡检人 备注 位置： 名称 号 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

- 331 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-110泵房设备巡视检查记录表

泵房设备巡视记录表

年 月

时间 泵号（1） 上次电压 水系统压力 8:00 10:00 12:00 14:00 16:00 18:00 20:00 22:00 0:00 2:00 4:00 6:00 消防泵 试验日期 泵号（2） 上次试验日期 泵号（1） 上次 电压 水系统压力 电压 水系统压力 喷淋泵 试验日期 泵号（2） 上次试验日期 泵号 电压 水系统压力 电压 水系统压力 电压 水系统压力

生（1） 活水泵号泵 （2） 泵号电压 水系统压力 电压 水系统压力 补（1） 水泵 泵号（2） - 332 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

运行排污泵 系统设备运行时间 情况及日检情况 消防泵 喷淋泵 生活水泵 补水泵 泵号（1） 泵号（2） 泵号（1） 泵号（2） 泵号（1） 泵号（2） 泵号（1） 泵号（2） 本 累班 计运 运行 行时 时间 间 巡检 运行 情况 1 2 3 4 巡检运行情况（异声 震动 温度） 设备管阀有无泡 冒 滴 漏 设备表面有无污垢 灰尘 其他 备注 白班人： 中班人： 夜班人： 人： 人： 人： 时 间： 时 间： 时 间：

- 333 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-111泵房设备用电计量表

泵房设备用电量计量表

年 月

1号表20/5 日 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 时 分 读数 用电量 2号表150/5 读数 用电量 3号表150/5 读数 用电量 4号表150/5 读数 用电量 5号表30/5 读数 用电量 6号表100/5 读数 用电量 7号表100/5 读数 用电量 8号表100/5 读数 用电量 抄表人

- 334 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-112给排水系统运行日巡检表

给排水日常巡检记录表

巡检人： 年 月 日名称 项目 地点 平台 消防间 地下 院落 备注 外观 角阀 软管 排水栓 地漏 混合水嘴 外观 自闭阀 冲洗管 下水口 外观 感应器 电磁阀 下水口 洗手盆 蹲便器 小便器 损坏 原因 处理 结果

- 335 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-113电梯运行巡视检查记录表

电梯运行巡视检查记录表

年 月 日 序号 检查内容 1 电梯编号（正常 √ 故障 × 停用 ○ ） 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 机房卫生 2 机房照明 3 机房空调 4 机厢运行状态 5 门开关状态 6 轿厢内楼层显 示器 7 轿厢照明 8 应急灯 10 楼层外显示器 11 门禁功能 12 平层指示灯 13 9 警钟、对讲电话 消防中心监控 屏 备注： 结论： 检查 确认

日期 日期

- 336 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-114气体灭火系统运行巡视检查记录表

气体灭火系统巡查记录表

区域： 周期：一周 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 照明正常 地面清洁 设备间无特殊异味 消防电话通讯正常 气体控制器面板无故障指示，处于自动运行状态 主机及启动钮钥匙均齐备 气罐压力表指示正常 气罐显示面板上的指示灯无异常 气瓶失重显示器无异常 启动电磁阀均处于“CLOSED”状态 气动放气开关与手动停止开关均处于正常状态 检查内容 正常 故障 无此项 集流管、选择阀、单向阀、压力开关等均处于完好 状态 闪灯、警铃、警笛及放气指示箱外观均完好 现场启动控制盒无异常 备注： 检查人

- 337 -

日期 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-115加压风机运行巡视检查记录表

加压风机巡视检查记录表

检查周期：周检 检 查 项 设 目 备 名 称

风机 电源 正否 常 风机 指示灯 正 否 常 风机 状态 手自动 动 运行风机控制箱 巡查电流 停止 位置 人 巡查 时间

- 338 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-116排烟风机运行巡视检查记录表

排烟风机巡视检查记录表

检查周期：周检 检 查 项 设 目 备 名 称

风机 电源 正否 常 风机 指示灯 正 否 常 风机 状态 手自动 动 运行风机控制箱 巡查电流 停止 位置 人 巡查 时间

- 339 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-117工程装饰日常巡检表

工程部装饰日常巡检记录表

年 月 日 巡检人：

地点 项目 锁 门吸 外围 闭门器 门 合页 防火玻璃 面漆 把手 锁 合页 把手 文件柜 衣柜 地柜 铁厨柜 墙面 石膏板吊顶 地面砖 楼内外大理石 玻璃幕墙 卫生间隔断 壁纸 塑钢窗户 备注：

- 340 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

附录二 工程维修部维护、保养记录表单

XXXX-GC-V1.0-201供配电运行维护记录表

供配电运行维护记录表

年 月 日 星期

以下项目当BA系统控制设备失控时，用手动操作并记录： 序号 1 2 早班 3 4 规定时间 7:30~8:30 8:30~10:00 10:30~11:30 12:00~14:00 设备名称 检查情况 设备名称 检查情况 正常 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 否 检查时间 交、巡查各配电室变压器运行情况并记录 发电机检查 水景内外 发电机检查 正常 正常 正常 否 否 否 电梯厅照明 正常 车库照明 正常 处理临时故障 有 正常 正常 开 巡查各配电室设备、变压器运行情况并记录 交、巡查各配电室变压器运行情况并记录 发电机检查 正常 开 开 否 否 车道灯 中厅灯 外围灯 车库照明 水景内外 否 否 否 天气情况：晴 阴 雨 1 15:30~16:30 2 16:30~18:00 早班值班员 M标志灯 开 外围灯 正常 正常 有 有 正常 中班 3 19:00~20:00 4 20:00~20:30 5 20:30~22:00 6 1 2 3 23:00 0:00~0:30 0:30~1:30 正常 关 巡查各配电室设备、变压器运行情况并记录 配合空调值班员处理大厦一般事故 交 巡查各配电室设备、变压器运行情况并记录 发电机检查 M标志灯 正常 关 否 否 发电机检查 正常 天气情况：晴 阴 雨 中班值班员 否 否 否 外围灯 关 遗留 正常 个 正常 晚班 4 5 6 1:00~7:00 4:00~4:30 4:30~5:30 照明 维修 个 巡查各配电室设备、变压器运行情况并记录 发电机检查 中厅灯 正常 关 开 否 否 否 否 否 雨蓬灯 关 电梯厅照明 正常 7

6:30~7:30 水景内外

- 341 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-202设备年度维保及大修计划表

设备设施年度维护保养及大修理计划表

年

序设设数维123456711112维维大备保保修注 号 备备量 保月 月 月 月 月 月 月 月 月 0名编称 号 周期 月 月 月 内单理容 位 计划 填表人： 填表日期：

- 342 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-203设备维修记录表

设备维修记录表

系统名称 故障现象： 设备编号 安装位置 故障原因： 维修记录： 维修人： 日期： 验证人： 日期：

- 343 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-204设备维护保养记录表

设备维护保养记录表

系统名称 保养内容： 更换元件： 设备编号 工作结论： 保养人： 日期： 验证人： 日期：

- 344 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-205空调系统设备月度维护保养记录表

空调系统设备月度维护保养记录表

（冷却水泵）

年 月 内 容 状况 楼 层 检查设备振动噪音 检查所属检查水泵联轴器温升 CONDWP CONDWP 保养人 验证人 日期 日期 检查电机运行检查进出水压差 检查仪表指示灯 检查变频器散热 设备机房清洁卫生 缺陷及处理记录 阀件 电机电流 力压注：合格打“√”，不合格的打“×”，并记录缺陷及处理方法。

- 345 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备月度维护保养记录表

（冷却水塔）

年 月 内 容 检查设备 状 况 楼 层 振动噪音 检查自动补水阀 检查并调整排污系数 检查并调整风机皮带张力 检查/ 机房地漏 检查整水盘水位 清理冷水盘过检查所属阀件指示灯 设备机房地面清洁卫生 缺陷及处理记录 喷嘴 并调滤器 仪表 CT CT 保养人 验证人 日期 日期 注：合格打“√”，不合格的打“×”，并记录缺陷及处理方法。

- 346 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备月度维护保养记录表

（新风机）

年 月 内 容 状 况 楼 层 PAU PAU PAU PAU 检查设备振动检查测试冷冻检查清理冷凝水盘水管 检查压力温度表 检查控制柜仪表指检查调整传动皮带设备机房地面清洁检查机房地漏 / 缺陷及处理记录 噪音 水控制阀 及排示灯 张力 卫生 照明 PAU PAU PAU PAU 保养人 验证人 日期 日期 注：合格打“√”，不合格的打“×”，并记录缺陷及处理方法。

- 347 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备月度维护保养记录表

（风柜机）

年 月 内 容 状 况 楼 层 AHU AHU AHU 保养人 验证人 检查设备振动检查测试冷冻检查清理冷凝水盘水管 日期 日期 检查压力温度表 检查控制柜仪表指检查调整传动皮带设备机房地面清洁检查机房地漏 / 缺陷及处理记录 噪音 水控制阀 及排示灯 张力 卫生 照明 注：合格打“√”，不合格的打“×”，并记录缺陷及处理方法。

- 348 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-206空调系统设备年度维护保养记录表

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 冷却水塔 周期： 半年 保养内容： 1. 检查风机轴承固定环并加固； □ 2. 检查电机电压和电流，并测量绝缘电阻； □ 3. 风机轴承、电机轴承加润滑油； □ 4. 润滑电机座，调整螺丝； □ 5. 手动阀、电动阀加牛油； □ 6. 控制柜各连接点紧固。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 349 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称：冷却水塔 周期： 年 保养内容： 1. 管路、基座除锈、油漆； □ 2. 检查或更换导流板填料； □ 3. 检查保护层，按照要求进行清理、重新涂刷； □ 4. 检查漏点，补胶。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 350 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 板式热交换器 周期： 半年 保养内容： 1. 检查进、出口水温度、压力表； □ 2. 过滤网清洗； □ 3. 保温层检查； □ 4. 板式换热翅片检查、清理； □ 5. 检查保养所有附属阀件。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 351 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 风柜机 周期： 4个月 保养内容： 1. 清洗空气隔层过滤网； □ 2. 热交换翅片清洗； □ 3. 冷冻水控制电阀、手动阀加润滑油； □ 4. 传动皮带检查调整或更换； □ 5. 电机轴承加润滑油； □ 6. 电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 352 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 新风机 周期： 4个月 保养内容： 1. 清洗空气隔层过滤网； □ 2. 热交换翅片清洗； □ 3. 冷冻水控制电阀、手动阀加润滑油； □ 4. 传动皮带检查调整或更换； □ 5. 电机轴承加润滑油； □ 6. 电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 353 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 冷却水泵 周期： 季度 保养内容： 1. 轴承、电机加注或更换润滑油； □ 2. 过滤网清洗； □ 3. 控制柜各接点紧固； □ 4. 电机绝缘测量； □ 5. 水泵轴承防漏密封圈检查或更换； □ 6. 检查现有生锈部件，根据需要进行除锈、油漆。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 354 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 冷冻水泵 周期： 季度 保养内容： 1. 轴承、电机加注或更换润滑油； □ 2. 过滤网清洗； □ 3. 控制柜各接点紧固； □ 4. 电机绝缘测量； □ 5. 水泵轴承防漏密封圈检查或更换； □ 6. 检查现有生锈部件，根据需要进行除锈、油漆。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 355 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： VRV分体空调 周期： 季度 保养内容： 1. 空气净化滤网清洗； □ 2. 蒸发器翅片冷凝水盘清洗； □ 3. 检查设备运行是否有异常的噪音或振动； □ 4. 检查室内外机组风机轴承、电动机； □ 5. 绝缘检测并检查控制元器件、温度感应、压力感应灵敏度； □ 6. 机体清洁，机座除锈、紧固。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 356 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 风机盘管 周期： 两年 保养内容： 1. 翅片清洗； □ 2. 冷凝水托盘清洗； □ 3. 进、回水手动闸阀、二通电动阀检查； □ 4. 温控开关控制检查、运行检查； □ 5. 保温检查、修补。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 357 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 膨胀水箱 周期： 年 保养内容： 1. 浮球阀检查、测试灵敏度； □ 2. 箱体清洁、除锈、油漆； □ 3. 保温修补。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 358 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 卫生间排风机 周期： 季度 保养内容： 1. 皮带张力调整或更换； □ 2. 检查设备是否有异常的噪音或振动； □ 3. 电机绝缘测量； □ 4. 控制柜各连接点端子紧固； □ 5. 机房设备清洁卫生。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 359 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 防排烟风机 周期： 半年 保养内容： 1. 电机绝缘测量； □ 2. 控制柜各接线端子紧固； □ 3. 运行检查设备是否有振动或噪音； □ 4. 轴承润滑油检查加油； □ 5. 清洁机房设备卫生。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 360 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

空调系统设备年度维护保养记录表

设备名称： 送排风风机 周期： 半年 保养内容： 1. 皮带张力调整或更换； □ 2. 电机轴承加润滑油； □ 3. 机座紧固、除锈、油漆； □ 4. 电机绝缘测量； □ 5. 控制柜个接点紧固； □ 6. 机房设备清洁卫生。 □ 设备编号 更换元件 工作结论 保养人 日期 验证人 日期

- 361 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-207空调风机盘管滤网清洁保养记录表

空调风机盘管滤网清洁保养记录表

楼层

- 362 -

单位名称 保养人 日期 验证人 日期 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-208生活水箱清洗保养记录表

生活水箱清洗保养记录表

（周期：半年）

清洗开始时间 清洗结束时间 清洗地点 清洗公司名称 清洗人员 物业公司空调给排水班配合人员 使用药液 清洗质量： 名称 数量 方法 检验人 整改要求及结果： 工程部主管确认

- 363 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-209电梯故障报修登记表

电梯故障报修登记表

（ 年 月）

日电梯编号 故障时间 期 故障记录 报修时间 到达时间 完成时间 结论

- 3 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-210电梯井道施工工作单

电梯井道施工工作单

作业地点： 编号： 申请单位（公司） 作业人员人数 申请作业时间 工作内容： 批准人： 电梯操作人 检 查 项 目 检修围栏 安全带 安全绳 地拖线 照明 运行 监护 实际完成 时间 首层需设置检修围栏 进入机厢顶必须佩戴安全带 在离开机厢顶必须系好安全绳 所使用地拖线必须完好无损、无裸露处 需完好 只能慢车运行 作业处至少有一人监护 年 月 日 时 分 监护人 检查情况 检查人 负责人 证件号码 年 月 日 时 分开始 年 月 日 时 分结束 备注

- 365 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-211电梯间日常维护巡检表

电梯间日常维护巡检表

年 月 日期 时间 设备运行情况 巡检人 备注 位置： 名称 序年 月 日时间 设备运行情况 巡检人 备注 位置： 名称 号 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

- 366 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

附录三 工程维修部维修操作表单

XXXX-GC-V1.0-301维修工作单

维修工作单

部门名称 :

联络人名称 :

联络人电话 :

No.: 日期 :

维修种类 : 日常 / 紧急 发出时间 :

工程部专用

工程部门 : 强弱电 / 消防 / 空调 / 给排水 / 土建

接收日期及时间 :

负责维修人员名称 : (分包名称:

完成日期及时间 :

完成维修工作需要时间 : / 小时 / 分钟 /

工作位置 :

维修内容 :

完成内容 : 收费 ( ) (1) 配件 : ￥ (2) 工费 : ￥ 客户签名 : 合计 : ￥

客户反馈意见: 负责人员签名 :

)

工作内容

不收费 ( ) (1) (2) (3) (4) (5)

配件名称

配件数量 日期 :

- 367 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-302故障隐患报告表

故障隐患报告表

设备名称： 故障隐患情况： 设备编号： 安装地点： 解决故障隐患的建议： 报告人： 工程部意见： 处理结果： 日期：

- 368 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-303高空工作车工作单

高空工作车工作单

作业地点： 编号： 申请用车单位（公司） 高空作业人员姓名 申请作业时间 工作内容： 负责人 证件号码 年 月 日 时 分开始 年 月 日 时 分结束 检 查 项 目 安全带 安全绳 地拖线 插座 安全防护栏 操作人 载重量 实际完成时间 高空工作车操作人

检查情况 检查人 进入工作台必须佩戴安全带 在高空离开工作台必须系好安全绳 高空工作车地拖线必须完好无损、无裸露处 电源插座需完好 为防高空坠物伤人，地面需设置安全防护栏 地面工作车操作处至少留一人操作、监护 最大载重量连人带工具不得超过200公斤 年 月 日 时 分 - 369 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-304气体钢瓶间进出登记表

气体钢瓶间进出登记表

日期 进入时间 进入人员 进入事项 离开时间 备注

- 370 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-305流动投影机安装使用登记表

流动投影机安装使用登记表

年 序号 日期 设备编号 安装位置 使用部门 安装时间 收回时间 备注

- 371 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

附录四 工程维修部租赁、二次装修表单

XXXX-GC-V1.0-401装修期间加班申请表

装修期间加班申请表

楼层单元：

单位名称： 施工单位名称： 负责人： 加班人数及编号： 加班时间：自 年 月 日至 年 月 日 自 时 分到 时 分

单位签章（加盖公章）

（ ）分公司审批： 申请日期： 年 月 日

【注】装修加班早班须提前24小时与分公司联系，经书面批准后方可进行。

- 372 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-402装修期间临时水电供应申请表

装修期间临时水电供应申请表

单位名称： 申请单元： 用水电时间：由 年 月 日至 年 月 日 由 时 分到 时 分

单位签署：

分公司印章：

申请日期： 年 月 日 注：水由大厦免费提供，电费按电表实际读数计收。

以下由（ ）公司填写

□接受申请

审批人意见： 审批人（签字）： 日期： 年 月 日

【注】此表一式四联，第一联交综合服务部，第二联交工程部，第三联交财务部，第四联申请单位留存。

- 373 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-403装修申请表

装修申请表

日期： 年 月 日

申请人(单位)资料

单位名称： 联络电话： 装修单位： 建筑面积：

施工单位资料

施工单位名称： 营业执照号码： 资格证书号码： 人数

：

负 责 人： 紧急联络电话： 装修申报内容：

1、 2、 3、 4、 提交图纸资料： 序号 1 2 3

- 374 -

内容 提交日期 数量 收图人 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-404装修工人登记表

装修工人登记表

申请单位： 施工单位： 序号

- 375 -

姓名 有效证件(/身份证暂停证等)号码 工种 备注 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-405空调加时申请表

空调加时申请表

单位名称： 单位楼层： 加时空调楼层： 申请时间： 年 月 日 时至 时

申请单位确认：（签名或盖章）：

注：1、大厦正常空调供应时间：周一至周五08：00－17：30

2、加时空调费：（ ）元/小时·层

以下由（ ）分公司填写 电话： 传真：

申请受理人/日期：

工程部操作人/日期：

注：本申请表一式两联，综合服务部与工程部各存一份。

- 376 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-406临时动火作业申报表

临时动火作业申报表

申请单位 施工地址 动火方式 动火时间 动火作业具体 安全措施 公共秩序部审 批人意见

备注：1、申请人必须扫规定认真填写此表；

2、此表的审批权限由 （ ）分公司公共秩序部消防安全管理人审批； 3、各施工单位办理时需派一名同志到（ ）分公司公共秩序部办理。

联系电话 动火负责人 年 月 日 时至 年 月 日

- 377 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-407施工单位交款通知单

施工单位交款通知单

出租楼层 单位名称 施工单位 交款单位 交款项目 交款金额 综合服务部确认 副经理确认 出租面积 财务部 确认 注：本通知单一式两份，财务部、交款单位各执一份。 施工单位交款通知单

出租楼层 单位名称 施工单位 交款单位 交款项目 交款金额 综合服务部确认 副经理确认 出租面积 财务部 确认 注：本通知单一式两份，财务部、交款单位各执一份。

- 378 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-408施工人员出入证模板

施工人员出入证

施工人员出入证 姓名 单位 工种 有效期 身份证号码 照片 （正面）

1、此证只限持证人进出大厦使用，不得转让、涂改、顶替。 2、应盖有发证单位章方有效。 3、持证人进入大厦施工时必须佩带此卡，并主动接受公共秩序值班人员的检查。 4、本证需在有效期内使用，有效期逾后须交还本证，否则扣除原交押金。 发证单位： 签发日期： 年 月 日 （反面）

- 379 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-409租赁楼宇验收交接单

租赁楼宇验收交接单

租赁单位 租赁楼宇位置 租用建筑面积 楼宇交楼标准： 楼宇配套设施项目 配送基本材料： 交付方： 日期：

- 380 -

具体情况 验收方： 验收人： 日期： XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-410收楼确认书模板

收楼确认书

本公司是 大厦的 单位租户，现已收到所承租楼层的钥匙，确认该单位的所有设施设备完好，同意验收合同，从即日起正式接收。具体收楼内容见《租赁楼宇验收交接单》。

本公司承诺严格遵守 XXXX大厦物业服务中心司制定的各项条文，并承诺按规定交付一切费用。

租户确认：

公司盖章：

日期： 年 月 日

（ ）分公司确认：

公司盖章：

日期： 年 月 日

- 381 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-411装修违章确认书模板

装修违章确认书

层施工单位：

经现场查实，贵单位 在 层进行装修施工时，违反了《二次装修管理规定》第 条的规定，违章项目有： 为严肃管理制度，我公司将依据《二次装修管理规定》对贵单位进行处罚。

施工单位确认：

XXXX大厦物业服务中心 年 月 日

- 382 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-412装修违章整改通知书模板

装修违章整改通知书

层施工单位：

经现场查实，贵单位在 层进行装修施工时，违反了《二次装修管理规定》第 条的规定，违章项目有： 现对贵单位提出严重警告，请在 年 月 日前进行整改，达到管理规定要求，逾期将予以严重处罚。

XXXX大厦物业服务中心 年 月 日

- 383 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-413装修施工现场违规通知单

装修施工现场违规通知单

违章单位 施工区域 违规人 施工单位负责人 违规事由： （ ）分公司处理意见： （ ）分公司盖章： 违章单位领导确认： 注：此表一式两份，违章单位一份、交财务部一份。

- 384 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-414装修竣工验收表

装修竣工验收表

日期： 年 月 日 NO： 单位名称： 装修层/单元： 施工单位名称： 建筑面积： 营业执照号码： 资格证书号码： 负责人： 紧急联系电话： 许可证号码： 暂住证人数及编号： 装修押金： 出入证押金： 工程延期情况： 装修日期：自 年 月 日至 年 月 日 装修验收内容：1、 2、 3、 4、 5、

以下由（ ）分公司填写 综合服务部初审意见： 工程部审批意见： 公共秩序部意见： 押金退还意见： 装修押金退还： 出入证押金退还： 水电费：

【注】：申请人凭此单往财务部退还有关费用，装修押金于验收之日起三个月后视具体情况无息退还租户。

- 385 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-415施工单位退款通知单

施工单位退款通知单

退款单位 退款项目 施工楼层 押金金额 扣款项目及金额 应退款金额 客户服务部确认 财务部确认 工程部负责人： 复检意见：

退款单位确认 总经理确认 注：此表一式两份，施工单位、行政部财务室各存一份。

施工单位退款通知单

退款单位 退款项目 施工楼层 押金金额 扣款项目及金额 应退款金额 客户服务部确认 财务部确认 工程部负责人： 复检意见： 退款单位确认 总经理确认 注：此表一式两份，施工单位、行政部财务室各存一份。

- 386 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-416安全文明施工协议书模板

安全文明施工协议书

为确保大厦精装修施工现场的公共安全及消防、治安安全，做好成品保护工作，维护施工现场正常的作业秩序，施工方在 施工期间作出如下保证，承租方愿监督其承诺的实现。

1、施工方施工期间严格遵守《二次装修管理规定》，如有违反愿接受处罚。

2、方在施工区域内做到安全施工、文明施工，如发生因违反安全施工规范而导致装修人员伤亡事故、第三者伤害及财产损失的，施工方将承担全部经济和法律责任。

3、施工期间，严格按照《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国治安管理处罚条例》及（地方）有关法规，认真做好施工区域内各项消防安全、公共安全、治安防范工作。

4、施工方进入出场施工人员愿接受严格身份审查和登记。 5、对公共区域设施、设备及种类成品实行保护性措施，严格按《租赁楼宇验收交接单》所签订项目进行管理保护。如有损坏，愿意担赔偿责任。

6、严格按照装修管理规定和经审批通过的图纸，进行施工。 7、本保证书一式三份，三方各执一份。

施工单位： 公司（盖章） 代表： （签字）

年 月 日

租户单位： 公司（盖章） 代表： （签字）

年 月 日

（ ）分公司： 公司（盖章） 代表： （签字）

年 月 日

- 387 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-417装修施工许可证模板

装修施工许可证

（正本）

公司：

经（ ）分公司审核合格，特批准在 做装修施工工作。本许可证有效期：自 年 月 日到 年 月 日止。

XXXX大厦物业服务中心司 年 月 日

装修施工许可证

（副本）

公司：

经（ ）分公司审核合格，特批准在 做装修施工工作。本许可证有效期：自 年 月 日到 年 月 日止。

XXXX大厦物业服务中心公司 年 月 日

- 388 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-418工程竣工验收表

工程竣工验收表

工程名称 建筑面积 项目经理 开工日期 施工单位： 年 月 日

结构类型 工程质量 工程造价 竣工日期 工 程 内 容 验 收 意 见 验收单位（ ） 验收人（签名）： 年 月 日

管理单位（XXXX） 验收人（签名）： 年 月 日

- 3 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-419装修现场巡视检查记录表

装修现象巡视检查记录表

年 月 日

强电 部分 检查内容 临时施工用电必须符合安全用电要求，接电时必须记录电表读数，由租户及装修单位签字确认 施工用电线必须用地拖专用电缆 配电箱必须用铁制品，不得使用木制品 配电箱内开关必须要带有漏电保护及接地装置 施工使用的电器工具的电源线必须用地拖专用电缆 施工用照明必须使用日光灯，照明用电源线必须使用电缆线 固定电器设备的安装应符合电气防火规范要求，由临时用电转换成固定装置时，必须由租户、装修单位及物业工程部确认电表读数 电器开关容量不得少于设备容量 电路的导线的电流流量要大于设备额定电流 电源插座及所有电器设备必须要有接地线和漏电装置 导线连线的中间接头必须要有锡焊接 线槽以外的导线必须要用金属管加以保护，金属保护管要有导线跨接（消防局规范） 如租户占用全层，走道灯具必须配备蓄电池作紧急照明 空调 部分 空调冷冻水管连接应采用无缝钢管焊接 空调管保温材料应按要求采用玻璃纤维等难燃材料 空调冷水管及盘管风机闸阀位置应预留检修口 空调风管、水管的布局要合理，风管铁皮后度要大于0.75MM，冷水管坡度要足够，使盘管风机冷凝水不会倒流 空调系统施工完毕后，监督、协助空调施工单位对空调水管进行冲洗及试水、试压试验 如租户加建茶水间或卫生间，检查供水管是否装有减压阀，排水管连接是否符合规范要求 冷冻水总阀由空调班负责开关，内部装修完毕及场地清洁后，才供应冷冻水 弱电 部分 紧急广播管路敷设必须采用镀锌铁管，蛇形管必须是金属材料（消防局规范） 确认租户是否使用大厦现有的广播线路及扬声器 在弱电井内的施工必须要有弱电班员工在现场监管（交易所卫星讯号线、DDN专线等） 每个楼层的移动电话天线必须安装在原位置 公大厦整体结构、公共设施应保持完好，如租户要求改动

- 390 -

合格 不合格 检查人 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

共必须经过工程部批准 部大厦公共走道应保持畅通、不被占用 分 大厦墙幕玻璃及铝框应保持完好，隔断用龙骨应与幕墙保持一定距离 租户打凿地面的厚度不应超过25MM，同时不得破坏钢筋结构 消防部分 装修材料、隔墙、地面、吊顶及其它装饰材料应符合消防要求，为不燃或难燃材料 原有消防设施应保持完好，不被拆除、封堵 应按要求安装火灾自动报警系统与火灾自动喷淋系统（空调班调试） 各安全疏散出口的宽度不得小于1.4米 各安全疏散楼梯间的门应为乙级防火门，并向疏散方向开启 大厅、走道、出口应安装国家标准的疏散指示灯及应急照明灯（强电班） 每个房间必须设有烟感探测器（弱电班测试） 面积超过60平方米的房间疏散外门不应少于2个 租户自用的背景音乐系统应与大厦消防系统联动（弱电班测试）

附录五 工程维修部工作记录表单

- 391 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-501工程部值班记录表

工程值班记录表

年 月 日

日 时 分 值班记录 正值 副值 操作次数

- 392 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-502工程部工作日志

工程部 班工作日志

年 月 日 星期 天气 维修保养工作内容

- 393 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-503工程部月工作明细表

工程部月工作明细表

日期

- 394 -

时间 工作内容 记录人 维修人 完工时间 备注 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-504工程部要事记录表

工程部要事记录本

年 月 日 序号 1 2 3 4 5 备注 要事内容 处理结果 年 月 日 序号 1 2 3 4 5 备注 要事内容 处理结果 年 月 日 序号 1 2 3 4

- 395 -

要事内容 处理结果 XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

附录六 工程维修部资产台账表单

XXXX-GC-V1.0-601设备明细清单

设备明细清单

序号 类别 资产编号 设备名称 规格型号 数量 单位 设备所在位值 状态

- 396 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-602设备台账（含标示卡）

设备台账（含标示卡）

总资产号： 填写日期： 设备名称 型号 规格 安装地点 总重量 外形尺寸 主要技术序号 制造国别 厂家 出厂编号 设备编号 电机数量 电机功率 出厂日期 进场日期 安装日期 使用日期 验收日期 设备原值 调出日期 调出单位 调入日期 调入单位 处理记录 折旧年限 设备技术配套主要附件 名称 型号 规格 数量 设备标识卡

招银（大厦）名称： 填写日期： 设备名称 型号规格 功率 电压 设 备 参 数 电流 转速 名称 调入日期 调入单位（部门） 报废处理记录 设备编号 安装位置 附 件 型号 规格 数量 操作方法及注意事项 维修保养记录 备注（责任人） 调出日期

调出单位（部门） - 397 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-603设备台时统计表

设备台时统计表

年 月

资产编号 设备名称 型号规格 运行停修台机 理 时 天 时 故障 计划修理 小修S时 项修 I 时 中修M时 大修D时 事故 停机 天 修理 时 月保养时 定期保养 季保养时 年保养时 Ⅱ保养时 日常 维护 日维护时 周维护时

- 398 -

XXXX物业服务中心管理规范系列手册—操作指导手册 2015-V1.0

XXXX-GC-V1.0-604设备资产报废申请表

设备资产报废申请表

申请单位： 申请日期: 年 月 日 编号:

设备名称 资产编号 型号规格 报废原因： 利用处理意见： 技术鉴定结果： 鉴定单位签字（章） 物业管理处 签字（章） 签字（章） 签字（章） 签字（章） 制造（国）厂 外型尺寸 总重量T 安装年月 设备原值 设备残值 折旧年限 已使用年限 安装地点 相关单位意见 技术鉴定 部门 分行 行政管理部门 编制：

- 399 -